תחקיר TheMarker: במה עדיף לאדם פרטי להשקיע - בשטח במגדל משרדים או בחנות במיקום מרכזי?

במה עדיף לאדם פרטי להשקיע: בשטח במגדל משרדים או בחנות במיקום מרכזי באחת הערים הגדולות? מדובר בשתי אופציות מניבות, שעדיפות מבחינת התשואות שלהן על דירות למגורים, אולם לכל אחת מהן חולשות וסיכונים משלה.



"חברות נדל"ן גדולות ביצעו רכישות ענק בענפי המסחר והמשרדים. רכישת אמות ורכישת גרניט הכרמל על ידי נתן חץ ועזריאלי נותנות לאזרח הממוצע הרגשה שהכל הולך והכל כדאי", כותבת חברת הייעוץ והניהול נת"מ נכסים, בדו"ח הרבעוני שלה לחורף 2007.



כותבי הדו"ח מדגישים את הבעייתיות העיקרית של ענף הנדל"ן למגורים, שהוא הפופולרי ביותר בקרב המגזר הפרטי: "היתרונות הגלומים בדירה הן הטבות מס, לפחות בגין דירה אחת, עצמאות משום שאין שותפים לנכס, ועליית ערך הנכס ברוב המקרים. למרות יתרונות אלה, על המשקיע להחזיק בנכס שנים רבות כדי ליהנות מעליית ערך השקעתו. ברוב המקרים המשקיע מקבל תשואה נטו נמוכה יחסית לעומת נכסים למסחר ומשרדים, על אף הטבות המס".



התשואה הנמוכה שמניב שוק הנדל"ן למגורים בדמי שכירות, 4% בממוצע בערים הגדולות, מדרבנת רבים לבדוק אפשרויות להשקעות נדל"ניות אחרות. חנויות במרכזי הערים (אין כמעט שטחים בקניונים שמיועדים למכירה) ושטחי משרדים מהווים אלטרנטיוות מעניינות.



"התשואה הראויה בשני המקרים צריכה לנוע בין 8.5% ל-9.5% בשנה. בשתי העסקות יש לשלם מע"מ למוכר, יש פחת שנתי על הנכס של 4% והריבית על המשכנתא נחשבת להוצאה מוכרת", מסביר עמוס גלזר מאנגלו סכסון תל אביב .



השאלה היא כיצד שווקים אלה מתנהגים לאורך זמן, משום שהשקעה בנדל"ן היא השקעה לטווח ארוך.



דינמיקת מחירים משתנה



נת"מ בדקה את מחירי החנויות במרכזי תל אביב, ירושלים וחיפה בשנים 1987, 1997, ו-2006, וגילתה כי חנויות ברחובות הראשיים בתל אביב ובירושלים שמרו על ערכן במשך 20 השנים האחרונות. בחיפה, לעומת זאת, מחירי החנויות ירדו בכ-30% במהלך השנים הללו.



בדיקות נקודתיות יותר של תנודות מחירים במקומות נבחרים לאורך העשור האחרון, שבוצעו על ידי TheMarker, מגלות שלושה דפוסי התנהגות בשטחי מסחר: הראשון הוא דפוס של עליית מחירים, למשל בקטע המרכזי של רחוב אבן גבירול בתל אביב, שבו נרשמו עליות של כ-50% במחירי השכירות ו-40% במחירי המכירה ב-8 השנים האחרונות. מחירי חנויות באזור זה של הרחוב מגיעים ל-8,500 דולר למ"ר בממוצע, ואילו מחירי השכירות מגיעים ל-60 דולר למ"ר בממוצע - תשואה שנתית של כ-8.5%.







דפוס שני הוא דפוס של ירידת מחירים, שמאפיין למשל את רחוב הרצל בחיפה, בקטע המרכזי שבו, באזור המפגש עם רחוב בלפור. מחירי השכירות במקום מגיעים לכ-30 דולר למ"ר, ומחירי חנויות לכ-4,000 דולר למ"ר - תשואה של 9%. בעבר המחירים היו כמעט כפולים. הנדל"ן המסחרי ברחוב נמצא במשבר שנמשך כבר כ-20 שנה, עקב פתיחת קניונים רבים בעיר, החל בשנות ה-90, צמיחת מרכזי מסחר משניים על הכרמל, ופתיחת קרית הממשלה בעיר התחתית.



דפוס שלישי הוא דפוס של שוק תנודתי, כפי שמתקיים במשולש המרכזי של ירושלים, ברחובות בן יהודה, קינג ג'ורג' ויפו. מחירי השכירות והחנויות באזור זה סבלו מירידה חדה שבעקבותיה הגיעה עלייה חדה. הסיבה להתנהגות המיוחדת הזו היא האינתיפאדה השנייה שפגעה קשות במסחר ברחובות הבירה בתחילת העשור.



מחירי הנכסים המסחריים באזור זה גבוהים למדי: 55 דולר למ"ר דמי שכירות ו-7,000 דולר למ"ר מחירי מכירה - תשואה של כ-9.4%.



