המנטרה של האדריכלים ומהנדסי ערים: חוזרים למרכז הישן של העיר

בישיבה דרמטית מול מאות מפגינים החליטה בשבוע שעבר המועצה הארצית לתכנון ובנייה לדחות תוכנית ענק להקמת 20 אלף יחידות דיור בשולי העיר ירושלים. בהודעה שפירסם משרד הפנים לאחר קבלת ההחלטה נמסר בין היתר כי התוכנית הידועה בשם "תוכנית ספדיה" אינה נחוצה ותפגע בפיתוח של מרכז העיר. ביטול התוכנית מצטרף להחלטות רבות שמקדמות בשנים האחרונות הרשויות המקומיות שמטרתן אחת: להחזיר את החיים למרכזי הערים הוותיקים והגוססים.



כמו בתחומים אחרים - גם בתכנון האורבני בחרה ישראל ללכת בעקבות ארה"ב והחלה להפריד בין אזורי המגורים, התעסוקה והפנאי (הפרדת שימושים). החלטה זאת הביאה לזניחת מרכזי הערים לטובת התפרשות לשטחים חדשים וליצירת פרברים, ושינתה את הרגלי הצריכה לטובת שיטוטים בקניוני ענק סגורים ומנוכרים לסביבתם. כמו בכל תחום אחר, גם כאן לקח לישראלים להבין, בפיגור של 15-20 שנה, כי תהליכים אלו היו הרסניים עבור ערי ישראל והביאו לנגיסה גוברת בשטחים הפתוחים לצד ריקבון הולך וגדל של המרכזים הוותיקים. ההתפכחות מולידה בתקופה האחרונה השקעות מאסיוויות בתשתיות מרכזי הערים, בנייה פופולרית לגובה, שוק יוקרה מתהווה של מבנים לשימור וגם שינויי תפישה מפתיעים.



"הדרך היחידה להחזיר אנשים אל מרכז העיר היא לחפש מה קושר אותם אליו - התרבות, הנוסטלגיה והנשמה", אומר ראש איגוד מהנדסי הערים ומהנדס העיר נתניה, פול ויטל. "אנשים לא מחפשים קניונים ביום חמישי בערב או בבוקר יום שישי, אלא רוצים לטייל, להיפגש ולרכוש מוצרים ייחודיים הפונים לנשמתם. הכנסת התרבות והאמנות למרכז, והחזרת תחושת הקהילתיות זה מה שהחיה את תל אביב, וזה מה שיקרה בסוף בכל הארץ. גם נתניה תחזיר את הנשמה לעיר".



מהנדסי ערים מחפשים אחר נשמה, ראשי ערים מפנטזים על אזורי תעסוקה, פעילות פנאי ומגורים במרחק הליכה, הגזברים מייעדים תקציבים למענקי שיפוץ ולהשתתפות בשכר דירה, ומנכ"לי העיריות לומדים על חשיבותן הגוברת של מדרכות להולכי הרגל. נדמה שהחייאת מרכזי הערים היא כיום המנטרה הפופולרית בקרב מקבלי ההחלטות ברשויות המקומיות, ואת השפעתה אפשר לחוש על מחירי הנדל"ן במרכזי הערים.



ירושלים - תומכים בסטודנטים



ירושלים היא דוגמה טובה ועדכנית להתערבות ממשלתית ועירונית שנועדה לחזק את מרכז העיר. לדברי מהנדסת העיר, אסנת פוסט, בירושלים החלה החייאת מרכז העיר בפיתוח ובטיפוח המרחב הציבורי: שיפוץ חזיתות מבנים, הרחבת מדרכות הולכי רגל ודאגה לעירוב שימושים כדי לשמור על המרכז פעיל במשך כל שעות היממה.



עם זאת, לדברי פוסט, תכנונם של היבטים פיסיים אינו מספיק ויש להתייחס גם להיבטים תדמיתיים, חברתיים וכלכליים. לשם כך, הוקמה לפני חמש שנים חברת עדן, חברה בת לרשות לפיתוח ירושלים, כדי שתפעל לפיתוח מרכז העיר ולהחייאתו.



"הרעיון המרכזי היה להפוך את מרכז העיר לתחרותי", אומר מנכ"ל החברה, אסף ויטמן. לדבריו, כדי להשיג את המטרה הזו יש לפעול לשיפור הנגישות, בעיקר עבור התחבורה הציבורית (פרויקט הרכבת הקלה, לצד הגדלת מספר החניונים), והולכי הרגל (הרחבת מדרכות, תאורה, נטיעת 3,000 עצים). לאחר מכן, יש ליצור עוגנים שיבססו את מגמות הביקושים. בחברת עדן מצביעים על שלושה אלמנטים שיש לשקוד על פיתוחם: אוכלוסייה, פעילות תרבותית ותעסוקה.



המדיניות העירונית החליטה להתמקד במשיכת אוכלוסיית הסטודנטים למרכז. החברה מעניקה מענק בסך 450 שקל בחודש לכל שוכר דירה במרכז, ובכך הגדילה את מספר השוכרים באזור מ-150 ל-1,050 בתוך שנתיים.



