קדחת הקניות של חברות הנדל"ן בעיצומה: הן רוכשות ומוכרות נכסים ברעננה, תל אביב, מזרח אירופה ורוסיה. מרכזים מסחריים, בניינים, קניונים, משרדים. עוד עסקה במאות מיליוני שקלים, עוד הנפקה גדולה בלונדון. נראה שאנשי הנדל"ן הישראלים מעולם לא היו כל כך עסוקים.
"נוצרה מין היסטריה סביב רכישות שלעתים אינה ממוקדת ועלולה לייצר אכזבות. חלק מהחברות ממהרות לרכוש נכסים במחירים גבוהים מדי, וקשה גם לבחון אם מדובר בעסקה טובה או לא. נראה שחלק מהרכישות נועדו רק להגדיל את הפורטפוליו", אומר זאב שטיין, מנכ"ל רבוע כחול נדל"ן.
רבוע כחול נדל"ן הופרדה מחברת רבוע כחול שבשליטת דודי ויסמן, כדי לנהל את עסקי הנדל"ן שבבעלות רבוע כחול, לפתח אותם ולנצל את זכויות הבנייה בנכסים. "כבר כשקבוצת אלון רכשה את רבוע כחול ב-2003 היה ברור שחבויים שם נכסים עם פוטנציאל גדול. לקח שלוש שנים לברר ולארגן, אבל היה ברור שהולכים על הפרדה והנפקה", אומר שטיין, שהגיע לחברה ביולי אחרי שכיהן כמשנה למנכ"ל דור אנרגיה.
לפני שנה בדיוק באה לעולם חברת רבוע כחול נדל"ן, ולפני ארבעה חודשים היא הונפקה בראשונה לציבור (IPO). החברה גייסה 910 מיליון שקל (880 מיליון שקל אחרי הוצאות), מתוכם 150 מיליון שקל במניות, כשמאז ההנפקה הוסיפה המניה 9%. השבוע דיווחה החברה שנסחרת לפי שווי של 840 מיליון שקל כי בינואר תצטרף למדד תל אביב 100.
ראייה אדריכלית
רבוע כחול מפעילה כ-180 סניפים של מגה, סופר סנטר ושפע שוק. 75 סניפים נמצאים על נכסים ששייכים לרבוע כחול נדל"ן שמקבלת עליהם דמי שכירות. סך הכל בבעלות רבוע כחול נדל"ן נכסים מניבים בהיקף של 150 אלף מ"ר בפרישה ארצית, כשהרוב במרכז המדינה. כיום 90% מהנכסים מושכרים לרבוע כחול ושטיין מקווה כי המספר יירד בעוד שנה ל-70% ומטה.
לחברה 7,500 זכויות בנייה שעדיין לא נוצלו ומגרשים פנויים לפיתוח. השבוע גם הודיעה רבוע כחול נדל"ן כי מכרה את כל זכויותיה בקניון הצפון תמורת 15.5 מיליון שקל ובעקבות כך תרשום רווח הון של 5 מיליון שקל לפני מס.
על רקע ההתעוררות בשוק הנדל"ן ושלל הרכישות, שטיין מציג גישה שמרנית יחסית. "יש לנו עסקות ברורות, סולידיות, ובלי פוילשטיקים", הוא אומר. כנראה שלא נראה את שטיין מתרוצץ בהונגריה, רוסיה או פולין כשהוא מחפש נכסים להשקעה.
לדברי שטיין, "במזרח אירופה יש בחישה גדולה של הרבה יזמים כך שאולי כדאי להתרכז בשווקים קלאסיים. התחלנו להתעניין במערב אירופה. מה שמעניין אותנו זה מטבע יציב, תשואות טובות ושווקים יציבים. גם בישראל רוב הנכסים שלנו הם בלב העשייה הכלכלית". גם השקעות נדל"ן בארה"ב הן לא על הכוונת של רבוע נדל"ן. "זה מסובך לנו. החברה צעירה וקשה לנו לשלוט על נכסים רחוקים", הוא מוסיף.
בשלב הזה לא מתכננת החברה גיוסים נוספים בשוק ההון. "עבר זמן קצר מאז יצאה החברה לאוויר העולם. קצב העבודה גבוה ואי אפשר להיות קוסם. אנחנו עושים עבודה ממוקדת ובררנית. אין סיבה להגדיל את הפורטפוליו רק כדי להגיד שעשיתי את זה. אני מחפש נכסים טובים ותשואות טובות - גם אם זה ייקח זמן".
את תשעת החודשים הראשונים של 2006 סיכמה רבוע כחול נדל"ן עם הכנסות מדמי שכירות של 86 מיליון שקל ורווח נקי של 26 מיליון שקל. ההון העצמי הסתכם בכ-500 מיליון שקל והוא מהווה 37% מהמאזן.
בניגוד למנהלים אחרים של חברות נדל"ן שבאים בדרך כלל מרקע כלכלי, לשטיין רקע של אדריכלות והנדסה אזרחית. "הראייה האדריכלית עוזרת לי לראות מהר את הפוטנציאל ואת הבעיות. כשאני נכנס לקניון שעומד למכירה אני מיד מבין את מצבו. אני חי את זה 20 שנה אז קל לי להתחבר לנכסים. מי שהוא כלכלן לעולם לא יבין את זה".
רבוע כחול נדל"ן נסחרת לפי שווי של 840 מיליון שקל ומצטרפת למדד ת"א 100
אפרת נוימן
22.12.2006 / 10:56