מצוקת הנדל"ן בת"א לא פוסחת גם המסעדות ובתי הקפה

שלומי ביבי הוא איש עסוק בימים אלה. חלק ניכר מזמנו מופנה לריצות מתישות, בחיפוש אחר חנויות פנויות במרכז תל אביב. ביבי הוא איש עסקים ושותף של השף קונדיטור גיל בר חיים, שניהם בעלי LA PANARIA. השבוע הם מתכוונים לפתוח סניף חדש של הרשת, שרק לפני ארבעה חודשים הציבה דריסת רגל בתל אביב. גם הסניף הזה יהיה באבן גבירול, הפעם במספר 152, במרחק של 300 מטר מבית הקפה באבן גבירול 68. ביבי מעריך שהפתיחה הקרובה תנגוס לו עצמו בכעשרה אחוזים משיעור הלקוחות בסניף הראשון בגלל הקרבה בין הסניפים, אבל לאור הנסיבות הוא ממש מרגיש בר מזל.

"אנחנו מוכרים לחמי יוקרה, הקונים שלנו נמצאים בלב תל אביב וצפונה, ברעננה ובהרצליה", הוא מסביר. "אנחנו מתכוונים לפתוח עוד שני סניפים בקרוב מאוד, אבל לאור הקושי לאתר נקודות מתאימות והבעיות שבניהול מו"מ על מקומות, הפתיחה מתעכבת".

ביבי, כמו יזמים נוספים, נקלע למציאות החדשה בעיר. רשתות הקפה, רשתות המרכולים ויזמים מציפים את העיר ומחפשים בקדחתנות מיקום לסניפים. זו המציאות שבפניה הם עומדים: נכסי הנדל"ן מתפנים בקצב איטי יחסית, במיוחד לאור הקצב המהיר בו נפתחים מקומות חדשים. למעט אזורים מובהקים כמו השטחים החדשים שנבנים ברמת החי"ל, כמעט לא נוצרים אזורי מסחר חדשים, ובוודאי שלא בלב העיר ובצפונה.

מסעדנים רבים מסכימים שהדרך הטובה ביותר לחפש נדל"ן היא לשוטט ברחובות המועדפים ולנסות לאתר מקומות אטרקטיוויים. "אם אני רואה נקודה שכבר יש עליה שלט 'להשכרה', כנראה הגעתי למקום שאין סיכוי שיצליח", אומר ביבי. "בנקודות טובות יושב איש מבוגר שמוכר כפתורים ומקבל הצעות לדמי פינוי".

"נכון להיום כל נכס הוא מלחמה", אומר יזהר שרוני מאנגלו סכסון. שרוני הוא מתווך האמון על התחום המסחרי ומתמחה באיתור מסעדות. "יש בום בכלכלה ומחסור בהיצע הנדל"ן המסחרי בתל אביב, בעיקר ברחובות מסוימים כמו אבן גבירול ודיזנגוף, אבל גם בלב העיר ובצפונה. זה לא כמו בשוק הדירות שבו אנשים ניגשים עם כסף ומשלמים מיד כדי לשריין לעצמם את הדירה. בהשכרת נכסים כאלה קיימים הרבה יותר מרכיבים, כמו פרקי זמן ארוכים של שכירות ואופציות".

הסיבות לביקוש העצום למקומות חדשים הן רבות: תהליך האמריקניזציה שבו מזללות מתפקדות במקום מטבח ביתי; תהליך מקביל ואמריקאי מאוד במהותו גם כן של התרשתות בתי קפה, מרכולים ומסעדות, תקופה המצטיירת לרבים כ"מבטיחה כלכלית".

בעלי הרשתות, מצידם, לא ממהרים לסגור סניפים, אפילו אם הם פחות רווחיים, כפי שמעיד מנהל באחת הרשתות. "קודם כל, מתחרה יכול לתפוס את אותה הנקודה, ומעבר לכך, סגירה יכולה לפגוע במראה המצליח של הרשת כולה", אומר המנהל, שמעוניין להישאר אנונימי.

היזמים הקטנים מתקשים כמובן להתמודד מול הרשתות. רעות עירון, למשל, פתחה את הבאצ'ו ב-94', בתקופה שנחשבה טובה כלכלית. "אבל אז היו נכסים שנחשבו טובים ויקרים נורא, ולעומתם היו מקומות שהושכרו במחירים מגוחכים", היא נזכרת. כשחזרה לאחרונה עירון לארץ, אחרי שהות ארוכה בחו"ל, היא נאלצה לבלות חצי שנה בבילוש אחר נכס מתאים, עד שפתחה לבסוף את "במקום", ביהודה הלוי 109.

