סללו לידך כביש? תשלם 100 אלף שקל

יעקב ממן בן ה-67 מתגורר זה כ-50 שנה בשכונת נווה עמל בהרצליה. באחד הימים בשלהי שנת 99' מצא ממן בתיבת הדואר של ביתו מכתב מהעירייה. כשפתח אותו נדהם לגלות כי מדובר בחיוב בסך 28 אלף שקל בגין "היטל סלילה". יחד עם ממן, קיבלו באותו היום עוד כ-60 משפחות קשות יום בשכונה הודעות חיוב דומות, ואף גבוהות יותר. עניינם של התושבים עדיין עומד ותלוי בפני בית המשפט, שם הם מנהלים מאבק משפטי נגד העירייה, אך תזכורות החיובים ממשיכות להגיע לבתיהם אחת לחודשיים, ואלה כבר מסתכמים ב-80 ואף 100 אלף שקל למשפחה.



גם תושבים במקומות אחרים נתקלו בתופעה דומה. מאות משפחות בפתח תקווה, נס ציונה, חולון ותל אביב קיבלו בשנים האחרונות חיובים בסכומי עתק בגין אגרות והיטלי פיתוח עירוניים.

אם חשבתם כי חיובי אגרות והיטלי פיתוח שמורים לקבלנים וליזמים בלבד - הרי שמנגנוני הגבייה המוניציפליים החלו בשנים האחרונות לגלות גם את פוטנציאל הגבייה מכיסם של התושבים.



היטלים בהזמנה



גביית אגרות והיטלי פיתוח מעוגנת בחוקי העזר של כל רשות מקומית, ותכליתה לממן את ביצוע עבודות התשתית הציבורית בשטחן המוניציפלי. עו"ד אילן רובינשטיין, שותף במשרד מ. אנגלסמן ושות', מסביר כי אגרות והיטלים אלה נגבים בגין חמש תשתיות מוניציפליות עיקריות: מים (הנחת צנרת ראשית או ביצוע חיבורים), ביוב, תיעול (ניקוז), וסלילת כבישים או מדרכות.



שיעור גביית ההיטלים נקבע על ידי כל רשות באופן עצמאי, בהתבסס על תחשיב המחלק את סך עלות עבודות התשתית הנדרשות בשטחי הרשות בסך הנכסים האמורים להשתתף באותו התשלום. המנה - היא תעריף היטלי הפיתוח הנדרשים (למ"ר).



צורת תחשיב זו אמנם קבועה ומפוקחת על ידי משרד הפנים, אך כל רשות מעמידה תעריפים משלה, בהתאם לאומדנים שערכה, לעלויות העבודות בשטחה ובהתאם למספר המשתתפים בכיסויין. מרווח פעולה חופשי זה, הנתון לשליטתן של הרשויות, מאפשר להן להפגין יצירתיות רבה.







"ביצירתיות שמפגינות הרשויות השמים הם הגבול", אומרת עו"ד מלכה אנגלסמן, וממהרת להדגים את השיטות השונות שבהן נוקטות לכאורה הרשויות על מנת "לנפח" את שיעור ההיטלים הנגבים: "על מנת לאמוד את סך עלות עבודות הפיתוח, בוחרות הרשויות אזור מדגמי מסוים בשטחן, אשר לפי תמחור העבודות בו ייקבעו תעריפי החיובים", מסבירה אנגלסמן. בעיריית חולון למשל, היא אומרת, בחרו כאזור מדגמי מגרש ייחודי בשכונת ח-300 היוקרתית, המתאפיין במקרה נדיר של שקיעת קרקע - והחליטו לחשב את עלות סלילת כביש דווקא במקום "אופייני" זה. עלות היטלי הסלילה בכל העיר חושבה מאז לפי תעריף מנופח זה.



בעיריית חולון אומרים כי התחשיב הנדון לא התבסס על קרקע משוקעת והיה נכון - אף כי הוא בוטל על ידי בית המשפט מסיבות שונות.



בעיר אחרת במרכז, מוסיפה אנגלסמן, בנו תעריף מיוחד אשר שיקלל גם את עלויות סלילתם של כבישים ארציים ואת מיגונם האקוסטי - ובכך "ניפחו" את אומדן עלויות הסלילה. אם לא די בכך, הרי שאת אותו סך עלות חילקו רק ב-25% מן הנכסים הבנויים בעיר - ובכך הגדילו עוד יותר את התעריף הסופי.



הגדילה לעשות עיריית באר שבע, טוענת אנגלסמן. שם החליטו לדבריה לגבות היטלי פיתוח על אף שאת ביצועם מממן בכלל משרד הבינוי והשיכון. "90%-95% מעבודות הפיתוח בבאר שבע מתבצעות במימון משרד השיכון והקבלנים. למרות זאת ניכסה העירייה לעצמה עבודות אלו, הציגה תחשיב וירטואלי כאילו מימון אותן עבודות יוצא מקופתה - כאשר משרד השיכון משמש לכאורה קבלן משנה מטעמה. כך, אף שלא השקיעה ולו שקל אחד בפיתוח - הציבה תחשיב היטלים וחייבה יזמים בהיטל".



גזבר עיריית באר שבע, תומר ביטון, מסר בתגובה כי עיריית באר שבע גובה את היטלי הפיתוח בהתבסס על תשתיות העל אותן היא מפתחת בלבד, ואשר מהוות רק 35%-45% מסך השקעות הפיתוח בעיר. ביטון הוסיף כי התחשיב אושר בידי משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל.