תרומה חשובה להחייאת המרכז היא קביעת מיקומו החדש של בית הספר לאמנות בצלאל במתחם מגרש הרוסים. בעירייה שואפים לפתח גם את חיי התרבות באמצעות הקמת מוסדות נוספים לרבות מוזיאון ומרכז תיאטרון. בתחום התעסוקה תולים בעירייה תקוות בהקמת היכל המשפט במרכז - 60 אלף מ"ר שירכזו את בתי המשפט בירושלים, ויביאו בעקבותיהם את משרדי עורכי הדין ונותני השירותים למיניהם.



לדברי ויטמן, חברת עדן גם בוחנת את יישומן של תוכניות בשיתוף פעולה עם המינהל הקהילתי, במסגרתן יינתנו הטבות לבעלי הנכסים (כמו מימון מחצית מעלויות ניקוי החזיתות) וליווי מסייע ליזמים (מענק של 200 דולר לכל מ"ר נבנה לתעסוקה או למלונאות).



"התוצאות ניכרות כבר היום", אומר ויטמן. לדבריו, אם לפני 5 שנים הסתכמו היטלי ההשבחה שגבתה העירייה במרכז העיר ב-1.3 מיליון שקל לשנה, הרי שב-2007 מצפים בעירייה להכנסה של 70 מיליון שקל ויותר.



הצפי לפיתוח שתביא הרכבת הקלה למרכז העיר כבר הביא בשנתיים האחרונות לעלייה של כ-30% בפידיון החנויות במשולש הרחובות יפו-המלך ג'ורג-בן יהודה, בהן מבקרים כ-100 אלף איש ביום בממוצע. התנופה הצפויה במרכז משליכה על אזורים סמוכים כמו מתחם משרד החוץ לשעבר בשדרות שז"ר, שם שווקו לאחרונה מגרשים לבניית 466 יחידות דיור במחירי שיא: עלות קרקע של עד 280 אלף דולר ליחידה.



תל אביב - הכסף מושקע מתחת לאדמה



תל אביב היתה הראשונה להבין את חשיבות ההתבוננות פנימה. כבר בשנות ה-80 השכילה העירייה להכיר במחיר אותו היא משלמת בגין הפרת איזון השימושים במבני המרכז הוותיק. את האשם תלו אז בריבוי המשרדים באזור הסיטי ובהשפעה השלילית שלהם על סביבתם, בין היתר עקב העדר תחזוקה, והעובדה שהם פעילים בשעות היום בלבד. "ביוזמתו של ראש העיר דאז, שלמה להט, יזמה העירייה את פינוי המשרדים", מספר מהנדס העיר לשעבר, דני קייזר. "הופסקו אישורי שימושים חורגים, הוצאו צווי פינוי למשרדים, ואושרה תוכנית לב העיר אשר הקנתה תוספת זכויות לבניית קומות מגורים נוספות תמורת שיפוץ הבתים המתיישנים", מספר קייזר.



לדבריו, "השוק אינו יודע לווסת את עצמו והפרת האיזון בין השימושים השונים יוצר קונפליקטים הרסניים. כל עיר חייבת להגדיר את אופי הבינוי שהיא רוצה באזורים המסוימים, ואז עלייה ליישם את מדיניותה בצורה החלטית וללא פשרות הנובעות מלחצי השוק".



התערבות נוספת (אם כי הפוכה בהשפעתה) נדרשה מעיריית תל אביב רק באחרונה, כאשר היא החליטה להגביל את אחוזי הבנייה למגורים במרכז הוותיק ובמע"ר הצפוני, והביאה לזינוק נוסף במחירי הנדל"ן לאורכם. "השוק יעשה את שלו, אך רק לאחר שהעירייה תקבע את כללי המשחק", מסכם קייזר.



במקביל, הושם דגש על פינוי המדרכות מרכבים חונים ועל עבודות תשתית נרחבות. "מרבית הכסף מושקע מתחת לאדמה, אחרת זו רק קוסמטיקה", אומר מנכ"ל העירייה, מנחם לייבה, ומספר על מתיחת הפנים שעובר בימים אלה רחוב אבן גבירול בהשקעה של 120 מיליון שקל, שתכלול שיקום תשתיות מאסיווי, פיתוח אסתטי, הרחבת מדרכות וסלילת שבילי אופניים.



בין תוכניות הבינוי הצפויות במרכז העיר אפשר לציין את פרויקט השוק הסיטונאי, שבמסגרתו עתידה לקום בלב תל אביב שכונת מגורים בת כ-1,600 יחידות דיור, וכן את מגדל המגורים של קבוצת חבס ומגדל המשרדים של ארקדי גאיידמק אשר עתידים להיבנות בשדרות רוטשילד.



