ת"א תכפיל זכויות הבנייה בארבעה מתחמים להיי-טק ומשרדים

הארץ
ltpgt
lt/bgtמאת מירי רייליltbgt

הנהלת עיריית תל אביב תשביח קרקע עירונית בפוטנציאל בנייה של 700 אלף מ"ר בארבעה מתחמים הכוללים 260 דונם; שווי הקרקע נאמד ב-700 מיליון דולר. התוכנית כוללת את מתחם מונטיפיורי ומתחם אנילביץ (ממערב לאיילון), ואת מתחם ביצרון ומתחם נחלת יצחק (ממזרח לאיילון). העירייה צופה הכנסות בגובה של 140 מיליון שקל לשנה מתשלום ארנונה במתחמים אלה.
lt/pgt

ltpgt
הנהלת העירייה אישרה באופן עקרוני תוכנית הכוללת מבצע שמציע הנחה בתשלום דמי ההיוון. המבצע יימשך שנה וחצי, ובמסגרתו אף יוגדלו זכויות הבנייה לכל חוכרי הקרקעות העירוניות באזורים אלה מ-216% ל-300%, ובעתיד - ל-450%. השטח מיועד כיום למלאכה ולתעשייה זעירה, וייעודו החדש הוא מרכזי היי-טק ומשרדים.
lt/pgt

ltpgt
עם המשתמשים בקרקע כיום נמנים מפעלי נייר ישראלים, מפעלי אמקור, הארגז, חלק ממפעלי טרה ומוסכים. פוטנציאל הבנייה הכללי במתחמים מגיע ליותר מ-2.5 מיליון מ"ר (כולל קרקעות סמוכות הנמצאות בבעלות מינהל מקרקעי ישראל או בבעלות פרטית). הנהלת העירייה יוזמת את מבצע ההיוון, שדרוש עדיין אישור של ועדת הכספים ושל מועצת העיר, על מנת לפתח את האזור, ולעודד חוכרי קרקעות לממש את ההסכמים.
lt/pgt

ltpgt
ההנחה המוצעת על רכישת הזכויות להארכת חוזי החכירה המסתיימים ב-2010, למשך תקופת חכירה נוספת של 49 שנים, תנוע בין 25% ל-35%. כך למשל, במגרש ששטחו 7.9 דונמים, שהיקף הבנייה בו הוא 216%, ושניתן לבנות עליו כ-17 אלף מ"ר, יהיה התשלום עבור מ"ר לבנייה 340 דולר אחרי הנחה של 25%, ו-268 דולר לאחר הנחה של 35%. זאת, לעומת תשלום של 521 דולר למ"ר בנוי ללא ההנחה. לשם השוואה, מציגה העירייה את דמי ההיוון שדורש מינהל מקרקעי ישראל על מ"ר בנוי, המגיעים ל-240 דולר במגרש שבו היקף הבנייה הוא 216%.
lt/pgt

ltpgt
באותו מגרש, עם זכויות בנייה של 23.7 אחוז (300 אלף מ"ר בנויים), ישלם החוכר 402 דולר למ"ר בנוי, לאחר הנחה של 25%, או 329 דולר לאחר הנחה של 35%. זאת, לעומת 585 דולר למ"ר ללא ההנחה שמציעה העירייה במסגרת המבצע. לשם השוואה, לפי זכויות בנייה של 300% גובה המינהל מחיר של 368 דולר למ"ר בנוי.
lt/pgt

ltpgt
מדיניות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה היא לאשר זכויות בנייה של 450% במגרשים של יותר מ-8 דונמים. מסיבה זו תגבה העירייה, עם הגשת תוכנית בניין עיר (תב"ע), היטל השבחה מלא של 100% - ולא היטל של 50% בגין עליית ערך הקרקע ליותר מ-300%.
lt/pgt

ltpgt
הנהלת העירייה עדיין לא קבעה את גובה אחוזי ההנחה; שלוש החלופות הנבדקות הן 30% ,25% ו-35%. השיעור הסופי של דמי החכירה השנתיים בתקופת המבצע, ייקבע לאחר ביצוע בדיקות כלכליות על ידי מנכ"ל העירייה ומנכ"ל הרשות לפיתוח כלכלי.
lt/pgt

ltpgt
תקופת החכירה בחוזים החלה ב-50', וגרמה בקרב חוכרי הקרקעות אי ודאות לגבי דרישות התשלום להארכת תקופת החכירה (מסיבה זו אף הוקפא פיתוח המתחמים הללו). עסקה אחת, שבוטלה באחרונה, במתחם יגאל אלון, היתה בין קבוצת רד בינת לבין אמקור. מינהל מקרקעי ישראל הגיע להסדרים עם רבים מחוכריו לגבי הארכת הזכויות במתחמים הנמצאים בבעלותו; היעדר הסדר בין חוכרים אלה לבין העירייה מהווה גורם נוסף המונע כיום את פיתוח המגרשים.
lt/pgt

ltpgt
לצורך קביעת שווי הקרקעות, הזמינה העירייה הערכות משמאי מקרקעין. שווי הקרקע לפי התב"ע התקפה או החדשה, ייקבע כממוצע בין ההערכות של השמאים - ובתנאי שהפער ביניהן לא יהיה יותר מ-15%. במקרה שהפער יהיה גבוה מ-15%, תזמין העירייה הערכה משמאי מכריע.
lt/pgt

ltpgt
מכיוון שהעירייה רואה חשיבות רבה בפיתוח ארבעת המתחמים, היא החליטה על מתן תמריצים כלכליים ותכנוניים. זאת, תוך סילוק אי הוודאות לגבי תנאי הארכת תקופת החוזה. העירייה מעוניינת לעודד את החוכרים לממש את זכותם להאריך את החוזה כבר כיום - לתקופה נוספת - על בסיס תוכנית חדשה או תקפה, ולהקים פרויקטים חדשים.
lt/pgt