תושב חוץ הפכו ליזמי נדל"ן

לפני כשנה הגיע להרצליה פיתוח עולה חדש מצרפת, אח של דמות מוכרת בקהילה היהודית בפאריס. הוא רכש מגרש בשטח 700 מ"ר מול מלון דן אכדיה תמורת 1.7 מיליון דולר, והרס את הווילה היוקרתית שבשטחו עד היסוד. בסיועם של אדריכל וקבלן ביצוע הוא בנה במקום וילה חדשה ומפוארת בהשקעה כוללת של כ-700 אלף דולר. את הווילה הוא העמיד למכירה - וכעבור זמן לא רב נמצא יהודי-צרפתי אחר אשר הביע עניין ברכישתה. בתום משא ומתן קצרצר העסקה יצאה לפועל - תמורת 3.5 מיליון דולר. העולה החדש, שזה עתה השלים את עסקת הנדל"ן הראשונה שביצע בחייו ברווח (ברוטו) של 1.1 מיליון דולר, נטל את הכסף והתחיל מיד בחיפושים אחר הנכס הבא.

"פלישת החוצניקים", שהגיעו מצרפת, בריטניה, בלגיה או ארצות הברית, סוקרה בשנה האחרונה בתקשורת בהרחבה. כעת מתכונן שוק הנדל"ן בישראל לתופעה החדשה בדמותם של "השחקנים הזרים" - העולים החדשים אשר הגיעו ארצה, הביטו לימינם ולשמאלם, ולא יכלו שלא להבחין בגיאות במחירי הנדל"ן (שלהם עצמם חלק ניכר בהתהוותה) - והחליטו להצטרף בעצמם לחגיגה, כיזמים ומתווכים. "כל עולה צרפתי שני שמגיע אלי כיום הוא יזם בתחילת דרכו", מספר עו"ד פטריק בן-זימרה, "כל ראשון שמגיע - הוא מתווך".

ב-5 השנים האחרונות מלאו ערי החוף ברוכשי דירות מן התפוצות - אשר לא אחת מימשו את חלומם של בעלי נכסים וקבלנים, על אותו "דוד עשיר מחו"ל", המתדפק בוקר אחד על סף דלתם, ובידו הצעה לרכוש את נכסם בסכום הגבוה ב-20%-80% מזה שהיה מציע עבורו לקוח מקומי. הרוכשים היו לעתים אמריקאים-מסורתיים בעלי משפחות, אשר השתלבו בהיי-טק המקומי, לעתים יהודים-בלגים שמצאו את מקומם בתעשיית היהלומים, או יוצאי אנגליה וצרפת אמידים, שכבר צברו הון בחייהם והחליטו לרכוש בית שני בישראל.

לצדם היו גם "צעירים", בני 30-45, מבוססים, אשר מטעמים ציוניים ואחרים העתיקו את מקום מגוריהם לישראל. אלה קיוו למצוא מקור פרנסה בישראל. חלקם הצליח להתערות בשוק המקומי - אך חלקם האחר לא. אלו שלא צלחו היו ברובם צרפתים.

"לצרפתים לא קל להשתלב בישראל ולמצוא עבודה", מסביר עו"ד בן-זימרה, "אין להם עדיין את השפה, ולכן מעסיקים נרתעים מלהעסיקם. מצד שני, הם מעוניינים בעסק עצמאי, ודי מהר זיהו את הנדל"ן כמסלול נוח לעשות כסף מהיר". אם נוסיף על רקע זה גם את המטבע האירופי החזק, ואת נטל המס הכבד בצרפת, ומגבלות העברת הכספים ממנה ואליה, ניתן יהיה להבין מדוע צמחה התופעה דווקא בקרב קבוצה זו.

התופעה התפשטה והיא מקיפה לא רק יוצאי צרפת אלא גם יהודים שהגיעו מאנגליה וארצות הברית. אלה לא יכלו שלא להבחין באחיהם הממשיכים להגיע ארצה, ולשלם כמעט כל מחיר שנדרש מהם - ולעתים אף יותר. תחילה היו אלה "המתווכים החדשים", אשר הציעו לשווק פרויקטים של יזמים ישראלים בחו"ל (מגדל נווה-צדק בתל אביב או השכונות החדשות באילת, למשל), ועד מהרה החלו אותם עולים חדשים צעירים לעשות את צעדיהם הראשונים בעולם הנדל"ן כיזמים קטנים באתרים נקודתיים.