בערים אחרות מצאו פתרון יצירתי לא פחות לגביית עלויות הפיתוח - ופשוט החליטו על קביעת היטלים חדשים משל עצמן, דוגמת: היטלי שצ"פים (שטחים ציבוריים פתוחים) או היטלי מבני ציבור.



המטרה (1): קבלנים



לפי החוק, מחויבים יזמים וקבלנים בנשיאה בתשלום אגרות והיטלי הפיתוח כתנאי לקבלת היתר הבנייה. אלה נעים כיום בין 60 ל-120 דולר למ"ר בנוי. בחלוף השנים, הבינו כמה רשויות את הכוח הטמון בידן - והחלו לנצלו. לעתים, אומר עו"ד רובינשטיין, מנסות רשויות לגבות סכומי פיתוח הגבוהים ממלוא החיוב שהן עצמן קבעו, ולא אחת הן מצליחות: "היזמים יחתמו על כל דבר משום שלא נותרה להם ברירה אלא לחתום", אומר עו"ד רובינשטיין, "בשלב זה הם הרי כבר נושאים בהתחייבויות כלפי קבלני משנה ולקוחות".



כמה רשויות ומועצות אזוריות, כך מתברר, התאהבו בכוח שהושם בידן, והחליטו לממשו בשלב מוקדם יותר ולדרוש את תשלום האגרות וההיטלים עוד כתנאי לקידום התב"ע לפרויקט. "ברור לכל, שספק אם יימצא קבלן אשר ייצא נגד רשות מקומית ויפנה לערכאות", אומר רובינשטיין.



היו קבלנים אמיצים, מספר סגן נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו, שכבר הוכיחו בעבר את קיומה של התופעה. "היו קבלנים אשר הבחינו בחיובי יתר מצד הרשויות והגישו נגדן תביעות בבית המשפט. על מנת שלא לפגוע ברשויות, התיקים אמנם נסגרו מחוץ לכותלי בית המשפט - אך עם זאת הקבלנים קיבלו חזרה כספים או שהחיובים צומצמו באופן ניכר".



הפיתוח הוא אינטרס של הרשות, הקבלנים והתושבים גם יחד, מדגיש סרוגו. ואולם הבעיה, לטענתו, היא כשהחיובים אינם משקפים כלל את המציאות: אם משום שנופחו באופן חריג ואם משום שאינם מנוצלים כלל לייעודם. "הקבלנים מוכנים לשלם, ואף משלמים יותר מהנדרש עבור הוצאות הפיתוח", מפתיע סרוגו, "ובלבד שייודעו מראש כדי שיוכלו לתמחר נכונה את השקעותיהם, ובתנאי שהכספים אמנם יושקעו בפיתוח ולא בתחזוק מנגנון העירייה או בכיסוי גירעונותיה".



המטרה (2): תושבים



את הקבלנים יש לחייב בהוצאות הפיתוח עבור בנייה חדשה; אך את מי ניתן לחייב כאשר נדרשות עבודות פיתוח בשכונות קיימות? כמובן - את התושבים עצמם.



בפתח תקווה, למשל, חויבו 50 בתי אב בתשלום של עשרות אלפי שקלים כל אחד בגין היטל סלילת מדרכות - לאחר שהעירייה החליטה להרחיב כביש גישה צר, ולהקים בצדו מדרכה חדשה. בעיר אחרת במרכז הארץ, מתאגדת בימים אלה קבוצה של מאות משפחות, אשר חויבו בהיטל סלילת כביש בסך 20-25 אלף שקל למשפחה - לאחר שהעירייה כיסתה באספלט דרך עפר בת עשרות שנים שהובילה לשכונה הוותיקה.



עו"ד אנגלסמן מדגישה כי הרשויות מורשות לגבות אגרות והיטל פיתוח רק פעם אחת - עבור הפיתוח הראשוני - ולא על שדרוגו או תחזוקתו. תושבים אשר רוכשים כיום במיטב כספם בתים יוקרתיים צמודי קרקע - אינם צופים כי בעוד שנים מספר יצטרכו לשאת בתשלום נוסף עבור שדרוג הפיתוח.



בשיכונים הוותיקים ודאי לא שיערו הדיירים כי יצטרכו לשמור בשידותיהם את הקבלות על תשלומי הפיתוח בהם נשאו כבר בעבר. "לאחר שנים של דיונים הוכחנו לעיריית הרצליה כי כבר שילמנו עבור סלילת הכביש עוד בשנות ה-60", מספר ממן, "אבל אז שינתה העירייה את עמדתה, וכעת היא טוענת כי התשלום ההוא אינו רלוונטי לעבודות הסלילה שביצעה לאחרונה".



באת כוח עיריית הרצליה, עו"ד אילנה בראף-שניר ממשרד הררי, טויסטר ושות', ציינה כי חוק העזר מקנה הנחה או פטור בתשלום ההיטלים רק עבור מי שנשאו בעבר בדמי השתתפות מלאים, וכי דמי ההשתתפות אשר נגבו מן התושבים לפני שנת 66' היו חלקיים בלבד. בראף-שניר הוסיפה כי כל תושב אשר הציג ראייה לכך ששילם - זכה לפטור או להקלה בהתאם, וכי בעירייה קיימת ועדה לדחיית תשלומים, המאפשרת לאלה אשר ידם אינה משגת שורת הקלות ודחיית תשלומים גם עד מועד מכירת הנכס (בריבית מופחתת, אם בכלל).