יו"ר גזית גלוב: "בנכסים שלנו אין גוצ'י"

מאת רותם שטרקמן

מאז תחילת המיתון ב-96' נמצאות חברות הנדל"ן בישראל במשבר מתמשך. החברות הספורות שפנו להשקעות בחו"ל יוכלו ללמוד מחברת גזית גלוב , המשקיעה בצפון אמריקה כבר עשר שנים תוך הצגת נתוני צמיחה מרשימים. גזית גלוב הודיעה ביום שישי שעבר כי חתמה על הסכם לרכישת חברת השקעות הנדל"ן UIRT תמורת כ-66 מיליון דולר, כאשר מחצית מהתשלום תהיה במניות החברה הבת אקוויטי 1.

לדברי יו"ר החברה, חיים כצמן, משתדלת גזית גלוב להציג את עצמה כחברה מקומית בכל שוק בו היא פועלת, ומניות החברות הבנות נסחרות בשוקי ההון המקומיים. לדברי כצמן, מטרת החברה היא לייצר תזרימי מזומנים גדולים ולחלק דיווידנד לבעלי מניותיה. בכל רבעון מחלקת החברה דיווידנד המבטא תשואה של 5.5% לשנה. גזית גלוב מתמחה ברכישה, פיתוח וניהול של נדל"ן מניב בארה"ב ובקנדה. התמקדותה הספציפית היא בתחום המרכזים המסחריים הפתוחים מעוגני הסופרמרקטים.

גזית גלוב מנהלת 137 מרכזים מסחריים בהיקף של 1.5 מיליון מ"ר, בשווי של כ-5 מיליארד שקל. פעילות החברה בארה"ב מתבצעת דרך אקוויטי 1 הנסחרת בניו יורק. בקנדה מתבצעת פעילותה דרך חברת סנטרפאנד הנסחרת בבורסה בטורונטו. בישראל מחזיקה גזית במחצית מהבעלות על פרויקט הדיור המוגן לקשישים משכנות כלל.

עלות רכישת מרכז מסחרי ממוצע היא כ-10 מיליון דולר והרווח התפעולי השנתי ממנו יהיה 1.2 מיליון דולר, כלומר מכפיל רווח של 9-10. לדברי כצמן, עדיין לא נרשמה התאוששות בשכר הדירה בארה"ב, והרשתות הגדולות משלמות מחירים נמוכים. "ואולם אם נחשב את הלוואת המינוף בהיקף של 70%", מוסיף כצמן, "נגיע לתשואה שנתית על ההון של כ-16%". לדבריו, החידוש המעניין בעסקת UIRT היה העובדה שהשוק האמריקאי מוכן לקבל את מניית אקוויטי 1 כמטבע קשה.

חברות ההשקעה בנדל"ן בארה"ב (REIT) מחויבות לשלם דיווידנד בהיקף של מחצית מרווחיהן. אקוויטי 1 שילמה דיווידנד שוטף של 1.04 דולר, ומחיר המניה של אקוויטי 1, שהיה ביוני 2000 תשעה דולרים, הוא כיום 12.25 דולר. כלומר, הדיווידנד משקף תשואה שנתית של כ-10%. היקף הדיווידנד ששילמה אקוויטי 1 ב-2000 היה 13 מיליון דולר, וב-2001 תשלם 17 מיליון דולר. גם סנטרפאנד, חברת ההשקעות הקנדית שנרכשה על ידי גזית גלוב בסוף 2000, שילמה דיווידנד של כ-10 מיליון דולר.

בחברה אומרים כי המרכזים המסחריים שהיא מנהלת הם "חסיני מיתון", מפני שהם מספקים שירותים בסיסיים לתושבי פרברי הערים. "גם במיתון חייבים לאכול ולהסתפר", אמר כצמן. לדבריו, המרכז המסחרי נועד לספק שירותים יום-יומיים, וכל אדם יבקר בו בממוצע 2.2 פעמים בשבוע. תמהיל השוכרים במרכז המסחרי הוא בסיסי וכולל סופרמרקט, בנק, מספרה, ספריית וידיאו ושתי מסעדות מזון מהיר. "אצלנו אין גוצ'י או חנויות אופנתיות אחרות", הוסיף.

מרכז מסחרי אופייני שמנהלת גזית גלוב יימצא במרחק של 3.2 ק"מ מהשכונה וישרת בין עשרת אלפים ל-15 אלף איש. גודלו של מרכז ממוצע יהיה 11 אלף מ"ר, והוא יכלול כ-25 חנויות; שיעור התפוסה הממוצע יהיה 95%.

לדברי כצמן, מדיניות הרכישה של גזית היא לזהות הזדמנויות עסקיות בנכסים במיקום מעניין הנמצאים בבעיה של תפוסה או ניהול יקר ולהשביח אותם. לדבריו, רשימת הדיירים של החברה כוללת 3,000 בעלי עסקים, שחלקם שוכרים נכסים בכמה מרכזים. "כשאנו רוכשים מרכז חדש, אנו מציעים ללקוחות שלנו לפתוח עסקים במקום", אמר.

לגזית יש כמה עקרונות ברזל בניהול מרכז מסחרי. העיקרון הראשון הוא הימצאותו של סופרמרקט גדול הבנוי בפורמט העדכני של הרשת, ושהוא בעל חוזה שכירות לעשר שנים לפחות. "גם הנתונים הדמוגרפיים של אזור המטרה נבדקים", אמר כצמן. "האזורים האורבניים בהם ממוקמים הנכסים יהיו קרובים לשכונות המגורים, וחסמי הכניסה הם גבוהים".

גזית גלוב החלה את השקעותיה במרכזים מסחריים בצפון אמריקה בחברה הפרטית פירסט קפיטל, המנהלת 8 נכסים. ואולם הקפיצה הגדולה של גזית גלוב היתה כאשר ביצעה השתלטות עוינת, בהשקעה של 365 מיליון שקל, על החברה הקנדית סנטרפאנד. השתלטות זו הגדילה פי שלושה את מספר הנכסים שהיא מנהלת - מ-35 מרכזים מסחריים עברה לניהול של 112 מרכזים. רכישת UIRT לפני שבוע הוסיפה 25 מרכזים מסחריים.