קנת היבנר: הנזק של הקריסה בשוק המשכנתאות ילך ויחמיר

מאת דניאל קוסט



קנת היבנר, מנהל קרן הנאמנות המשקיעה בנדל"ן, בעלת הביצועים הטובים ביותר בעשר השנים האחרונות, צופה כי הנזק הכלכלי משמיטות חוב בשוק המשכנתאות המסוכנות ילך ויעמיק.



"יש לנו טריליוני דולרים במשכנתאות ללווים בעייתיים (subprime) ואנו הולכים לקראת שמיטת חובות עצומה", אמר היבנר. משכנתאות ה-subprime ניתנות ללווים בעייתיים שקיים סיכון גבוה שלא יצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתא, בדרך כלל בריביות גבוהות.



"החשיכה האופפת את שוק הדיור אינה החשיכה שלפני עלות השחר, אלא החשיכה שלפני החשיכה המוחלטת", אמר היבנר.



היבנר הוא אחד ממייסדי חברת קפיטל גרואות' מנג'מנט (Capital Growth Management). בסוף השנה שעברה, קרן הנדל"ן של CGM השקיעה 35% מנכסיה בקרנות המשקיעות בנדל"ן (REIT). מאז הוא ביצע "הפחתה משמעותית", אם כי הוא אינו מוכן לפרט יותר.



קרן הנדל"ן של CGM, שמנהלת נכסים בהיקף של 1.5 מיליארד דולר, הניבה תשואה ממוצעת של 20% במהלך 10 השנים האחרונות, יותר מכל קרן נדל"ן אחרת, על פי נתונים של מורנינגסטאר. בשנה שעברה עלתה הקרן ב-29%, כמעט פי שניים מהעלייה במדד 500 S&P. היא פיגרה אחרי מדד הנדל"ן האמריקאי של בלומברג שעלה ב-36%.



היבנר ידוע בביצוע השקעות מרוכזות במספר קטן של מגזרים. הוא החזיק במניות של חברות בנייה מ-2001-2005, שנות שיא במכירות בתים. הוא הימר נגד מניות טכנולוגיה וטלפוניה ב-2000 - ניחוש מדויק של רגע הקריסה שלהן.



עתה, הוא שוב שינה כיוון. "במשך 10 שנים, נקטתי בגישה פרית לחלוטין לגבי כל קרנות ה-REIT," אמר היבנר, שהחברה שהקים לפני 17 שנים מנהלת כיום נכסים בהיקף של יותר מ-6 מיליארד דולר. "אני חושב שהן הגיעו להערכת השווי ההוגנת שלהן".



קרנות ה-REIT מתומחרות במחיר גבוה פי 20 מהמזומן שהן מייצרות למניה, אמר היבנר. ביקוש ער מצד חברות השקעות פרטיות העלה את מחירי קרנות אלה. בפברואר קרן ההשקעה הפרטית בלאקסטון גרופ רכשה את קרן אקוויטי אופיס פרופרטיז ב-39 מיליארד דולר, באחת הרכישות הממונפות הגדולות ביותר בעולם.







המשקיעים חוששים כי העלייה בשיעור שמיטת החובות בשוק המשכנתאות ללווים בעייתיים תפגע בכלכלת ארה"ב. חשש זה היה אחד הגורמים לנפילה במדד דאו ג'ונס בשבוע שעבר.



לדברי היבנר, העלייה בשיעור שמיטת החובות בשוק המשכנתאות ללווים בעייתיים תפגע בכלכלה משום שהיא תעיב על שוק הדיור, אך הוא אינו צופה מיתון. בן ברננקי, יו"ר הבנק הפדרלי, אמר את אותם הדברים בנאומו בפני הקונגרס מוקדם יותר החודש.



משכנתאות ה-subprime ניתנות לאנשים שלהם חובות כבדים או שנחשבים מסוכנים מבחינת יכולתם להחזיר חובות. שיעור שמיטת תשלומי המשכנתאות הוא הגבוה ביותר זה 7 שנים לפחות, על פי דו"ח שפירסם ברקליס קפיטל. לפחות 20 חברות המוכרות משכנתאות subprime בארה"ב נסגרו, צמצמו את הפעילות או נמכרו בחמשת החודשים האחרונים.



היבנר התחיל את הקריירה שלו ב-1965 כחזאי כלכלי בחברת הייעוץ הניו יורקית A&H Kroeger, לאחר שסיים תואר שני במנהל עסקים באוניברסיטת הארוורד. לאחר מכן, הוא ניהל כספים בחברת שודר, סטיבנס אנד קלארק (Scudder, Stevens & Clark), שחברה מאז לדויטשה בנק.



קרן CGM פוקוס, שנוסדה בספטמבר 1997 ומנהלת כיום 2.3 מיליארד דולר, הניבה תשואה של 15% במהלך 5 השנים האחרונות. היא אחת משלוש הקרנות המובילות המשקיעות בחברות ערך ובחברות צמיחה. במהלך השנה האחרונה, פיגרה הקרן אחרי מדד 500 S&P.



היבנר אמנם כבר אינו אופטימי לגבי קרנות REIT המשקיעות בדירות, אך הוא מגלה גישה חיובית כלפי קרנות REIT המשקיעות במשרדים, בעיקר SL Green Realty, בעלת המשרדים הגדולה ביותר בניו יורק. מניות החברה - הפוזיציה הגדולה ביותר של קרן הנדל"ן שלו נכון לסוף דצמבר - קפצו ב-68% בשנה שעברה. רווחיה עלו ב-41% ברבעון האחרון, על רקע עלייה בדמי השכירות.



"שוק המשרדים במנהטן הוא החזק ביותר במדינה", אמר היבנר. הוא מחבב גם קרנות נדל"ן משרדיות הפועלות בסן פרנסיסקו, לוס אנג'לס ובוסטון. "יש מקום לעלייה משמעותית בדמי השכירות".