מחירי הפנטהאוזים בפרויקטים עממיים - קרובים למחירי דירות רגילות

קלישאה ישנה אומרת, שלפנטהאוז אין מחיר. תמיד יימצא מישהו שיהיה מוכן לשלם עליו יותר - והמחירים מרקיעים לשחקים. אבל דברים השתנו. הפנטהאוז אינו עוד נחלת מיליונרים בלבד וכמעט בכל שכונה עממית ניתן למצוא דירות מסוג זה - אי שם, גבוה מעל כולם. אבל בעוד שלתמחור הפנטהאוז היוקרתי אין גבול כמעט, הפנטהאוז העממי מוגבל במחיר המקסימלי שניתן לקבל עליו, ובניגוד לאותה אימרה, הצבת רף המחיר גבוה מדי עלולה להותיר את הקבלן עם הדירה - ללא רוכשים.



"בדירות הפנטהאוז היוקרתיות מנסים למשוך לכמה כיוונים: נוף יפה, כיווני אוויר, מרפסת גדולה, מפרט טכני יוקרתי וגמישות תכנונית, שתאפשר לרוכשי הדירה לבצע בה שינויים לטעמם. השילוב של כל האלמנטים הללו אמור לתת משהו שאין בכל הפרויקט ועל כן גם ליצור לו תג מחיר שלא קשור לשום דבר", מסביר מנכ"ל חברת שיווק הדירות ב. קרן, בני קרן.



וכך, מחיר ממוצע של דירה "רגילה" בפרויקט יוקרתי בתל אביב, יכול לנוע בין 6,500 ל-8,000 דולר למ"ר; מחיר הפנטהאוז יגיע ל-11-15 אלף דולר למ"ר, כמעט כפול. דוגמה לפער הגדול ניתן למצוא במגדלי צמרת של אקירוב בתל אביב. דירה "רגילה" של 200 מ"ר במגדלים נמכרה באחרונה ב-1.25 מיליון דולר. דירת פנטהאוז מורחבת שהיתה שייכת לאיש העסקים ברוך איבצ'ר נמכרה לפני כשנתיים לאחים עופר ב-10 מיליון דולר. זו בדיוק ההוכחה לכך, שהקלישאה שאין לפנטהאוז מחיר נכונה לגבי פרויקטים יוקרתיים, וזה רק עניין של זמן עד שהדירה הייחודית תצוד את עינו של בעל ממון שיהיה מוכן לרכוש אותה במחיר הנדרש.







לעומת זאת, בפרויקטים עממיים ובינוניים, מבחינת קהל היעד שלהם, היזמים לא מגלים יומרות יוצאות דופן לגבי הפנטהאוזים שלהם, שנושאים לרוב אופי של דירות 5 חדרים משודרגות עם מרפסות גדולות. "פה ושם אתה רואה מיפרט טכני קצת יותר יקר, אבל הפערים התכנוניים והמפרטיים בין הפנטהאוז לבין דירות רגילות שנמצאות מתחתיו, נמוכים יחסית, והיזם גם לא מגזים מבחינת שטח הדירה. היזם אומר לעצמו, שממילא גם אם יצפה את הפנטהאוז זהב ויעשה אותו גדול במיוחד, לא יהיה מי שיקנה ממנו, כיוון שבאזורים העממיים יותר יש גבול עליון למחיר שאפשר לדרוש על הדירה", מסביר מנכ"ל חברת השיווק אלדר, עמיר שאלתיאל .



זו הסיבה, שאין שום בעיה לאבחן מהו פנטהאוז בפרויקט יוקרתי לעומת פנטהאוז בפרויקט עממי, ללא צורך לדעת את המחיר. עיון מהיר ביחס שבין מחיר הפנטהאוז למחיר דירת 5 חדרים ממוצעת בפרויקט יגלה, שבפרויקטים יוקרתיים מחירי הפנטהאוז גבוהים ב-50% ואף הרבה יותר ממחירי הדירות הממוצעות, בעוד שבפרויקטים עממיים, המחירים גבוהים בכ-30% בלבד.