מה היתרונות בחנויות? "היצע השטחים המסחריים ברחובות מוגבל, ונתון זה לא עומד להשתנות. מה שאתה רואה זה מה שיש", מציין מנכ"ל אמות השקעות, אבי מוסלר.



יתרון נוסף הוא הוצאות מצומצמות יחסית: "מי שדואג לשיפוץ החנות הוא בדרך כלל השוכר, דבר שלרוב לא קורה במשרדים" אומר גלזר.



ודברים נוספים: נראה שהמכות שספגו מרכזי הערים מהקניונים כבר הטביעו את חותמן על השוק, כך שמשקיע בתחום הזה אינו צריך לחשוש במיוחד משינויים נוספים בעקבות התחרות עם הקניונים הסמוכים. כמו כן, מציין מנכ"ל חברת הניהול פרומול, עופר שחטר, כי הוכח, שגם בעידן הקניונים יש מקום נרחב לפעילות מסחרית ברחובות, וכי בטווח ארוך נראה שהמסחר ברחובות נמצא במצב טוב.



החסרונות בחנויות הם בראש ובראשונה מחיריהן: "מ"ר בחנות ממוצעת עולה כפליים ממ"ר במשרד ממוצע", אומר גלזר. "נכון שגם שכר הדירה גבוה בהרבה, אבל משקיע פרטי צריך לקחת את הדבר הזה בחשבון".



בנת"מ סבורים כי מחירי החנויות הטובות במרכזי הערים גבוהים מאוד, ובמקרה שבו תנאי השוק ישתנו לרעה קיים סיכון שלא ניתן יהיה לקבל עבורן מחיר ברמות הנוכחיות.



ודבר נוסף: חנויות רגישות מאוד לשינויים אורבניים. לערים יש דינמיקות משלהן, שבמהלכן אזורים מסוימים נובלים ואזורים אחרים פורחים תחתם. מיקום שנחשב כיום לטוב, עלול להיות בעוד חמש שנים "טוב לשעבר".



משרדים: תחזית אופטימית



משרדים הם הלהיט העכשווי, במיוחד לאחר התחזיות לפיהן מחירי שטחי משרדים במגדלים אמורים לעלות בשנתיים הקרובות בעשרות אחוזים. לפי הבדיקה שערכה נת"מ לגבי משרדים בתל אביב ורמת גן בין 1996 ל-2006, מחירי המכירה ירדו מרמות של 2,800 דולר למ"ר ל-2,300 דולר למ"ר, ורמות השכירות ירדו מ-23 דולר למ"ר ל-13 דולר למ"ר.



"שכר הדירה במשרדים עדיין נמוך ביחס למחירי המכירה. פער זה משקף את הצפי של הרוכשים/מוכרים לעליית שכר דירה בקרוב. מי שרכש משרדים במחירים ששיקפו את שכר הדירה העכשווי ייהנה בעתיד גם מתשואה חיובית וגם מעליית ערך הנכס", נכתב בדו"ח החברה, וזה, כמובן, יתרון להשקעה בשטחי משרדים.



יתרון נוסף הוא המחירים הנמוכים, יחסית, לעומת מחירי שטחים מסחריים.



אבל יש גם חסרונות בולטים. "קודם כל, במשרדים יש לשלם דמי ניהול, גם אם הם לא מושכרים. כמו כן, תנודות השוק בתחום הזה חדות יותר, כיוון שאם יש כיום מחסור בשטחי משרדים, מתחילים לבנות ובתוך תקופה קצרה יחסית יש היצע חדש שמשפיע על המחיר. תחום זה דורש יותר התמחות לעומת תחום הנדל"ן המסחרי, ואני סבור שזה תחום שמתאים בעיקר לשחקנים הגדולים", אומר מוסלר.



"במשרדים קיים אלמנט של אופנתיות, ואני רואה תנועה של עורכים דין ורואי חשבון, אפילו צעירים, למגדלים חדישים יותר, על חשבון מגדלים ישנים יותר", מספר גלזר.



בדיקת מגדלי התאומים ברמת גן, שבשנות ה-90 נחשבו ליוקרתיים, מצביעה על ירידה מתמדת במחירי השכירות, החל מלפני עשר שנים. מגדלים יוקרתיים בהווה גובים כמעט כפליים ממחירי השכירות הנגבים כיום במגדלי התאומים, שבהם דמי השכירות מגיעים ל-11 דולר למ"ר. השפעת ההתיישנות במגדלי המשרדים צריכה להילקח בחשבון על ידי המשקיע.



והמסקנה? ככלל ההשקעה העדיפה היא בחנויות, למרות מחירן הגבוה, וזאת עקב רמת הסיכונים הגדולה יותר בשוק המשרדים, היציב פחות. מוסלר סבור כי הדבר צריך לבוא לידי ביטוי ברמות התשואה בין שני הענפים, ושבעוד משקיע בחנות יכולה להסתפק ב-7% תשואה, רוכש משרדים צריך לדרוש לפחות 9% תשואה על השקעתו.