צרות נוספת למשפחת דנקנר

יורם גביזון

"מינהל מקרקעי ישראל אינו מתכוון ליישם את ההסכם שנחתם ב-1996 בין המינהל לחברות המלח, כל עוד לא יאושר ההסכם על ידי היועץ המשפטי לממשלה ועל ידי מועצת מקרקעי ישראל" - כך אמרו אתמול במינהל בתגובה לפרק בדו"ח מבקר המדינה, העוסק בפרשת ההסדר לשינוי ייעודן של קרקעות המוחזקות בידי קבוצת תעשיות מלח. תגובה זו עלולה להקשות על משפחת דנקנר, שהיא בעלת השליטה בחברה.

הקרקעות של חברת תעשיות מלח בעתלית ובאילת היו חלק מסל הבטוחות שהעמידה תעשיות מלח לבנק לאומי כשלקחה אשראי בסכום של 1.4 מיליארד שקל, לצורך קניית 11%ממניות בנק הפועלים בספטמבר 1997, כחלק מרכישת גרעין השליטה בבנק מהמדינה.

החלק המרכזי של הבטוחות הן מניות בנק הפועלים, ששוויין מגיע ל-1.5 מיליארד שקל, ואולם נראה כי שווי הקרקעות כבטוחה ירד משמעותית בעקבות פרסום דו"ח מבקר המדינה ותגובות המינהל. בנק לאומי סירב להגיב להודעתו של מינהל מקרקעי ישראל.

המבקר בדק את פרשת שינוי הייעוד של קרקעות המוחזקות בידי קבוצת תעשיות מלח, הנסחרת בבורסה ונמצאת בשליטת משפחת דנקנר, מבעלי השליטה בבנק הפועלים.

המבקר מציין שעל רקע מחסור בקרקע זמינה לבנייה, ובעקבות לחצים להגדיל את מלאי הקרקעות הזמינות, יזם מנהל מינהל מקרקעי ישראל ב-1995 תכנון של שטחי קרקע באילת ובעתלית, למגורים למלונאות ולמסחר.

ליקויים בסדרי העבודה שליוו את המו"מ

בחלק משטחי הקרקע החזיקו שתי חברות להפקת מלח, ומנהל המינהל נשא ונתן עימן לשם פינוין משטחים אלה לטובת קידום התוכניות. ביוני 1996 הושג בין הצדדים הסדר, שלפיו חברות המלח יפנו את מפעליהן מכל הקרקעות שהחזיקו, ובתמורה יינתנו להן 40% מזכויות הבנייה שיהיו בקרקעות אלו, וכן קרקע חלופית בחכירה.

המבקר קובע שההסדר עם חברות המלח הוא בהיקף כספי ניכר, ונוגע לשטח קרקע גדול. הביקורת העלתה ליקויים בסדרי העבודה שליוו את המשא ומתן עם חברות המלח ובתהליכי קבלת ההחלטות במוסדות המינהל. המבקר מציין בביקורתו: "אפשר להניח כי שווי הזכויות הכולל שחברות המלח אמורות היו לקבל לפי ההסדר מגיע ל-90-80 מיליון דולר".

המבקר מסתמך בין השאר על שומה שנעשתה לבקשת חברות המלח ערב ההסדר באזור החוף הצפוני של אילת, שלפיה שינוי הייעוד של הקרקעות למגורים צפוי היה להקנות להן זכויות בשווי של 43 מיליון דולר.

לדבריו, החברות קיבלו במסגרת ההסדר זכויות בקרקע, החורגות בשיעורן ובהיקפן מהנהוג במינהל בעסקות אחרות הנעשות עקב שינוי ייעודן של קרקעות - עירוניות או חקלאיות. כל זאת, הוא מוסיף, מבלי שהמינהל בדק כראוי את הזכויות של חברות המלח באותן קרקעות, כדי לקבוע מהו ההסדר הנאות שיש להציע להן, ובלי לנתח כראוי את כדאיות התנאים שעליהם הוסכם.