חיפה - מחכים לרכבת הקלה



חיפה סובלת זה שנים מהעדר מרכז עיר רשמי. המדיניות הסכיזופרנית באה לידי ביטוי גם בהשקעה המפוצלת בשכונת הדר הוותיקה לצד פרויקטים להחייאת העיר התחתית השוממה. לדברי ראש העיר, יונה יהב, תחת הסלוגן "להחזיר את ההדר להדר", פועלת העירייה לשיקום נופי ולטיפול מאסיווי בתשתית הרחובות בשכונת הדר. אלה, יכינו את בואה של הרכבת הקלה לאזור.



בינתיים מנהלת העירייה מגעים עם הסוחרים ברחובות כדי לשכנע אותם להכניס פנימה את הסחורה שהוציאו לרחוב, ולחזור אל חלונות הראווה. כמו כן מבצעת העירייה פיילוט במתן זכויות בנייה תמורת שיפוץ, ומממנת שכר דירה ל-150 סטודנטים באזור (תמורת ביצוע מטלות ציבוריות).



בעיר התחתית נשואות עיני העירייה לפרויקט "קמפוס הנמל" שבהשקעה של 110 מיליון שקל הוא עתיד להפוך למתחם לימודים אקדמיים ומעונות סטודנטים. גם כאן מונה פרויקטור, ניתנו הטבות (הנחה של עד 66% בארנונה) והוכנה תשתית לרכבת קלה. "הדר והעיר התחתית הם הליבה של העיר חיפה. אם הלב לא עובד כראוי אז הכל בבעיה. לב העיר חייב להיות חזק", אומר יהב.



הרצליה - משרדים החוצה



"הסטודנטים הם שנותנים היום את הטון", מסכימה ראש עירית הרצליה, יעל גרמן, עם קודמיה ומצהירה כי אינה רוצה לראות משרדים במרכז הרצליה המחודש (מתחם רחוב סוקולוב). את החשיבות של "הלב" לעיר השכילו להבין גם בעיריית הרצליה.



לפני כשנתיים החלה העירייה להתוות מדיניות של חידוש המרכז לאחר סיעור מוחות חברתי, תרבותי, כלכלי וארכיטקטוני שנעטף באריזה שיווקית ממותגת ("הרצליה - המרכז החדש").







המרחב הציבורי חודש (בעלות של 27 מיליון שקל), הכבישים הוצרו (מ-4 מסלולים לנתיב חד-סטרי אחד), רוחב המדרכות ינוע בין 8-20 מטר, דגש יושם על חזות אסתטית (נטיעת עצי דולב קליפורני אשר אינם מפזרים פירות, מצלים בקיץ ועומדים בשלכת), לצד השקעה של כ-16 מיליון שקל בהקמת מוסדות תרבות ופארק ציבורי.



כל אלה, מספרת גרמן, לוו בתב"ע מאושרת המתירה 230% בנייה (במסגרת איחוד חלקות), מענק לבעלי דירות שישפצו את בתיהם (1,500 שקל) ולבעלי עסקים (5,000 שקל), תוך העמדת אדריכל מייעץ מטעם העירייה ללא תשלום. "רצינו להבין מדוע אוכלוסייה מבוססת באזורים היוקרתיים של הרצליה מדירה רגליה בעקשנות ממרכז העיר הוותיק, המרוחק רק כמה דקות הליכה מבתיהם", מספרת גרמן, ומתארת את הפתרון העומד בבסיס הצעדים שנקטו גם העיריות האחרות במרכזיהן: "לתת לציבור במרכז תחושה של מלכים".



לא לסמוך על כוחות השוק



לירושלים, תל אביב, חיפה והרצליה מצטרפות ערים רבות השוקדות על פיתוח מרכזיהן. בנתניה יש תוכנית לחידוש רחוב הרצל הנהנה מהרוח הגבית של ביקושי תושבי החוץ, בראשון לציון הפיתוח מתרכז באזור היקב, בזכרון יעקב שיקמו את המדרחוב, בכרמיאל קוראים לתוכנית "מחזירים את הלב למרכז", וגם בצפת, המלקקת את פצעי המלחמה, כבר הוכנו התוכניות לפיתוח מרכז העיר.



"לציבור נמאס מהקניונים והם מחפשים אחר זהות", אומר מהנדס העיר חיפה, אריאל וטרמן, ומצביע על הליך מחזורי בהתפתחותה של עיר. לדבריו החזרה למרכזי הערים אינה מובלת על ידי השוק הפרטי, אלא היא פרי יוזמה ציבורית.



"השיטה התכנונית חייבת להשתנות ולהתחיל מלמטה במעורבותו המלאה של הציבור בתכנון", אומרת יו"ר עמותת מרחב, האדריכלית עירית סולסי. בשלב השני, היא אומרת, חייבת כל רשות בשיקום המרחב הציבורי, שרק הצלחתו תוכל למנף השקעות פרטיות עתידיות. "המודל הכלכלי הנכון תלוי בלקיחת אחריות ציבורית, ולא בהמתנה לכוחות השוק", מסכים אסף ויטמן, ומוסיף: "ברגע שהעירייה תוכיח פעילות נחושה, רצינית ובעיקר עקבית, גם המגזר הפרטי יגיע".