ראש מגזר הנדל"ן בדלויט בריטמן אלמגור: השוק הבא הוא יפאן; סין והודו הן חדשות ישנות

שוק הנדל"ן הבא אינו בהודו או בסין, אלה הן חדשות ישנות - טענה זאת עתיד להעלות רו"ח אמיתי ובר, ראש תחום הנדל"ן בפירמת רו"ח דלויט בריטמן אלמגור, בדברים שיישא מחר בפורום הנדל"ן של המרכז הישראלי לניהול, על נושא הזדמנויות עסקיות בענף הנדל"ן. לדבריו, שוק הנדל"ן הבא הוא דווקא במדינה מתקדמת יותר, אך כזו שנמצאת כבר זמן ארוך בשפל כלכלי: יפאן.



הסיבות שמונה ובר לניתוח הנוכחי הן רבות. יפאן, לדבריו, בניגוד להודו ולסין, אינה שוק מתפרץ אלא שוק כלכלי גדול מאוד, יציב ובוגר. הכלכלה היפאנית היא השנייה בגודלה בעולם ומהווה 10% מסך הכלכלה העולמית. לדבריו, שוק הנדל"ן היפאני הוא בעל הזדמנויות ואתגרים. הנדל"ן ביפאן אשר נפל ל-30% מערכו בשנת השיא 1991, רואה עליות לראשונה מזה 14 שנים, שוק הנדל"ן המסחרי ביפאן הוא השני בגודלו בעולם (2 מיליארד דולר). שוק המשרדים בטוקיו הוא הגדול בעולם ושיעורי התפוסה בבנייני המשרדים גבוהים מאוד. שיקול נוסף, הוא הגידול בהכרה הציבורית בקרנות הריט - השוק כיום הוא פחות מ-1% מהתל"ג. קרנות REIT וחברות בינלאומיות מגלות עניין ברכישת נכסים ביפאן.



לטענת ובר, עדויות לפריחתו של שוק הנדל"ן היפאני הן רבות: היקפי העסקות הגדולות במדינה בשנת 2006 עומדים כבר על יותר מ-20 מיליארד דולר; מחירי הקרקעות הגיעו לשפל בשש ערים גדולות; צמיחה שלילית מבחינה דמוגרפית עשויה לגרום בעתיד לירידה נוספת בערך הקרקעות ביפאן; הנפקת ה-CMBS שהסתכמה ב-7 מיליארד דולר. מיקומה הגיאוגרפי של יפאן - רגישות לרעידות אדמה ומעבר מבנייה נמוכה (מתוך חשש מרעידות אדמה) לפרויקטים של מבני ענק.



ובר נותן כמה טיפים למשקיע הזר ביפאן. בדרך כלל, השכרת נכסים ביפאן היא לטווח קצר - מה שפוגע ברווחי בעל הנכס. בבניינים רבים ישנם חוזי חכירה בדמי מפתח. חשוב לבדוק מי הם השוכרים. למתווכים ביפאן ישנה בלעדיות על נכסים, מה שפוגע באופי המו"מ על הנכס. ומאחר שבניינים בני 35 שנה מיועדים להריסה - יש בעיה לקבל משכנתא.



ברכישת בניינים חדשים, מקומיים יכולים לקבל משכנתא בריבית של 1%, לתקופה של 35 שנה.
פעמים רבות המוכרים היפאנים לא מעוניינים למכור לזר את הנכס. לדברי ובר יש לשים לב כי ביפאן אין שקיפות, קשה לברר אם לנכס ישנם חובות או מסים התלויים נגדו. לרוכש אין אחריות במידה שרכש נכס אשר עומדת נגדו משכנתא או כל חוב אחר. נכס יכול להיות מחולק למספר בעלויות שונות ועל הרוכש לקבל הסכמתם של כל הבעלים.



לדברי ובר, "יפאן מעניינת במיוחד למשקיעי הנל"ן המניב וגם ליזמים. מדובר בכלכלה יציבה, השניה בגודלה בעולם. הנדל"ן נפל בערכו ומתחיל להתייצב, שיעורי תפוסה גבוהים. שכר דירה יציב ויש תחילת פעילות של קרנות ריט. בשווקים כאלה, כאשר קרנות הריט נכנסות, הדבר מאפיין את תחילת המגמה. אני סבור שצריך ללכת עם תחילת המגמה, יחד עם הקרנות, ולנצל את היתרון היחסי ואת העובדה שמחירי הקרקעות בשפל".



על אלו ערים מדובר? ובר סבור כי כרגע מדובר בעיקר על תהליכים שמאפיינים את הערים הגדולות ומסביב להן. למשל יש עסקות ענק שנעשו ב-2006 בטוקיו ובאוסקה, בעיקר בתחום בנייני משרדים והקניונים. ביוקוהאמה קנו הרבה נכסים קמעונאיים כאשר רוב הקונים הן קרנות ריט בהן דה-וינצ'י מיצובישי, יפאן ריטייל פאנד אינווסטמנט ואחרות. "אני חושב שזו הזמדנות כניסה", אומר ובר, "כדאי ומומלץ להיכנס עם שותף מקומי, כי המקומיים לא בוטחים עדיין בזרים. צריך לשים לב, כי לפעמים קרקע פנויה היא יותר יקרה מקרקע שיש עליה בניין ישן שאפשר להרוס אותו. צריך לדעת איך לעבוד מול מתווכים מקומיים".