"אף אחד לא חלם שזה יהיה המצב של תל אביב", אומר האדריכל דני קייזר, לשעבר מהנדס העיר תל אביב. "עד לפני כעשור, דימוי המגורים בתל אביב היה איום ונורא. כל בעלי האמצעים ברחו לפרוורים, לרעננה, לשכונת רמת אביב ג' ולכל מקום שבו יכלו לבנות שלוש יחידות דיור על חצי דונם".
אבל במשך השנים, ובמיוחד בשנה האחרונה, השתנה המצב מן הקצה אל הקצה. עדות לתמורה שהתחוללה במרכז תל אביב מספק השינוי התכנוני שנעשה במגדל היוקרה האמור להיבנות בפינת רחוב אלנבי ושדרות רוטשילד. לפני יותר מעשור הגישו היזמים שרכשו את הקרקע בקשה לבניית מגדל משרדים. העירייה, שחששה שהאזור ייהפך לשומם ומסוכן בלילות - כפי שקרה במתחם הבורסה ברמת גן - חייבה את אותם במכסה מינימלית של יחידות מגורים.
כיום, כעבור עשור, זיהו היזמים את הביקוש הרב לדיור בעיר ובעיקר את שובו של האלפיון העליון אל מרכזה - שגבולותיו נמתחים כיום מהירקון ועד רחוב אילת. לדברי קייזר, שניהל חלק מהמשא ומתן עם היזמים, "הם מנצלים פירצה בתהליך שאף אחד לא צפה אותו". הם שינו את התוכניות, הסבירו לעירייה כי זו חייבה אותם למינימום אך לא קבעה להם מקסימום, שכרו את שירותיו של אדריכל-העל ריצ'רד מאייר - והבניין ייהפך בשנים הקרובות לעוד מגדל יוקרה בנוף האורבני.
"הרבה בעלי דירות בעיר, שבעבר הקרוב ודאי היו מוכרים את הדירות, החליטו עכשיו להמתין כדי להרוויח יותר", אומר מרסל קורי מסוכנות אנגלו סכסון. והוא מכריז: "עוד לא הגענו לשיא המחירים. יש עוד מקום לעלייה". לדבריו, במגדלים כמו מגדל האופרה ומגדל בזל, שבשניהם זקוקות הדירות לשיפוץ, מחירו הממוצע של מטר רבוע הוא 6,000 דולר (כ-600 אלף דולר לדירת שלושה חדרים). מחירה של דירה ב"בית חנה" שברחוב אדם הכהן, עם נוף לים, יגיע עד 16 אלף דולר למ"ר. ובפרויקט "Sea1" ברחוב הרברט סמואל, שעודנו בתהליך קבלת אישורים ושני שלישים ממנו כבר נמכרו, מטר רבוע אחד עולה כ-24 אלף דולר.
"זו לא תחושה שתל אביב נהפכת למקום של עשירים, זו עובדה", אומרת פרופ' אלינער ברזקי, מומחית בתכנון עירוני ולשעבר ראש בית הספר לאדריכלות באוניברסיטת תל אביב. "בסופו של התהליך תהיה תל אביב עיר של עשירים מאוד ועניים מאוד, כי עשירים לא יכולים לחיות לבד, הם חייבים מערכת תמיכה סביבם. מי ינקה בשבילם את הזבל? מי יטפל בזקנים? הם חייבים את האנשים השקופים. מה שמשאיר את בני המעמד הבינוני בחוץ: משפחה נורמטיווית שבה שני בני הזוג עובדים, ויש להם ילד וחצי ואולי חתול, צריכה לשלם מחיר כה גבוה כדי לרכוש דירת 80 מ"ר, שאין לה ברירה אלא לעזוב. למעשה העיר דוחפת אותם החוצה".
שיילכו מזרחה
לפני כשבועיים נודע כי קבוצת משקיעים רכשה את מתחם בית הספר פיטמן שברחוב בלפור בתל אביב כדי להופכו לפרויקט מגורים יוקרתי. היזמים אמנם לא קיבלו אישור לבנות לגובה; בניין בית הספר, שהוכרז לשימור, יוסב למגוריו של דייר אחד, עשיר במיוחד, ולידו יוקם מתחם מגורים יוקרתי.
התכנון הזה מצטרף למיזמים עתידיים נוספים, כמו פרויקט "G תל אביב" שייבנה ברחוב אבן גבירול, בפינת שדרות שאול המלך ורחוב השופטים; אחת הקונים בו היא שרי אריסון, שעל פי דיווחים בעיתונות, שילמה כ-13 מיליון דולר בעד שטח שגודלו 700 מ"ר. פרויקטים נוספים, מגדלים או מבני יוקרה אחרים, הם מגדל נוה צדק; פרויקט שייבנה ברחוב רוטשילד 1; מגדלים שנבנים במקום השוק הסיטונאי; שכונת פארק צמרת; מגדלי Yoo בתכנונו של פיליפ סטארק ועוד.