שכנים זועמים



תמחור לא נכון של פנטהאוז עלול לגרור בעיות וחוסר נעימות. דוגמה לכך היא יזם שתימחר את דירות הפנטהאוז שלו בפרויקט בנתניה במחיר גבוה. באחד המבנים הראשונים שהקים, נמכרה דירת פנטהאוז אחת, אולם הדירה השנייה לא נמכרה והקונים הפוטנציאלים ששמעו את המחירים העדיפו לקנות את דירות המיני פנטהאוז או לחפש לעצמם פנטהאוז בפרויקט אחר.



בסופו של דבר נכנע היזם, והסכים למכור את הפנטהאוז בהוזלה ניכרת לקונה, שדווקא חיפש לעצמו מיני פנטהאוז. האחרון סיפר לתומו לשכניו החדשים על המחיר שבו רכש את הפנטהאוז, ועד מהרה צבאו אלה על משרדי המכירות. חלקם טענו, כי במחיר הזה היו קונים את הדירה הרבה לפני שהופיע הקונה המאושר; אחרים טענו כי ההפרש בין דירת הפנטהאוז למחיר יתר הדירות בפרויקט הוא כה קטן, עד שהם מרגישים כי שילמו על הדירות שלהם יותר מדי. לא מעט אנרגיות הושקעו כדי להרגיע את הרוחות.



"בניגוד למגדלים היוקרתיים שבהם ניתן להתפרע, בפרויקטים העממיים הפנטהאוזים נתונים, כמו כל דירה אחרת, למחירי השוק, ומי שמתפרע - יצטרך להתמודד עם זה", אומר שאלתיאל.



היצע מוגדל



סמנכ"ל השיווק של דנקנר השקעות, שרית סבן שליט, מוסיפה שהאלמנט המכריע בקביעת המחיר של דירת הפנטהאוז למגזר העממי והבינוני נעוץ בהיצע הקיים של הפנטהאוזים באותה שכונה. בניגוד לפרויקטים היוקרתיים, הכוללים מגדל אחד עד שלושה, שבהם מספר דירות הפנטהאוז מוגבל מאוד, בשכונות הבינוניות והעממיות כמו במודיעין, בקרית השרון בנתניה ובאם המושבות בפתח תקווה, קיים היצע של עשרות דירות כאלו.



כך נוצר מצב שבשכונות העממיות יותר, מחיר דירות הפנטהאוז נמוך באופן יחסי אך מספרן גדול. למעשה שוק דירות הפנטהאוז נמצא בתנופה רבה ויזמים מנסים לתכנן את הפרויקטים שלהם כך, שבמגדלים יהיו יותר משתי דירות פנטהאוז. "היזמים מנסים להפוך את גם את הקומות הלפני אחרונות לפנטהאוזים. לצורך זה הם חייבים לתת לשכנים שבקומות הלפני אחרונות את התחושה, כי אף שהם לא בקצה הבניין - הם בכל זאת נמצאים בפנטהאוז. עושים זה באמצעות כך שלשכנים מלמעלה אין קו ראייה אתם", מספר שאלתיאל.



מדוע בכל זאת שואפים היזמים להקים יותר דירות כאלו? משום שגם בפרויקטים עממיים המחירים של דירות מיוחדות - דירות גן, מיני פנטהאוז ופנטהאוז - יקרים יותר מאשר אלה של דירות רגילות, והעלויות השוליות של הקבלנים בגינם נמוכות יחסית - כך שהרווח שלהם גדל.



מיליון דולר בראשון לציון



לגינדי השקעות ולאלמוג כ.ד.א.י יש שני פרויקטים כאלה. הראשון נקרא ""WHITE" במערב ראשון לציון והשני "צמרות" בקרית השרון בנתניה.



