לבייב: זה הזמן להפשיר פרויקטים ברוסיה

>> "שוק הנדל"ן הרוסי סבל ב-2009 משנה קשה מאוד, והתוצאות הכספיות שלנו הושפעו מכך ובאו לידי ביטוי בהפחתות שווי הנכסים. למרות זאת, אפילו בתנאים האלה, בזכות ניהול זהיר בתחום הפיננסי אנחנו יוצאים משנה כזו במצב של נזילות חזקה - עם קופת מזומנים של 211 מיליון דולר" - כך הגיב אתמול לתוצאות אפי פיתוח היו"ר והבעלים, לב לבייב.



עוד ציין לבייב כי "הסימנים של התייצבות בשוק הנדל"ן הרוסי לא הורגשו עד סוף 2009, ולכן המשכנו להתעסק רק בפיתוח של כמה פרויקטים. אך כעת אנו מרגישים שזה הזמן להפשיר פרויקטים נוספים".

בהתאם לאזהרת רווח שפירסמה לפני כשבוע וחצי, סיימה אפי פיתוח את הרבעון הרביעי של 2009 בהפסד של 219.7 מיליון דולר. הונה העצמי של אפי פיתוח הסתכם נכון לסוף 2009 ב-1.7 מיליארד דולר - כ-72.3% מהמאזן. החברה יצרה ב-2009 תזרים שלילי מפעילות שוטפת של 15.1 מיליון דולר, בשל ההפחתות בשווי הנכסים של כ-223 מיליון דולר, שבוצעו בעקבות הביקורת שביצעה בנכסיה רשות ניירות ערך, שבראשות פרופ' זהר גושן. ההפחתות בשווי הנכסים משקפות דחייה במועד הצפוי להשלמת הפרויקטים, צפי לירידה בדמי השכירות בפרויקטים השונים ועלייה בשיעורי ההיוון.







בעקבות הרווחים הנאים שרשמה בינואר-ספטמבר 2009, סיימה אפי פיתוח את 2009 כולה בהפסד מינימלי של 2.7 מיליון דולר, לעומת הפסד של 107.9 מיליון דולר ב-2008. ההכנסות של אפי פיתוח מדמי שכירות דווקא עלו ב-2009 בכ-15% לעומת 2008 ל-36.2 מיליון דולר. סך ההכנסות של החברה עלו ב-2009 ב-9% לעומת 2008 ל-37 מיליון דולר.



השווי הכולל של הפורטפוליו של אפי פיתוח הוערך על ידי חברת הייעוץ הכלכלי והשמאות הבינלאומית jll, נכון לסוף 2009, ב-1.94 מיליארד דולר - ירידה של 21.5% לעומת סוף 2008. השווי הנכסי הנקי (nav) של אפי ירד ב-2009 ב-33% לעומת 2008 ל-1.7 מיליארד דולר (3.25 דולר למניה), הגבוה ב-55% ממחירה בבורסה בלונדון. מדובר בשחיקה של כ-840 מיליון דולר בשווי הנכסי.



שווי השוק של אפי פיתוח, הנסחרת ברשימה הראשית בבורסת לונדון, הוא כ-1.1 מיליארד דולר. כחלק מההסדר שהושג עם מחזיקי האג"ח של אפריקה ישראל הם יקבלו 17.7% מהון המניות של אפי פיתוח, כך שאפריקה תיוותר עם האחזקה של כ-54%.



יובל בן זאב, מנהל מחלקת המחקר של בית ההשקעות כלל פיננסים, אמר אתמול כי שוק הנדל"ן במוסקבה עדיין מאתגר. הוא מבסס זאת על סקירת השוק של jll המתייחסת למגמת ההאטה בעיר הבירה מוסקווה, שלפיה שיעור התפוסה בנכסים מסחריים ירד לכ-90%. עם זאת, בנכסים המובילים השכירות עדיין ברמה של 100%.



בן זאב גם מסב את תשומת הלב לכך שלפי להערכת jll, פתיחת מרכזים מסחריים נוספים תביא לירידה נוספת בשיעור התפוסה, כשהאתגרים בהשכרת הנכסים תגרור דחייה נוספת בפתיחתם של פרויקטים חדשים.



בן זאב מציין לחיוב כי לחברה מקורות מימון מספקים. לשני הפרויקטים המרכזיים שלה (קניון רוסיה וטברסקיה) יש מסגרות אשראי להשלמת הבנייה, בעוד האצת הפיתוח בפרויקטים נוספים, כמו אוזרקובסקיה שלב 3, תושג בהתאם להשגת מימון.



"ישנו סיכון בלחץ של מוכרים. במסגרת הסדר האג"ח יקבלו בעלי איגרות החוב כ-92 מיליון מניות של אפי פיתוח, כך שקיים חשש ללחץ מוכרים כבד", אומר בן זאב. "הרישום בבורסה הראשית של לונדון יגביר את המסחר במניה. חשש זה מלווה גם את החברה האם, אפריקה ישראל, שבה בעלי האג"ח יקבלו כ-39 מיליון מניות".