בקרוב: מגדלים חדשים לצד עזריאלי

תשע שנים לאחר שרכש את חברת הארגז מידי ההסתדרות בכ-240 מיליון שקל, איש העסקים חגי שלום בדרך לממש את אחד הנכסים הגדולים של החברה - באחת מעסקות הנדל"ן הגדולות בשנים האחרונות. ל-TheMarker נודע כי שלום, שהוא גם הבעלים של רשת טיב טעם, מנהל מגעים מתקדמים למכירת מתחם הארגז בתל אביב. לפי הערכות, היקף העסקה הוא כ-400 מיליון שקל.

המגעים מתנהלים מול קבוצת בסר, שבשליטת נחשון קיוויתי. במתחם, ששטחו 20 דונם, אפשר יהיה להקים 110 אלף מ"ר של שטחי משרדים, השקולים לשני מגדלים. באחרונה חידש שלום את הסכם החכירה על הקרקע מול עיריית תל אביב ל-49 שנים נוספות, ולכן מחיר העסקה כולל גם את סכום חידוש הסכם החכירה.

מתחם הארגז ממוקם ברחוב יגאל אלון בתל אביב, מדרום למתחם אמפא, שבו נמצאים מבני משרדים ומסחר, צמד מגדלי ההיי-טק שהקימה קבוצת מגדלי העיר החדשה, מגדל אלקו וכן מבנה תעשייתי המשמש את קבוצת הארגז. שטח המפעל עומד למכירה זה כמה שנים, אך עד כה המגעים בין המתעניינים לשלום לא עלו יפה.

בשנים האחרונות הצליחה קבוצת הארגז להגדיל את זכויות הבנייה על הקרקע במסגרת תוכנית בניין העיר ל-450% משטח המגרש, וכיום ניתן לבנות בה פרויקט משרדים בשטח של 110 אלף מ"ר. לשם השוואה, מגדל אלקו הסמוך - הנבנה גם הוא בציר יגאל אלון ונמצא בשלבי בנייה מתקדמים - כולל 45 קומות ב-54 אלף מ"ר בלבד ונחשב לאחד ממגדלי המשרדים הגדולים באזור. שלושת מגדלי עזריאלי כוללים יחדיו 150 אלף מ"ר של שטחי משרדים.

המחסור בשטחי משרדים בתל אביב מביא את קבוצות הרכישה הפועלות באזור לזנק על שטחים המיועדים לבניית מגדלי משרדים.

לדברי ג'קי מוקמל בעל חברת מאן נכסים, העוסקת בניהול ובשיווק של נדל"ן מניב, במרכז תל אביב אין כיום משרדים העומדים למכירה, ולכן יש דרישה רבה לשטחים גדולים. "קבוצות רכישה נכנסות לשוק כי הן מזהות שבתחום המשרדים יש פוטנציאל גדול יותר מאשר במגורים", הוא מסביר. "גם הבנקים מעדיפים כיום לתת מימון למי שרוכש משרד לשימוש עצמי ולא ספקולטיבי". מוקמל מעריך כי עלות בניית המשרדים בתל אביב, כולל הקרקע, נעה סביב 8,500 שקל למ"ר ברמת המעטפת, ו-10,000-11,000 שקל למ"ר ברמת גמר.

עסקת הענק שעומדת בסר לבצע, מצטרפת לכמה עסקות שבוצעו באחרונה על ידי קבוצות רכישה בתחום המשרדים. בתחילת החודש חתמה קבוצת סופרין על הסכם אופציה לרכישת קרקע בת 3.5 דונם ברחוב החרש בתל אביב, שעליה יוקם מגדל משרדים בן 30 קומות, בהיקף של 350 מיליון שקל.

קלמן סופרין עצמו אמר כי המחירים הגבוהים של קרקעות למשרדים הופכים את העסקות לכדאיות פחות בעבור היזמים, ואת קבוצות הרכישה לרלוונטית יותר. "המשרדים מתומחרים כיום באופן נמוך, ואילו מחיר הקרקע ועלויות הבנייה גבוהים", הוא אומר. "לכן יזם צריך להתפשר מראש על הרווח. יש יזמים שיהיו מוכנים לרכוש קרקעות כאלה, ויש יזמים שלא. קבוצות הרכישה הן הדרך היחידה לממש עסקות מסוג זה, כי מרכיב הרווח של המארגן מוגבל ולא שווה למרכיב הרווח של היזם".

גם עבור קבוצת בסר זו אינה כניסה ראשונה לתחום המשרדים באזור יגאל אלון. ב-1997 רכשה בסר קרקע ברחוב השלושה, הסמוך לציר יגאל אלון, ב-23.5 מיליון דולר. על הקרקע הקימה הקבוצה את מגדל טויוטה בן 23 הקומות, הנחשב לאחד מהמגדלים המבוקשים באזור.

אורן גלזר - מנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל אביב, הפועל למכירה ולהשכרת משרדים באזור יגאל אלון - סבור גם הוא כי בשוק המשרדים טמון פוטנציאל כלכלי רב. "עודפי ההיצע הגדולים שהיו לפני שנה בתחום המסחרי והצטברו לאחר המשבר הצטמצמו, והמגדלים המבוקשים בתל אביב מלאים", הוא אומר. "המיעוט בבנייה מעיד על הפוטנציאל הרב בעסקה שבסר צפויה לבצע".

לדברי גלזר, במגדל אלקו הסמוך משווקים נכון להיום שטחי משרדים במחיר של 90 שקל למ"ר ברמת מעטפת. המחיר שתשלם בסר בעבור הקרקע משקף מחיר של 4,000-4,500 שקל למ"ר קרקע. בהנחה שבתוספת עלויות הבנייה הכוללות יגיע המחיר ל-8,000 שקל למ"ר ברמת המעטפת (להערכת מוקמל), ודמי השכירות באזור במגדל חדש עשויים להגיע ל-90 שקל למ"ר (לפי גלזר), התשואה השנתית הצפויה היא כ-13% - הנחשבת לגבוהה מאוד בשוק המשרדים.

שוק המשרדים נחשב בעשור האחרון ללא יציב, בעקבות המכות הקשות שספג לאחר פקיעת בועת ההיי-טק והמשבר הכלכלי הגלובלי בסוף 2008. המצב הקשה שאליו נקלע הענף עורר חששות כבדים, אך בסופו של דבר התברר כי השפעת המשבר על השוק נמשכה באופן זמני בלבד. עם זאת, יזמים הרוכשים כיום קרקעות לבנייה צריכים לקחת בחשבון כי המגדלים יהיו מאוכלסים לכל המוקדם בעוד חמש שנים. זאת בזמן שהעולם נתון עדיין במשבר כלכלי, שלא ברור כיצד ומתי הוא יסתיים.