דו קיום? שכונות היוקרה שמוקמות בסמוך לשכונות עוני גורמות למתח בשוק הנדל"ן

שכונות אמידות לצד שכונות עניות



לפני שבע שנים התעניין משקיע ברכישת דירת 2 חדרים בפרויקט גבעת אנדרומדה ביפו בסדר גודל של 350 אלף דולר. זמן קצר לאחר תחילת המגעים החלו מהומות אוקטובר 2000, והמשקיע ירד מכוונתו. לאחר שלוש שנים, כשהאווירה הקשה נרגעה, החליט לנסות שוב לרכוש את הדירה, אולם אז הוברר לו שמישהו הקדים אותו ורכש את הדירה ב-250 אלף דולר. כיום מוערך מחיר הדירה ביותר מ-300 אלף דולר. אמנם יפו היא מקרה קיצוני של הבדלים חריפים בתרבות, דת ויכולות כלכליות בין המתיישבים החדשים לתושבים הוותיקים, אולם קירבה כזו של יוקרה עם עוני יש גם בערים אחרות בישראל, והתנהלויות השוק משתנות ממקום למקום.



yaffo.co.ilבאחרונה פירסם פורטל האינטרנט "יפו" yaffo.co.il סקר בנושא "האם אתה מפחד לגור ביפו?". על אף שאין מדובר בסקר תקף, ומספר המשיבים הגיע ל-55 בלבד, ניתן להבין ממנו מדוע שוק הנדל"ן היפואי נחשב לעצבני ביותר בישראל. 56% ענו שאינם חוששים לגור בעיר; 30% ענו ש"קצת", ו-14% השיבו בחיוב.



הלך הרוח הזה מסביר מדוע הפרויקטים היוקרתיים ביפו הם לרוב פרויקטים סגורים וממוגנים. ככלל, המעמד הגבוה אינו אוהב להתגורר ליד משכנות עוני. אף אחד לא רוצה לראות שיכונים מכוערים או בתים ישנים ליד הדירה היוקרתית שלו, וקיים גם חשש מהקירבה הזו. כך, למשל, תושבי שכונה 10 בקיסריה לא אהבו את הקירבה בינם לבין הכפר ג'יסר א זרקא, ולפני כשלוש שנים הוקמה תלולית עפר גדולה בין שני היישובים.



החברה לפיתוח קיסריה הסבירה אז, כי שכונות קיסריה כולן והשכונות הצפוניות בפרט סובלות מרעש הנגרם מהמואזינים, ממוסיקה קולנית, מחאפלות, מיריות ומזיקוקי דינור שמגיעים מהכפר. הדבר, טוענת החברה, הגיע עד לכך שאנשים לא היו מסוגלים לשבת בחצר ביתם ולשוחח זה עם זה. שלא לציטוט, דיברו על מכת פריצות וגניבות ליישוב היוקרתי, מה שגרם גם לירידה גדולה מאוד בביקושים לנכסים בשכונה 10.



בתל מונד נבנתה שכונת אחוזת הדרים, שכוללת בתים פרטיים. צמודה אליה, נמצאת שכונת אלי כהן הוותיקה, שכוללת שיכונים. מחירי הבתים באחוזת הדרים מתחילים בחצי מיליון דולר; מחיר דירות באלי כהן נע סביב 70 אלף דולר.



לדברי זכיינית אנגלו סכסון לב השרון, לאה מלוכנא, הבתים שצופים משכונת אחוזת הדרים לשכונת אלי כהן נמכרים במחירים נמוכים יותר בכ-5% ממחירי בתים שאינם צופים לשכונה.



שוק נדל"ן ששונא שונויות חריפות נמצא לא רק בתחום היוקרתי. תופעה דומה ניתן לראות גם בשכונת נוה סביון, שנחשבת לשכונה הטובה והמבוקשת באור יהודה, שמחירי הדירות בה מגיעים ל-55 אלף דולר בממוצע לחדר בנוי, לעומת 30 אלף דולר לחדר בנוי בשיכונים הסמוכים. מחירי דירות בבניינים בקצה השכונה, הסמוכים לשיכוני אור יהודה, נמוכים בכ-10% מהמחירים של דירות דומות הנמצאות במרכז השכונה.