"בהרצליה פיתוח למשל", מספר עו"ד אורי גיל, "לצד תושבי החוץ אשר רוכשים נכסים מתוך מטרה להתגורר בהם, ישנם כאלה שמחפשים לרכוש נכסים מתוך כוונה להשביחם ולנצל גיאות עתידית".

גורם בענף מתאר את הדינמיקה של השוק: "בעלי נכסי יוקרה אשר נותרו לבדם בביתם לאחר שהילדים עזבו, בווילה בשטח 400 מ"ר, בת 20 שנה וזקוקה לשיפוץ, באים ואומרים: 'תמצא לי קונה, ואני לוקח את הכסף ועובר לפנטהאוז בתל אביב'. במקביל, פונים הצרפתים ומבקשים למצוא בית פרטי במיליון דולר, להשקיע בשיפוצו 400 אלף דולר נוספים - ולמכור אותו הלאה, תוך שהם רוכבים על גלי הגיאות בשוק".

בהרצליה פיתוח, מספר המתווך אורי טל, סוכן רימקס על הים בהרצליה פיתוח, פועלים בדיסקרטיות כמה יזמים בודדים, צרפתים בעיקר, אשר אינם בעלי רקע קודם בנדל"ן, ושעיקר עסקיהם סובבים סביב השבחות בודדות. אלה, מציין המתווך גדעון אורן מסוכנות אורן נכסים, מתאפיינות למשל ברכישת נכס על מגרש בשטח 400 מ"ר תמורת 700-800 אלף דולר - ומכירתו בכ-1.4 מיליון דולר.

דוד מכלוף, זכיין סוכנות התיווך רימקס בנתניה, מזהה את התופעה גם ברצועת החוף הפופולארית של נתניה, ובדרך כלל כצעד נלווה לבניית ביתם החדש של הרוכשים: "מגיעים צרפתים או קבוצת אנגלים, ורוכשים מגרשים ל-2-5 יחידות מגורים. הם שומרים לעצמם יחידה או שתיים - ואת היתרה מוכרים".

עו"ד ירון גרופמן ממשרד גרופמן-רחימי מספר כי הפוטנציאל הגלום בשוק הנדל"ן בישראל אינו סוד המוכר לעולים חדשים בלבד - והוא לא נעלם גם מעיניהם של יזמי נדל"ן זרים. אלה, הוא מספר, מתמקדים בהשקעות לטווח ארוך יחסית או ברכישות נכסים ייחודיים.

"קשר חם ועמוק לישראל יכול להתבטא ברכישת דירה. רכישת בניין? זה כבר ביזנס נטו", אומר עו"ד גרופמן. "ישנם יזמי נדל"ן מנוסים, המפגינים חוש ריח מפותח והבנה עמוקה בנדל"ן, ומתמקדים בנכסים ייחודיים דוגמת מבנים לשימור, בנכסים בעייתיים בעלי פוטנציאל השבחה, או בנכסים ישנים בדרום תל אביב תוך ציפייה לעליית ערכם".

כך לדוגמה, לפני כחודש רכש יזם צרפתי אחר מבנה גדול של דירות להשכרה באזור התחנה המרכזית הישנה בתל אביב - כהשקעה לטווח ארוך. יזם זה צופה כי צמצום מספר העובדים הזרים בסביבה, ועליית הביקושים לדירות להשכרה בתל אביב יביאו בעתיד לעלייה בערך הנכס.

"תפישת העולם של היזם הישראלי מוכוונת לקבלת כמה שיותר זכויות בנייה עבור הכסף שהשקיע", מסביר עו"ד גרופמן, "היזמים הזרים כבר מבינים שנכסי יוקרה הם משחק אחר לגמרי, שבו התשלום אינו פונקציה של מחיר שוק, אלא של משא ומתן. דירות גדולות ברמת גימור גבוהה במרכז תל אביב הן מצרך מיוחד ונדיר עבור מי שאינו מעוניין לגור במגדלים - ועבור מוצר ייחודי שכזה מוכנים לשלם גם הרבה יותר".