ב-WHITE מתכוונת החברה להקים 4 דירות פנטהאוז "רגילות" בשתי הקומות הלפני אחרונות (24 ו-25) ודירת פנטהאוז אחת בקומה ה-26 שתמחורה יגיע למיליון דולר (5,000 דולר למ"ר) - סכום שכמוהו ראשון לציון אינה מכירה.



הפנטהאוז, מסביר מנכ"ל משותף בגינדי השקעות, איל פרידמן, יהיה הגבוה בעיר ויענה על כל הדרישות של פנטהאוז יוקרתי - 200 מ"ר בנויים עם מרפסת גדולה ועיצוב פנים של קסטיאל.



גינדי למעשה חורגת פה מהכלל שנקבע למעלה - ומציבה תמחור חריג לדירת פנטהאוז בפרויקט שאינו מיועד לאלפיון העליון. פרידמן אומר על כך שלפני שהתקבלה החלטה על תמחור הפנטהאוז נערכו כמה פגישות עם מובילי דעת קהל בעיר, במטרה לנסות ולאפיין את תפישות אנשי העשירון התשיעי והעשירי לגבי הפרויקט, וכן נעשה סקר לגבי תפישות המחיר של תושבי ראשון לציון.



התברר, כי דירת 5 חדרים תומחרה ב-300 אלף דולר, דירת לופט של 150 מ"ר תומחרה ב-400 אלף דולר ומיני פנטהאוז תומחר ב-750 אלף דולר. בנוסף התברר, כי בישראל, כמו בשאר העולם, מחירו של פנטהאוז עולה בדרך כלל על מחיר צמוד קרקע בעל שטח דומה. לכן, הואיל ומחיר קוטג' בשכונת וילה נובל הסמוכה מגיע ל-700-800 אלף דולר, סבורים היזמים שניתן יהיה להגיע בפנטהאוז למחיר של מיליון דולר.



עדיין הדברים אינם כה פשוטים, שכן דירות פנטהאוז רגילות בסביבה מגיעות למחירים של חצי מיליון דולר בלבד, וכך גם יעלו דירות הפנטהאוז ה"רגילות" בפרויקט זה.



פרידמן טוען, כי קהל היעד לפנטהאוז מורכב מתושבים מהעיר, שיכולים להרשות לעצמם את המחיר ושרוצים להישאר לגור בה - ולכן ספציפית בראשון לציון ניתן להקים פנטהאוז יוקרתי אמיתי, מבלי לחשוש שיישאר ריק.



בקרית השרון בנתניה, למשל, אותם יזמים סבורים שלא ניתן להקים דירה חריגה כזו, משום שאין מסה קריטית של אנשים שיוכלו או ירצו לרכוש מוצר כזה במזרח העיר. לפיכך, מסביר סמנכ"ל השיווק של אלמוג כ.ד.א.י, יקי אמסלם, יוקמו בפרויקט 4 דירות פנטהאוז בקומות 7 ו-8, שההבדל ביניהן, מלבד הקומה, יהיה שטח המרפסת - בקומה 7 הגודל יהיה 140 מ"ר ואילו בקומה האחרונה 120 מ"ר בלבד. הדירות בקומה שביעית יהיו, לפיכך יקרות יותר מאלה שבקומה השמינית בכ-50 אלף שקל.



המגמה של ריבוי בניית דירות פנטהאוז תמשיך, מן הסתם, את ההליך של הורדת דירת הפאר הזו אל רמת מחירים עממית יותר, אולם השאלה היא עד כמה מחירן ימשיך לרדת. "גידול בהיצע דירות הפנטהאוז בפרויקטים העממיים יגמיש מאוד את עמדת היזמים מול הקונים, אולם עדיין הביקושים להן יהיו גדולים יחסית להיצע; בכל מקרה, יש גבול תחתון עד אליו היזם יכול לרדת, מבלי שיוריד את הפרויקט כולו", אומר אמסלם. "כי גם כשמדובר בפרויקט עממי, דירת הפנטהאוז היא גולת הכותרת שלו".