המבקר מצביע על פגמים מהותיים בסדרי העבודה של הנהלת המינהל, שפירושם שלא היה בכוחו של המינהל לפעול במקרה זה כגוף מחליט ומאשר לפי סדרי מינהל תקין. "הדבר חמור במיוחד", אומר המבקר, "משום שמועצת מקרקעי ישראל, שהיא הגוף המפקח על המינהל, לא שותפה בהחלטה על ההסדר".

הליקויים העיקריים שעליהם הצביע המבקר, הם שמנהלי המשא ומתן מטעם המינהל לא הצטיידו בהערכת השווי הכספי של הקרקעות ושל הזכויות שיקבל כל אחד מהצדדים להסדר. לאחר שהחל המו"מ עם חברות המלח, ביקש המינהל ממשרד עורכי דין חיצוני לבדוק מהן הזכויות לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי המינהל. ואולם, משקיבל ממשרד עורכי הדין דו"חות ראשוניים שהעלו סוגיות הראויות להמשך בדיקה, הופסקה הבדיקה על ידי מנהל המינהל דאז, עוזי וכסלר, ולמעשה לדו"חות אלה לא היתה השפעה ממשית על עיצוב ההסדר.

ביקורת על הליך האישור של ההסדר

אחת הנקודות שהעלה משרד עורכי הדין בחוות הדעת שלו, היא שחברות המלח החזיקו בחלק מהקרקעות מכוח הרשאה. מעמד זה מקנה למחזיק בקרקע זכות פחותה מזו שמקנה חכירה. המבקר קובע שאף כי הבדל משמעותי זה היה צריך להיות מובא בחשבון בעת המו"מ, לא היה כל ביטוי לעובדה זו בהסדר הכולל.

המבקר מציין כי המינהל נוהג במצבים של שינוי ייעוד, על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, וזאת בהתאם לעקרונות שונים הנוגעים לקרקע חקלאית ולקרקע עירונית. המבקר קובע כי לא זו בלבד שמינהל מקרקעי ישראל לא בדק כראוי מהן זכויותיהן של חברות המלח בקרקע, אלא שההסדר שהוסכם עליו בסופו של דבר הוא הסדר מיוחד שאין לו כל עיגון בהחלטות של מועצת מקרקעי ישראל בדבר שינוי ייעוד.

המבקר מותח ביקורת גם על הליך האישור של ההסדר בידי הגופים המנהלים. הוא מציין שההסדר הובא לאישורה של ההנהלה המורחבת של מינהל מקרקעי ישראל יום לאחר חתימת נציגי הצדדים על ההסדר, וזאת מבלי שלנוסח ההסדר צורפו ניתוחים כלכליים ומשפטיים בדבר שווי הקרקעות, או נתונים אחרים הנחוצים לצורך קבלת החלטה מושכלת.

המבקר קובע כי וכסלר בחר שלא להביא את הסדר העקרונות עם חברות המלח לאישור מועצת מקרקעי ישראל, וזאת על אף שהמינהל נוהג להביא לאישור המועצה הצעות לעסקות החורגות במהותן מהחלטות קודמות או עסקות בהיקף חריג. במכתב ששיגר למשרד מבקר המדינה ביוני 2000, הסביר וכסלר כי לא הביא את ההחלטה על ההסדר לאישור המועצה, שכן עסקות כאלו שייכות למסלול ההחלטות הרגיל.

המבקר מציין כי לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, אין חוכר קרקע שנהנה משינוי ייעוד זכאי לקבל קרקע חלופית תמורת הקרקע שייעודה שונה. ההסדר עם חברת תעשיות מלח קבע שהחברה תקבל קרקעות חלופיות להקמת מפעלי מלח - לא בהרשאה כי אם בחכירה, מעמד עדיף מבחינתה.

לדבריו, מכאן יוצא שהמינהל איפשר לחברות המלח לא רק ליהנות מזכויות, הן בגין שינוי הייעוד והן מקרקע חלופית, בניגוד להחלטות המועצה, אלא המינהל לא דאג למנוע את האפשרות, שאם בעתיד ישונה ייעודן של הקרקעות החלופיות, לא יוכלו חברות המלח ליהנות מהן פעם שנייה כעתודות נדל"ן.