קשה לחשוב על מדינה אחרת שנוסחת ה"מוכרחים לקנות דירה" חזקה בה כמו בישראל. הנסיבות ההיסטוריות חילחלו לדי.אן.אי שלנו, וקרוב ל-70% מבתי האב בארץ מחזיקים בבעלותם דירה - הרבה יותר מהשיעור במדינות אחרות. ולכאורה, ההשקעה בנדל"ן היא אכן השקעה חכמה. במקום לרכוש דולרים, לקנות אג"חים, מניות ושאר ניירות ערך, אתם קונים בטון, ברזלים ואדמה - רושמים אותם על שמכם בטאבו, או לפחות אצל חברה ממשכנת, ומכאן והלאה אי אפשר לקחת את זה מכם. אבל האם זה גם חכם כלכלית? לא בטוח.
כל מי שפעיל בשוק ההון הישראלי ומבין קצת בנדל"ן, יאמר בלי היסוס שההחלטה להשקיע את הכסף דווקא בנדל"ן - ההחלטה הכלכלית המשמעותית ביותר של רוב הזוגות בישראל - היא בדרך כלל הבחירה הלא נכונה.
ניקח לדוגמה זוג צעיר, מהמעמד הבינוני, שהצליח לגייס בעצמו ובעזרת ההורים סכום של 100 אלף דולר - מחצית ממחירה של דירה ממוצעת במקום בינוני בטיבו. הוא יכול לקחת משכנתא של עוד 120-100 אלף דולר (שיש לה עלויות מימון כבדות) ולקנות דירה. לחלופין, הוא יכול לבנות לעצמו תיק השקעות.
בדיקה של שוק המניות האמריקאי לאורך זמן (לצורך העניין, 79 שנה), מלמדת כי התשואה הנומינלית השנתית בו נעה סביב 10% - כ-7% ריאלי (בבורסה של תל אביב הניב מדד המניות הכללי בשנים 2005-1980 תשואה ריאלית שנתית גבוהה יותר). אם הזוג הצעיר יפקיד את 100 אלף הדולרים שלו ב"תיק השוק", למשל - בתעודת סל על מדד ה-S&P 500 - המדד של 500 המניות הגדולות בארה"ב - הוא יבטיח לעצמו הכנסה שנתית של כ-10,000 דולר - כמובן בממוצע לאורך זמן ולא כל שנה. הסכום הזה יאפשר לו לגור בשכירות ב-850 דולר בחודש - דירת 3 חדרים בתל אביב או 4 חדרים בפרברי העיר - ועדיין לשמור על הקרן שלו.
ואם הוא יעדיף לקנות דירה? השקעה בנדל"ן למגורים בישראל, כך לפחות מעריכים המומחים, נושאת תשואה של 2%, אולי 3% לכל היותר - אם זה נכס זול במיוחד באזור מתפתח. וזו תשואה נומינלית - כלומר לפני ניכוי אינפלציה (כיום כ-2%).
הבעיה של שוק המניות - ה"תנודתיות"
אז נכון, כולנו מכירים את הסיפורים על הסבא שקנה שני מגרשים בסוף חולון או חצי מגרש בפאתי רמת גן בשנות ה-50' וכולם חשבו שהוא משוגע. אחר כך, בשנות ה-80', בנו שם בית מלאכה ובשנות ה-90' - בניין מגורים מפואר, והיום כל המשפחה, כולל הנכדים והנינים, מסודרת לכל החיים.
אבל הסיפורים האלה נכונים לעבר, למי שרכש דירה בשניים או בשלושת העשורים הראשונים לחיי המדינה. היום הם ממש לא מתאימים. ענף הנדל"ן בישראל נמצא במיתון כזה או אחר כמעט עשור, וגם אם אחת לשנה אנחנו מתבשרים שכבר יצאנו ממנו, בינתיים הוא עוד כאן.
ונכון גם שלא כולם משקיעים את כל הכסף במניות, אלא בונים תיק השקעות "סולידי" יותר, הבנוי ממניות ומאג"ח. אבל גם תיק כזה עשוי להניב לאורך זמן תשואה של 5%-4.5% - מעל האינפלציה - הרבה יותר משתניב ההשקעה בנכס נדל"ני. זה אמנם משאיר פחות כסף למגורים בשכירות. אבל גם כאשר רוכשים דירה, ההוצאות הנלוות וההוצאות השוטפות על הנכס עצמו (ביטוחים, תיקוני בלאי, שיפוצים) - שלא לדבר על עלות המשכנתא - הופכות את ההשקעה לכזו עם תשואה ריאלית שלילית.
הבעיה העיקרית של שוק המניות היא ה"תנודתיות". השקעה בנדל"ן אמנם מניבה תשואה נמוכה במיוחד, אפסית אפילו, אבל התנודתיות שלה נמוכה מאוד. גם אם יש משבר בענף, הוא איטי ולא דרמטי לרוב, ובכל מקרה אפשר להמתין כמה שנים עד שערך הנכס ישוב ויעלה ואז למכור אותו. כאן, שלא כמו בשוק המניות, אנחנו הרי לא רואים בכל יום את התשואה של הנכס מעל דפי העיתון. וכאן, שלא כמו בשוק המניות, המשבר הוא לא מהיר וחד, וההשקעה לא עשויה להיחתך ב-20% בתוך חודש. רק שמצד שני, היא גם לא עולה בהרבה.
שוק המניות, לעומת זאת, עולה ועולה בטווח הארוך, ומי שניחן בסבלנות רק יוצא נשכר. אבל לך תתווכח עם פחדים מושרשים.
*** הכתבה המלאה התפרסמה במגזין TheMarker