בשיחות עם מקבלי ההחלטות בעירייה מתברר כי לשיטתם, העובדה שמרכז תל אביב נהפך למקום לעשירים בלבד מקדמת שכונות אחרות בעיר, כמו ביצרון, מונטיפיורי, פלורנטין, שכונת התקוה, כרם התימנים. כך, למשל, אושרה עכשיו תוכנית לבניית 330 יחידות דיור בשני מגדלים בשכונת ביצרון, בדרך יגאל אלון, שבה כל מ"ר יעלה 2,700 דולר. דירה בשטח של 100 מ"ר תעלה איפוא 270 אלף דולר. "למגדל חדש שנבנה במיקום מרכזי, קרוב למגדלי עזריאלי ולתחנת רכבת, זה נחשב לא יקר", אומר חזי ברקוביץ', מהנדס העיר תל אביב. "תהליך ההתעשרות של מרכז העיר הוא תהליך שקורה בכל מטרופולין גדולה בעולם", הוא מוסיף. "העירייה איננה בעלת הקרקעות. תפקידה הוא לפתח אזורים ולהפוך אותם לאטרקטיוויים ליזמים ולאוכלוסייה". ביצרון היא אמנם דוגמה לשכונה שתדמיתה השתנתה, אך בשכונות אחרות עדיין לא נראים סימנים של ממש לכך.
גם יעל דיין, סגנית ראש העיר ומחזיקת תיק הרווחה - המעידה שבמחירים של היום לא היתה יכולה לרכוש את דירתה הישנה ברמת אביב ג' - סבורה שתפיסת מרכז העיר על ידי מבני היוקרה מובילה לפיתוח השכונות הדרומיות והמזרחיות, שנהפכו פתאום לאטרקטיוויות לבני המעמד הבינוני. "אני מסתכלת על תל אביב הגדולה ולא רק על מרכז העיר", היא אומרת. "במבט הזה, תל אביב היא עדיין עיר של אנשים צעירים, במעמד הביניים. במרכז העיר יש בעיה של מרחבים ירוקים, וזה גרם לפיתוח של שכונות אחרות, שאנחנו מאוד משקיעים בהן. התפקיד שלנו בעירייה הוא לא לפנות מקום במרכז העיר לבני המעמד הבינוני, אלא להעלות את האיכות של הטבעת העירונית שסביב למרכז".
ואמנם, מהנדס העיר ברקוביץ' מציג נתונים שעל פיהם בחמש השנים האחרונות יש עלייה מתמדת במספר הילדים, עד גיל שש, שחיים בתל אביב. עם זאת, שיעור הילדים שבה הוא עדיין הנמוך בארץ - 17% (עד גיל 14) לעומת ממוצע ארצי של 28%.
תמונה ורודה פחות מציג שרון רוטברד, מחבר הספר "עיר לבנה, עיר שחורה" (הוצאת בבל), העוסק בתל אביב, העיר הלבנה, ובלידתה מתוך יפו, העיר השחורה. התכנון הלקוי בעיר, הוא קובע, מדיר את רגליהם של בני המעמד הבינוני. "המערכת התכנונית כפי שהיא בנויה עכשיו פועלת לאי-שוויון כלכלי ויוצרת מראש זיקה בין גודל המגרש לזכויות הבנייה עליו", אומר רוטברד. "ככל שהמגרש שלך גדול יותר, כך יש לך עליו זכויות בנייה גדולות יותר. וכך, מי שיש לו כסף לקנות מגרש גדול יותר, יש לו עליו זכויות רחבות יותר והוא יכול להרוויח יותר כסף".
קייזר, שבתקופת כהונתו כמהנדס העיר אישר רבים ממבני היוקרה המוקמים בה כיום, כמו פרויקט דרום הקריה, מגדלי Yoo ומגדלי השוק הסיטונאי, אומר כי לא היתה ברירה: "בשל הביקוש הרב של אנשים לעבוד ולגור בתל אביב, העיר, כמו כל כרך גדול, היתה חייבת לנצל את הקרקע והתשתיות היקרות שיש לה", הוא אומר.
עם זאת, גם קייזר מבין שעכשיו תל אביב בבעיה. "נוצרה הפרה באיזון בסוגי האוכלוסייה בעיר", הוא אומר. "מצד אחד אוכלוסייה אמידה מאוד, אולי מבוגרת, עם פחות ילדים, ומצד שני צעירים לא מבוססים שחיים ארבעה בדירה אחת".
כוך ב-625 דולר
ואמנם, למבני היוקרה המוקמים בכל חלקה פנויה בעיר יש השלכות לא רק על רוכשי הדירות אלא גם על השוכרים. ה', צעירה שחיה עם בן זוגה בדירה 60 מ"ר בפינת הרחובות רוטשילד ומזא"ה, שילמה בשנה שעברה שכר דירה חודשי של 700 דולר. עם פקיעת החוזה לפני כחודשיים העלה בעל הדירה, שהוא גם בעל הבניין, את שכר הדירה ל-880 דולר. כך גם נ', שגר עם הכלב שלו בדירת שלושה חדרים ברחוב ארלוזורוב; עד חודש מארס הוא משלם 680 דולר לחודש, ולפני שבוע קיבל התראה מבעלי הבית, ששכר הדירה עולה ל-820 דולר.