דוגמה לכך היא עסקה שביצע של יזם אמריקאי, אשר רכש באחרונה מבנה בן 5 דירות במרכז תל אביב תמורת 850 אלף דולר. המוכרים שיווקו את הנכס תוך הצעה להשביחו ב-700 אלף דולר נוספים, למכור את 5 הדירות ב-400 אלף דולר כל אחת - ולזכות ברווח של כ-450 אלף דולר. היזם, עם זאת, שוקל דווקא למכור את הבניין כיחידה מפוארת אחת (הכוללת קומת גג, גינות ו-2 חניות פרטיות) בסכום עתק, או להציעו כשתי דירות דופלקס, אשר יניבו 2.5-3 מיליון דולר כל אחת.

נועם דז'לדוב, מבעלי סוכנות התיווך "נאות-שירן", מזהה את הייזום הזר גם בקרב אנגלים, ובעיקר בתל אביב - אם ברכישת בנייני דירות ישנים טרם שיפוץ או שימור, ואם ברכישת זכויות בנייה על גגות. "המטבע האירופי חזק וההשקעות קטנות יחסית, ולכן מתח הרווחים מצומצם, אבל הנגישות גבוהה, אין צורך במערך שיווק והביקוש לא חסר", מסביר דז'לדוב.

לאחרונה למשל, פורסם כי קבוצת משקיעים אנגלים רכשה בניין לשימור בלב תל אביב ב-7 מיליון דולר, ועתידה להופכו לפרויקט דירות יוקרתי בטווח מחירים של 2-4 מיליון דולר לדירה. לפני כשנתיים, היו אלה משקיעים צרפתים אשר רכשו בניין בשדרות רוטשילד בעיר תמורת 3 מיליון דולר, ושיווקו השנה את 6 הדירות בו במחיר של מיליון דולר לדירה.

יזם צרפתי אחר רכש בניין מגורים המיועד לשימור ברחוב יהודה הלוי 1, שיפץ אותו, העמיד למכירה את 12 הדירות בו - ושמר את דירת הפנטהאוז לשימושו הפרטי.

למי משווקים היזמים הזרים החדשים את נכסיהם? לרוב, רוכבים היזמים על גל ההתעניינות מצד השווקים בארצות המוצא ומציעים את הנכסים למכירה דרך מתווכים זרים, או דרך אנשי הקשר בקרב הקהילה בחו"ל. פעילויות המכירה (ולעתים גם העברת הכספים הכרוכה בהן) מתבצעת בחו"ל, בלא שהשוק בישראל מודע להן.

עם זאת, מציין טל מרימקס על הים בהרצליה, היזמים בתחום נכסי היוקרה אינם בררניים, והם מציעים את הנכסים שלהם גם דרך סוכנויות התיווך בארץ.

היזמים החדשים נוהגים במשנה זהירות במגעם הראשוני עם אנשי המקצוע בארץ. חלקם נעזר באנשי קשר מקומיים המסייעים להם בליווי הפרויקט הנקודתי, וכולם נעזרים בקבוצה קטנה של עורכי דין, אדריכלים וקבלני ביצוע, המוכרים לחבריהם הוותיקים יותר, ושמם עובר מפה לאוזן. בשנים האחרונות אף הוקמו חברות פרטיות, הפונות לקהל הצרפתי בעיקר, ועוסקות בתיווך עם הבנקים - בהשגת משכנתאות או פתרונות מימון להשקעה הנדל"נית. כזאת למשל היא חברת "בלאן-בלו" (כחול-לבן), אשר סניפיה פרושים כבר בירושלים, תל אביב, אשדוד ונתניה.

באחרונה, מספר מכלוף, זוהתה תופעה חדשה: תושבי חוץ, אשר התרשמו מן המבנים שהוקמו עבורם, פונים אל הקבלן המבצע, ומציעים לו לחבור אליהם לפרויקטים נקודתיים דומים נוספים בסביבה. "הקבלנים נהפכים לשותף מקומי קטן הבקיא בסדרים השונים, ויחד עם ההון העצמי שמביאים הרוכשים הם יוצרים לעצמם מעין עסק קטן", מוסיף מכלוף.

"האנשים בארץ עדיין לא זיהו כי לצד שוק הנדל"ן המקומי מתנהל שוק תוסס ומקביל של תושבי החוץ", מסכם עו"ד בן זימרה, "שוק זה אמנם מתנהל בדיסקרטיות, אך מעמיד לרשות תושבי החוץ אנשי מקצוע כמעט מכל תחום, ומספק את צרכיהם הייחודיים".