חזרתה של הגאות לענף הנדל"ן למגורים, עם שיאים שנרשמו לאחרונה במספר העסקאות ובהיקף המשכנתאות, ניכרה בחודש שעבר גם במחירים המבוקשים בשוק היד-שנייה. אמנם העלאת המע"מ כבר הייתה החודש מאחורינו, אבל משפרי הדיור - שתופסים נתח של קרוב ל-40% מהשוק - חרדים בצדק מהתעקשות משרד האוצר להטיל בתקציב המדינה מס רכישה בגובה 3.5% מהשקל הראשון (למרות התנערות שר האוצר עצמו מהגזירה), מה שככל הנראה ממשיך לייצר ביקוש בשוק.
המוכרים, אם כן, לא ממהרים לשום מקום: באף אחד מ-15 האזורים שנבדקו בלוח הומלס בחודש יוני לא נרשמה ירידה רוחבית במחיר המבוקש בכל סוגי הדירות. מנגד, בארבעה אזורים - תל אביב, ראשון לציון, נתניה ובת ים-חולון - נרשמה עלייה במחיר המבוקש בכל הדירות. בתל אביב נרשמה עלייה משמעותית: 0.9% בדירות 5 חדרים (מחיר מבוקש של 3.07 מיליון שקל), 1.5% בדירות 4 חדרים (2.9 מיליון שקל) ו-3% בדירות של 3 חדרים (2.3 מיליון שקל).
בשני אזורים, פתח תקווה ובת ים-חולון, שבר המחיר הממוצע המבוקש לדירות בנות 3 חדרים רף סמלי של מיליון שקל, לאחר עלייה של 1.75% ו-2.5%, בהתאמה. בדירות הגדולות, בנות 5 חדרים, אין כרגע שום אזור בבדיקה שלנו שמציע מחיר הנמוך ממיליון שקל. באזור באר שבע, הזול ביותר בכל סוגי הדירות, המחיר המבוקש לדירת 5 חדרים עומד על 1.01 מיליון שקל.
ומי שיבקש - מרצון או מאונס - לשכור דירה, יגלה שגם בשוק השכירות המצב לא מעודד. בחודש האחרון נרשמו עליות גם במחירים המבוקשים לשכירות כמעט בכל האזורים ובכל סוגי הדירות. כתוצאה מכך, מבחן התשואה עדיין גוזר כ-3%-4% ברוטו, למעט באזורי הפריפריה בצפון ובדרום - שם הסיכון להישאר ללא שוכר, מצבן הבעייתי של רבות מהדירות והוצאות התפעול של הנכס בשלט רחוק עלולים לכרסם משמעותית מתשואה מפתה "על הנייר", בשיעור של למעלה מ-5%.
ועל רקע מחירי הנדל"ן המטורפים בת"א שמאלצים כמחצית מתושבי העיר לגור בה בשכירות, והעובדה שמדובר בעיר המשופעת יחסית בדירות קטנות (על חשבון הדירות הגדולות), ממשיכות דווקא הדירות הגדולות בתל אביב להציע את התשואה הגבוהה, בניגוד למצב ביתר הערים. על דירת 5 חדרים בתל אביב ניתן לקבל היום תשואה של 3.7%, לעומת 3.2% בדירות 4 חדרים ו-3% בדירות 3 חדרים.
מתודולוגיה
להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".
המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.
חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.
המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.