המצב הזה מוליד כל מיני יוזמות: ברחוב יבנה 26 בעיר יש בניין שקיים משנת 1936 ושימש באחד מגלגוליו בית מלון. איתמר כורש, בן 53, לשעבר עובד היי-טק, קנה אותו והפך אותו ל-16 דירות להשכרה. כורש מגדיר עצמו יזם ומספר שהוא "קונה בניינים והופך אותם לדירות להשכרה בהשקעה גדולה, בלי חיסכון בחומרים ועם תשומת לב ללובי ולדירה". אבל הצצה בדירה שהוא מעמיד עכשיו להשכרה במחיר 625 דולר לחודש מגלה כוך שגודלו 30 מ"ר.
הבנייה לגובה לא עוזרת לרוכשים או לשוכרים בני המעמד הבינוני. לא מפני שאלה אינם רוצים לגור במגדלים, ואפילו לא רק מכיוון שהדירות בהם יקרות, אלא משום שכדברי פרופ' ברזקי, "זו חיה שדורשת תחזוקה". בניין של יותר משמונה קומות, אם אינו מתוחזק בהשקעה כספית חודשית ניכרת, נהפך במהרה לסיוט אורבני.
מכסה של דיור מוגן
נראה שמקבלי ההחלטות, בממשלה ובעירייה, אינם מתכננים בשלב זה לעשות דבר מה למען בני המעמד הזה. זאת, בניגוד לעיריות כמו אלה של לונדון, פאריס וניו יורק. לפני כחודש החליטה עיריית ניו יורק, בראשות מייקל בלומברג, לחוקק חוק שיחייב כל בעל בניין מגורים חדש בעיר למכור 20% מהדירות במחיר נמוך מהאחרות. העירייה אף הגדילה לעשות והחליטה כי בעלי הבניין לא יוכל לקבוע אילו מהדירות יימכרו במחיר נמוך; רק לאחר שייבנה הבניין, יבואו פקידי העירייה אל המבנה ויחליטו אילו מהן ייועדו לכך.
בפאריס קבע ראש העיר, ברטראן דה לנואה, מכסה של דיור מוגן המחייב הפחתה של תשלומי שכר דירה, כדי שגם בני המעמד הבינוני יוכלו לחיות במרכז העיר. "ראשי העיריות האלה הבינו שמעמד הביניים הוא עמוד השדרה של כל עיר", אומרת ברזקי, "כי הוא תומך ולא נתמך. מחקרים הראו כי הילדים של בני המעמד הזה הם החומר הטוב ביותר: הוכח כי ילדי עניים אינם נוחלים הצלחה של ממש בדרך כלל, ולילדים של משפחות עשירים פשוט לא אכפת".
ברקוביץ' מצדו אינו חושב שתל אביב הגיעה למצב קיצוני כמו זה של ניו יורק ופאריס, ולכן אין מקום שהעירייה תחליט לנקוט צעד דרסטי כזה. "יכול להיות שנהיה שם בעתיד", הוא אומר, "אבל בינתיים יש לנו שכונת מונטיפיורי וכרם התימנים ושכונת פלורנטין, ועוד אלפים רבים של יחידות בעיר שאפשר לאכלס ומיועדות בהחלט לבני המעמד הבינוני. נכון שלאזורים שמניתי יש בעיות רבות, ויש סיבות לכך שהם אינם מתפתחים ואינם מבוקשים על ידי בני המעמד הזה, אבל זה בדיוק התפקיד של העירייה, לפתח אותם, ואת זה אנחנו עושים. רק לאחר שימוצה הפוטנציאל הנוכחי של אלפי יחידות דיור, תעלה הסוגיה שפאריס וניו יורק ולונדון התייחסו אליה".
קייזר לעומתו מסביר כי בשביל שהעירייה תעשה משהו היא זקוקה לגושפנקה של המדינה, וכרגע המדינה אינה מאפשרת לעיריות להתערב במחירי הדיור. קייזר אף מגלה כי כאשר המדינה, באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, מוכרת נכסים שלה - למשל שטח תחנת המשטרה ברחוב דיזנגוף - גם היא מספסרת בקרקעות כמו כל יזם ומוכרת לכל המרבה במחיר. "גם כשהמדינה באה לסחור בקרקעות שלה, היא לא עושה מאמץ להוזיל, אלא ממקסמת את רווחיה", הוא אומר. "הדבר היחיד שהעירייה יכולה לעשות הוא לשמור כמות של דירות בשכונות מסוימות בעיר, כמו בשכונת רמת אביב הישנה ויד אליהו, שיישארו במבנים הנוכחיים שלהן ולכן בני המעמד הבינוני יוכלו להמשיך להרשות לעצמם לגור בהן".