קירבה שכזו מתקיימת גם בנתניה. שם מפרידות שדירות בן גוריון בין שכונת רמת פולג המבוקשת, לנאות גולדה וקרית נורדאו, שבהן מתגוררת אוכלוסייה ברמה סוציו אקונומית נמוכה. רמות המחירים מדברות בעד עצמן: דירה ברבי קומות ברמת פולג נעה בסביבות 65 אלף דולר לחדר בנוי, ואילו דירות בשכונות הטובות פחות עולות כמחצית.



השונות הקיימת בין השכונות עומדת להחריף עוד יותר, עם הקמת שכונת היוקרה עיר ימים, שבה מחירי הדירות הממוצעים יגיעו ל-80 אלף דולר לחדר ויותר. כך, למשל, מכרה באחרונה שיכון עובדים דירת פנטהאוז בשכונה במחיר של 1.2 מיליון דולר. במרחק של בלוק משם, מחירי הדירות מגיעים לעשירית מהמחיר הזה.



ולדוגמה אחרת: ברחוב הנשיא בשכונת גיורא בגבעת שמואל, מחירי הדירות מגיעים ל-80-100 אלף דולר. "שכונה שלמה חדישה נבנתה באותו רחוב, שכוללת מאות יחידות דיור במחירים של 220 אלף דולר בממוצע לדירת 4 חדרים", מספר סוקר שוק הנדל"ן ועורך מחירון הדירות, לוי יצחק.



כיצד קורה ששכונות יוקרה או סתם שכונות יקרות מוקמות בסמוך לשכונות עוני? "מדובר בנסיבות היסטוריות ואורבניות", אומר מנכ"ל רילטי אקזקיוטיב, יוחנן אס. "רבות משכונות העוני הוקמו במקומות שבתקופת ההקמה היו מרוחקים ממרכזי הערים ומהאזורים המבוססים של היישובים, אולם עם ההתפתחות הגדולה שחלה בתחום הנדל"ן, הערים 'זזו' לכיוון משכנות העוני, וכך נוצרו המפגשים הללו".



דוגמה אחרת היא שכונת נוה שרת בצפון תל אביב, הסמוכה לצהלה ולרמות צהלה, שבהן מחירי דירות מתחילים ב-80 אלף דולר לחדר בנוי, כשמדובר בנכסים הצנועים ביותר. בנוה שרת, לעומת זאת, יש שיכונים שהדירות בהם מגיעות למחירים של לא יותר מ-50 אלף דולר לחדר בנוי.



מה קרה? נוה שרת צמחה ממעברת יד המעביר בשנות ה-50, ושכונות היוקרה צהלה ואפקה הוקמו בסוף שנות ה-50 כשכונות צמודי קרקע מבודדות לאנשי צבא קבע. עם השנים הוקמו בסמוך שכונות חדישות כמו המשתלה, נאות אפקה ורמות צהלה.



"לא תמצא מקרה הפוך, שבו שכונת עוני מוקמת ליד שכונה עשירה. ממילא אם היה קורה דבר כזה, תושבי השכונה העשירה היו מגישים התנגדויות ומונעים את הדבר", מעיר אס.



רמת אליהו במערב ראשון לציון היא שכונת שיכוני רכבת ישנה, שמחירי הדירות בה מגיעים לסדר גודל של 30 אלף דולר לחדר בנוי. בשכונות הסמוכות המחירים כפולים ואף יותר: בנאות אשלים מחירי הדירות נעים סביב ה-60 אלף דולר לחדר בנוי; שכונת חתני פרס נובל היוקרתית מתאפיינת במחירים גבוהים עוד יותר של 70-80 אלף דולר לחדר בנוי. גם כאן, השכונות היוקרתיות יותר הגיעו לסביבה, הרבה אחרי שכונת העוני.



מהפך בנוף ים



האם שכונות היוקרה יכולות להשפיע לחיוב על שכונות פחות מוצלחות? התשובה אינה חד-משמעית. בשכונת נוף ים, שבמשך שנים נחשבה לשכונה הפחות מוצלחת הצפונית להרצליה פיתוח, התרחש מהפך והיא שינתה כמעט לחלוטין את אוכלוסייתה ואת תדמיתה. ניתן להבחין בהשפעה גדולה של שוק הנדל"ן של שכונת היוקרה על מה שהיתה פעם שכונת עוני. מחירי המגרשים בשכונה אינם מדביקים את אלה של הרצליה פיתוח, אולם לילך רחום מתיווך קורת גג מספרת שאף הם רשמו עליות מחירים נאות.