בין היתר פישפשה עירון גם בגנזך העירייה, שם פגשה נציגים של בעלי רשתות הבודקים נכסים. "כל נושא שכירת הנכסים מורכב יותר, גם בגלל השינוי בשיטת העבודה של העירייה", היא אומרת. "היום כבר לא יכול להיות שיזמת בת 22, כמו שהייתי בתקופת הבאצ'ו, תפתח מקום, כי חייבים לפני הפתיחה לפתור את כל בעיות הרישוי, מה שעולה המון כסף, ויש פקחים שכל הזמן מסתובבים ואוכפים את החוק". יצוין כי אפילו במהלך הראיון, חלף על פנינו פקח של העירייה.

"כשניגשנו לשכור פה את החלל, הייתי צריכה להוכיח בעירייה שהמקום כבר פעל במשך המון שנים כבית אוכל, אז אספתי חתימות של המורים בבית ספר לאמנויות הסמוך, שאכלו פה שניצלים שטוגנו במקום. כיום רק אנשים עם גב כלכלי חזק או רשתות יכולים לשכור מקום מתאים כך שהעירייה תאפשר להם לעבוד", אומרת עירון.

גם ביבי, יזם קטן יחסית, נתקל בקשיים דומים: "אם למשל אני מחפש ארבעה נכסים וקרנף מחפשים ארבעה נכסים במקביל, כבר נוצר ביקוש גדול".

השחקנית המרכזית בתחום הנכסים היא כמובן העירייה. במכרזים שלה אפשר למצוא שכיות חמדה כמו קיוסקים, מבנים על חוף הים או האנגרים בנמל. הבום הנדלנ"י הפך את פקידי העירייה למחוזרים מתמיד.

"כשניגשתי למכרז של הקיוסק הראשון לפני שנתיים וחצי, הגעתי לסיור בשדרות רוטשילד", מספרת נורית רווה, השותפה באספרסו בעיר. "בקושי היו שם אנשים. כשהגעתי לעירייה להגיש בקשה להשתתף במכרז, היו על השולחן פחות מעשר מעטפות. לפני כחודשיים, לעומת זאת, כשניגשתי למכרז של הקיוסק בסוקולוב-נורדאו, הגעתי לעירייה ועמדה על השולחן פיילה ענקית מפלסטיק עמוסה מעטפות. לפי מה ששמעתי, רשת גדולה שהציעה סכום בערך כפול מממוצע השכירות בעיר".

מהעירייה נמסר, כי הקיוסק הנ"ל נמצא עדיין בשלב ההצעות וטרם אושר הזוכה. בנוגע לטענותיה של עירון, אומרים בעירייה כי "איננו מעניקים יחס מועדף לעסקים קטנים או לחילופין לרשתות גדולות, אלא נוהגים בכולם במידה שווה. כל עסק המבקש רישיון נבדק על פי אותם קריטריונים. בשנים האחרונות התפתחו מספר רשתות שמתמחות במזנונים ועקב כך אינן עוסקות בבישול, ולכן אינן נדרשות לארובות".

בעירייה מסבירים עוד, כי המדיניות הכללית היא של שוק חופשי, כלומר של אי התערבות, למעט אזורים שיש עניין לשמור על אופיים הייחודי ולצמצם מטרדים בסביבתם. האזורים שלגביהם קיימת הגבלה על עסקי מזון הם יהודה המכבי, שינקין, כיכר המדינה, החלקים הצפוניים של דיזנגוף ובן יהודה, והאזורים הצפוניים של שדרות רוטשילד ויהודה הלוי, המאופיינים באזור מגורים ללא חזית מסחרית.

מי שזכו במכרז הנחשק ביותר של הזמן האחרון הם אורי שטרק ושותפו ירון פרי-חדש, שקיבלו את מכרז חוף גורדון ויפעילו אותו החל מחודש מרץ. שטרק, יזם ותיק בעיקר בחיי הלילה (אלנבי 58 ועוד), לא מתרגש מכמות הפונים למכרזים. "למכרז יש כללים קשים וברורים, וחוק המכרזים ברור מאוד. יש לי ניסיון מלפני, מאחורי ומצדדי בהפעלת חוף ים. החוף הזה הוא מדהים ולא ממוצה. יכול להיות שעוד חמש שנים אני אחשוב שהגג של מגדל שלום הוא המקום הנכון, אבל כרגע חוף גורדון נראה לי בעל פוטנציאל".

אלא שהמציאות מוכיחה שלפעמים, גם מיקום שנחשב אטרקטיווי אינו ערובה להצלחה. הקופי בר, המוסד שנחשב לאחראי להולדת מתחם יד חרוצים, אמנם משגשג להפליא. אלא שבסמוך אליו נסגרו באחרונה לא מעט מסעדות, ביניהן דברי הימים ופקין. מה זה אומר? בעיקר שמן הסתם, לא מעט יזמים כבר נאבקים עתה על פתיחת מקומות חדשים שינסו למלא את החלל שנוצר.