רוב העושר בעולם נצבר מהשקעות בנדל"ן, ולמרות זאת' כמעט כל מי שקנה דירה בישראל ב-15 השנים האחרונות הפסיד כסף. מחירי הנדל"ן ירדו או דישדשו במקום במשך יותר מעשור, וכאשר המשכנתא תופחת ומחיר הדירה יורד, ההפסד גדל. ובכלל, אין כדאיות גדולה במיוחד ברכישת דירה. הסיבה היא היסטורית - שכר הדירה בישראל נמוך יחסית ואינו משתווה לריבית שאנחנו משלמים במשכנתה, גם לא לתשואה מקובלת מנכסים אחרים, כמו איגרות חוב, מניות וכדומה. שלא לדבר על הסיכונים שבהשקעה בנכס אחד לא נזיל שתקוע במקום ספציפי.
רכישת דירה בתחילת הקריירה, כאשר המשכורת נמוכה והיקף הנכסים קטן, עלולה להתברר כטעות גדולה במיוחד. יש לך 30 אלף דולר ואתה קונה דירה ב-300 אלף דולר, הכנסת את עצמך לחוב מעיק של 270 אלף דולר. בקיצור, רכישת דירה היא אולי עסקה משפחתית טובה, המשקיטה את המצפון של האמא הפולנייה, אך כעסקה כלכלית היא די עלובה. וחבל. כי מבחינת גודל הצ'ק, רכישת דירה או בניית בית חדש היא העסקה הגדולה ביותר שאדם ממוצע עושה בחייו.
אחרי כל האזהרות, אם בכל זאת חשבתם לקנות דירה מתישהו בעשר השנים הקרובות, נראה שעכשיו זה זמן בכלל לא רע לעשות זאת. מחירי הדירות סבירים והריבית נמוכה, ואלו הם הרי שני הפרמטרים העיקריים שמשפיעים על כדאיות של כל עסקה. אז הנה כמה הצעות שעשויות לסייע לכם לעבור את העסקה הגדולה הזאת בשלום:
1. לגור בשכירות לפני קניית דירה
השתדלו לגור בשכירות בשכונה/ביישוב שבהם אתם מתכננים לקנות את הדירה. זה אולי טרטור לא קטן, אבל הוא בהחלט משתלם. פתאום תגלו שהפקקים של הבוקר לעבודה משגעים אתכם, שהאוכלוסייה היא לא בדיוק מה שחשבתם, ושבכלל - היישוב שפינטזתם עליו מעניק שירותים ירודים ושאתם מתגעגעים לדירה הישנה שלכם במרכז תל אביב.
2. עד כמה השכר שלכם יעלה?
נסו לחשוב על האופק התעסוקתי שלכם. כלומר, עד כמה אתם בטוחים במקום העבודה ובשכר שלכם, ובכמה אתם מעריכים שהוא יגדל. משכנתה היא נטל גדול מאוד, ואם לא ברור לכם שיכולת ההחזר של היום תימשך בשנים הבאות ואפילו תתרחב, אולי כדאי לסגת, או לצמצם את ההיקף.
כלל אצבע במשכנתא הוא להתחייב להחזר חודשי של לא יותר משליש מהשכר החודשי שלכם (נטו). חישבו גם על האופק הפיננסי שלכם. ירושה גדולה שעשויה להתקבל בעוד כמה שנים, קרן או חיסכון שנפתח, או תוכנית אופציות שמבשילה - כל אלה ישפיעו על יכולת ההחזר שלכם ויכולים לאפשר לכם לקנות דירה יקרה יותר וליטול הלוואה קצת יותר גדולה וקשה להחזר.
3. לא לוותר לבנק
הילחמו עם הבנק על שער הריבית. רבים נוהגים להתווכח על מחיר הדירה, לנסות להוריד עוד 2,000 דולר מהמוכר או לקבל מזגן במתנה מהקבלן. הפחתה של 0.5% במשכנתה תוריד את התשלום הכולל על דירת 4 חדרים ממוצעת ב-100 אלף שקל. לעומת זאת, הנחה של 5% במחירה של אותה דירה תפחית את התשלום שלכם ב-50 אלף שקל בלבד.
4. תתפשרו
אל תקנו את בית חלומותיכם בגיל 30. זה יכניס אתכם להתחייבויות גדולות מדי. מותר להתפשר. עדיף לשלם פחות ולקנות דירה של ארבעה חדרים במקום חמישה, לקנות בית קטן יותר, ולהשאיר את חלום הפנטהאוס או הבית והגינה לגיל 40.
5. אל תחששו למכור
הודו בטעויות. הדירה יקרה מדי, המשכנתא גדולה מדי, העבודה רחוקה, השכנים לא משהו - אפשר לחזור צעד אחורה. דירה אפשר למכור או להשכיר. לא חייבים להיתקע במקום שאתם לא רוצים לחיות בו או במקום שגובה מכם ויתור כלכלי מוגזם.
6. חישבו על הפוטנציאל
חישבו על פוטנציאל השכונה והעיר שאתם קונים בהן. אם זיהיתם מגמת עלייה באיכות החיים (חינוך, תשתיות, גינון), כדאי לקנות שם גם אם המחירים יקרים יחסית. בשנים האחרונות מוכח בכל פעם מחדש כי מחירי הנדל"ן עולים בעיר שהניהול בה מקצועי ולעומד בראשה אכפת מהתושבים.
ולהיפך - הם יורדים בעיר שאינה מנוהלת כנדרש. זה בדיוק כמו חברה שנסחרת בבורסה. גרף עולה של תוצאות כספיות יכול ללמד על נכס מוצלח שיניב רווחים. גרף מידרדר, חוסר שקט ניהולי וצרות פיננסיות מבשרים על ירידת מחירים עתידית. ואנחנו הרי לא מעוניינים לרכוש דירה שמחירה יורד.
7. לפעמים המחיר היקר משתלם
שימו לב ממי אתם קונים דירה. דירה מחברה קבלנית רצינית, שמקימה שכונה עם כל השירותים, עשויה להיות יקרה יותר מדירה דומה בבניין יחיד של קבלן קטן. אך בשורה התחתונה, לפעמים המחיר היקר משתלם. האוכלוסייה תהיה טובה יותר, השירותים הקהילתיים והתשתיות איכותיים יותר וגם המחירים יגיבו בהתאם.
** הכתבה התפרסמה במגזין TheMarker