מגרש בנוף ים עשוי להגיע למחירים של 1,200 דולר למ"ר, לעומת סדר גודל של 2,000 דולר למ"ר בממוצע של מגרש בהרצליה פיתוח. כך, על אף שישנם עדיין פערי מחיר לא קטנים, גם שוק הנדל"ן של נוף ים נהנה ממחירים גבוהים יחסית.



לעומת זאת, ישנם פרויקטים יוקרתיים שאינם משפיעים על סביבתם. פרויקט סביוני גן של ברמת גן ממוקם ברחוב ז'בוטינסקי, שנחשב לאחד הזולים בעיר. מחירי הדירות באותו פרויקט מגיעים ל-90-100 אלף דולר לחדר, בעוד שמחירי דירות רגילות ברחוב מגיעים ל-30-40 אלף דולר בלבד. פרויקט היוקרה, מציין לוי יצחק, לא השפיע כלל על סביבתו. תמונה דומה ניתן לראות בפרויקט אחר בעיר, מרום נוה, שמתאפיין במחירים של כ-70 אלף דולר לחדר, לעומת 40 אלף דולר בלבד של דירות ברחוב נגבה הסמוך.



בדומה לכך, דירות ישנות ברחובות אורי, דוד המלך ויצמן ופנקס בתל אביב, שסמוכות לפרויקטים היוקרתיים מגדל ויצמן, מגדלי דוד, ומגדלי צמרת לא הושפעו כלל ממגדלי היוקרה. כשמדובר בשכונות צמודי קרקע, קל הרבה יותר להרוס, להוסיף זכויות בנייה, לשנות, ולהשביח, מאשר בשכונות של שיכונים ודירות בבנייה רוויה וצפופה, שמצריכות הליכים מורכבים ומסובכים של פינוי-בינוי. "בניינים ישנים, ללא מעלית וחניה, אפילו הם גובלים בפרויקט יוקרתי וחדש, אינם מושפעים לא במחיר ולא בביקוש", מסכם יצחק.



וזו בדיוק הבעיה של השבחת שכונות העוני בישראל, אפילו אלו שממוקמות במקומות טובים.



"ליהודים לא נעים ביפו"



"יכולים לספר הרבה דברים על יפו, אבל אני כתושב יכול לומר לך, שלא נעים ליהודים במקום", מספר א. נהג מונית. "נכון שהאירועים הקשים חלפו לפני 6.5 שנים, אבל עדיין אתה יכול להרגיש באווירה עוינת, או סתם פשיעות קלות, שהורסות למבקרים ולתושבים את מצב הרוח. לדוגמה, לא מעט נהגים, שמחנים את המכוניות שלהם ליד מסעדות, יכולים למצוא אותן עם חלון שבור וללא רדיו דיסק. נכון, זה קורה בכל מקום בישראל, אבל ביפו מדובר במגיפה.



"הייתי עד למקרה כזה, שבו הנהג חזר לבעל המסעדה והראה לו את הנזק. בעל המסעדה השיב 'טוב, גם הם צריכים פרנסה'... והצביע על אחת הבעיות הקשות כאן, שהיא אבטלה גדולה. כן, הכניסו את משמר הגבול לכאן, אבל הם לא ממש הצליחו להדביר את הפשעים הקטנים.



"לא סתם תראה את היהודים המיליונרים סגורים להם בתוך שכונה סגורה. הם יודעים שמה שקרה באוקטובר 2000 יכול לקרות היום או מחר או מחרתיים".



לדברי המתווך אריה שפר, מסוכנות התיווך "הים", "זה בכלל לא קשור לערבים ויהודים, אלא לעניים ועשירים. מי שפורץ לא עושה את זה מטעמים לאומניים, אלא מבעיות פרנסה.



"אם בוחנים את הנעשה ביפו מבחינה נדל"נית רואים דווקא התעניינות גוברת, ורמות מחירים שמתקרבות לרמות השיא של לפני אירועי אוקטובר 2000. בימים האחרונים נסגרו כמה מכרזי מינהל על מתחם העוגן היוקרתי, ולפי כמויות הג'יפים שראיתי, המתחם אמור לקבל מחירים גבוהים ביותר. אולי זה מה שיוכיח, שרוב האנשים כבר לא חוששים כל כך מיפו".