תוכנית ספדי למערב ירושלים היא רק אחד המהפכים התכנוניים שעומדים על הפרק בבירה. מפנה תכנוני אחר התרחש לפני כעשר שנים, כאשר ראש העיר ירושלים דאז, אהוד אולמרט, החליט להסיר טאבו תכנוני - ולהתיר הקמת מגדלים בעיר. מאז נדונו בוועדות התכנון והבנייה כ-50 תוכניות להקמת מגדלי מגורים, רובן עדיין בדיונים, חלקן בהליכי הקמה או שיווק ואחרות בהליכי ייזום מקדמיים.
זו היתה מהפכה אמיתית בראייה התכנונית של הבירה. בתקופתו של טדי קולק כראש העיר, הגבילה העירייה את גובה המבנים בעיר ל-8 קומות, עם חריגות שונות, בהן מגדלי המגורים היוקרתיים הראשונים בעיר - מגדלי ירושלים של דנקנר השקעות ופריצקר יזמות שנבנו לפני כ-12 שנה. לגבי השאר, מדיניות הבנייה הירושלמית היתה קשיחה ביותר; הדעה הרווחת היתה שמגדלים וירושלמים אינם הולכים ביחד.
"בבדיקות ראשונות שעשינו, התברר כי ירושלמים אכן מסתייגים ממגדלים וממבנים גבוהים. ואולם היחס הזה השתנה בשנים האחרונות, וניתן לראות לא מעט ירושלמים בעלי אמצעים שרוכשים דירות במבנים גבוהים", מספר מנהל פרויקט הולילנד אבי חכימי.
ואולם בסופו של דבר לא הטעם הירושלמי המקורי וגם לא שיקולי התכנון הם שהכריעו - אלא הלחץ היזמי, שנרשם כתוצאה מביקושים גוברים למגדלים בבירה. ה"אסכולה האנטי-מגדלית" לא העמידה אלטרנטיווה תכנונית ומשנה סדורה שיבואו במקום בנייה לגובה. וכך, עם סיום כהונתו של קולק, נסדקה בהדרגה גישה זו ותוכניות המגדלים התחילו לשטוף את העיר.
מרפסות סוכה
"קיימות שלוש סיבות לכך שהבנייה לגובה והקמת מגדלי יוקרה הגיעו גם לירושלים: ההתייקרות העצומה של הקרקעות בירושלים, הדרישה מבירת ישראל לעמוד בסטנדרטים של מטרופולין מודרני, עם הצורך לשמור על המאפיינים הייחודיים של עיר הקודש, וכניסת רוכשים מחו"ל", מסביר שלמה גרופמן, יו"ר קרן פייר, יזמית הפרויקט היוקרתי משכנות הדר.
אבל הדירות במגדלים הראשונים לא נרכשו דווקא על ידי תושבי חוץ. "כששיווקנו את הדירות, בשנות ה-90, רוב הרוכשים היו דווקא ירושלמים", מעיד סמנכ"ל השיווק לשעבר של דנקנר השקעות זוהר קפלן. "הנהירה הגדולה של תושבי החוץ לירושלים התחילה בשנות האלפיים". בין רוכשי הדירות אז - עורכי הדין יעקב נאמן ויחיאל גוטמן.
פרויקט הולילנד של קרדן נדל"ן ופולאר נדל"ן, שהוקם בדרום העיר, לא היה מבוקש עד לאחרונה על ידי תושבי חוץ, ועיקר הרוכשים בו היו ירושלמים. כיום המצב השתנה, עם תחילת השיווק של מגדל הולילנד, ומספר תושבי החוץ שבאים להתעניין ולרכוש גדל מאוד.
ואכן, בשנים האחרונות תושבי החוץ השתלטו כמעט כליל על הנדל"ן היוקרתי בירושלים - מה שבא לידי ביטוי גם במחירים. אם במגדלי ירושלים בשנות ה-90 נמכרו דירות יוקרה במחירים של 6,000-4,000 דולר למ"ר, ברבים מהמגדלים המוצעים למכירה רף המחירים גבוה בעשרות אחוזים.
"נכון שתושבי החוץ אוהבים את המרקם והאופי המעניין של ירושלים, עם הצביון האותנטי היהודי - אך הם גם מעוניינים בדירת יוקרה עם לובי יוקרתי, שומר 24 שעות ועוד סממני יוקרה, כנהוג בארצות מוצאם. את זה הם מוצאים במגדלים היוקרתיים", אומר סוקר השוק ועורך מחירון הדירות לוי יצחק.
התוצאה - רוב המגדלים המתוכננים ומשווקים כיום בעיר, מיועדים, כמעט במוצהר, לתושבי חוץ. "ניתן לומר כי בוני מגדלי היוקרה שואפים לספק חבילת תנאים מושלמת ליהודים דתיים, בעיקר לתושבי חוץ", אומרת מנכ"לית רימקס חזון עליזה פרידלנד. "הדרישות גבוהות מאוד, עד לפרטי פרטים; המגדלים נבנים עם מעליות שבת, מרפסות סוכה, מכון כושר, לובי מפואר ביותר - הכל בהתאם לסטנדרטים של תושבי החוץ".
יורם שכטר, מיזמי פרויקט ירושלים של זהב, ממחיש את המצב כשהוא מספר כי מרפסות הסוכה גזלו זמן רב מהמתכננים ומהיזמים. "רצינו להימנע ממצב של מבנה יוקרתי עם מרפסות, שיכערו אותו ואת חזותו. לבסוף מצאנו פתרון - מעין קירוי חיצוני נוסף, שיסדיר את האסתטיקה של המרפסות".
דוגמה לאינטנסיוויות הביקושים של תושבי החוץ היא מתחם בית הפאבים, שהיה שייך לקבוצת ארלדן ונרכש בתחילת השנה על ידי אפריקה ישראל ב-23 מיליון דולר. במקום יש זכויות בנייה ל-9 קומות, והחברה מתכוונת להקים בו 120 דירות.
באחרונה נכנסה אפריקה ישראל למגעים עם קבוצת יהודים מארה"ב למכירת הפרויקט בשלמותו לפי 7,000 דולר למ"ר בממוצע. מחירן של דירות הפנטהאוז יגיע ל-15 אלף דולר למ"ר.
השמים הם הגבול
תוכניות נוספות למגדלים לא חסרות, אך הן עדיין בשלבים ראשונים. אמריקן קולוני מתכננת מגדל ברחוב אגריפס, אך החברה שוקלת להגיש בקשה לשינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע), שמתירה לה להקים 15 אלף מ"ר, ואשדר מנהלת מגעים ראשונים לעסקת קומבינציה במתחם בתי סיידוף, שם מותרת הקמת מגדל של 25 קומות.
הוויכוחים אם כל זה הוא כורח המציאות, האם השינוי התכנוני אכן יחיש את החייאת מרכז העיר והאם שווה לשנות את חזות הבירה רק משום שקיימים ביקושים אינטנסיוויים מצד תושבי חוץ - ודאי ילוו את הקמת המגדלים גם בהמשך. דבר אחד ברור - יהיה קשה לעצור את המגדלים.
הלחץ היזמי הכריע: הירושלמים רושמים ביקושים גבוהים למגדלים בבירה
אריק מירובסקי
3.11.2006 / 11:43