"סוף סוף יוכל משקיע לדעת את הערכים האמיתיים של הנכסים של חברות הנדל"ן, בעוד שכיום רק מקורבים להנהלה מודעים לנושא" - כך אומר השמאי אהוד המאירי, שהשתתף בצוות שעיצב את עקרונות ה-IFRS - התקינה הבינלאומית החדשה. חלק לא קטן מהנהלות חברות הנדל"ן בודקות כיום בקדחתנות אם התקינה החדשה תיטיב עמן או שכדאי לדחות את השימוש בה ל-2008, השנה שבה יחויבו לפעול על פי התקנות החדשות.
ואכן, יש מרוויחים ויש מפסידים מהתקן החדש. "באופן גס ניתן לחלק את החברות לשני סוגים", אומר המאירי: "הסוג הראשון הוא חברות שהחזיקו בנכסים היסטוריים במשך עשרות שנים ובמאזנים מופיעים הערכים ההיסטוריים של הקרקע בתקופת הרכישה, ולא שוויין הריאלי כיום. כשיעודכנו המאזנים לפי התקינה החדשה, יופיעו בהם ערכי הקרקע הריאליים העכשוויים, שיהיו גבוהים לאין ערוך מהערכים המופיעים בספרים כיום. הדבר יבלוט שבעתיים במקרים שבהם הקרקעות היו חקלאיות בעת רכישתן או לא מושבחות.
"אגב, לא רק חברות נדל"ן ירוויחו מזה", מוסיף המאירי. "גם מפעל, לדוגמה, שרכש שטח תעשייתי לפני עשרות שנים וכיום נמצא במרכז עיר, ייהנה מהכנסת ערכי הקרקע האמיתיים של הנכס". על הפרק עולות חברות ציבוריות שהיו ממשלתיות והופרטו, כמו אפריקה ישראל ואזורים, אך המאירי מדגיש כי כשהחברות הופרטו, גם שוויי הקרקעות שלהן עודכנו בהתאם לערכן באותם ימים.
לדבריו,"סוג שני של מושפעים מהתקינה הוא חברות שרוב הקרקעות שלהן נרכשו בשנות ה-90, שהיו שנות השיא של הנדל"ן. החברות האלה עלולות לגלות שערכי הקרקע המופיעים במאזנים לפי התקינה הישנה גבוהים מהערכים הריאליים שלה כיום, ולכן הן עשויות לחשוב פעמיים אם לפעול לפי התקנות החדשות בעתיד הקרוב או להמתין ל-2008, אז יהיו חייבים לפעול לפי התקנות.
"עוד סוגי קרקע שעלולים לקבל ערכים נמוכים בהרבה מהערכים המופיעים במאזנים כיום הם קרקעות חקלאיות חכורות. בג"ץ הקשת המזרחית, שביטל את ההסדרים של המינהל עם המושבים ועם הקיבוצים, קיצץ מאוד בשווי הזכויות שלהם בקרקע, ולכן ערכי החכירה במקרים כאלה יירדו מאוד".
רו"ח קובי נהרדיה ממשרד דלויט, בריטמן אלמגור, רואה את הדברים בצורה שונה מעט: "תחום הנדל"ן מחולק כעיקרון לנדל"ן מניב, קבלן בונה (יזם) וקבלן מבצע; מבחינת הקבלן המבצע, לא יהיה כל שינוי. מבחינת המחזיקים בנדל"ן מניב - כולם ירוויחו כי ניתן יהיה להכניס את הנכס לתוך מאזן רווח והפסד, והתחום כיום נמצא בעליית מחירים.
"מבחינת קבלנים בונים, כאן המרוויחים הגדולים יהיו חברות שיסיימו את הפרויקטים שלהן סמוך לתחילת החלת התקן, כלומר ב-2008-2009, ואז יוכלו להכניס את רווחיהן מהפרויקטים למאזן הרווח וההפסד. מי שיימצא בשנים אלה רק בתחילת הפרויקטים - יפסיד, משום שלא יוכל להראות את הרווחיות מהפרויקט עד שלא יסיים לשווק אותו. "נראה לי שבשנים הקרובות נחזה בתעשיית תירוצים עניפה של הסברים על הפסדים, וייתכן מאוד שיהיו גם כאלה שיסבירו שלפי התקן הישן המאזן שלהם היה מראה מספרים אחרים".
תקן ה-IFRS מגיע לנדל"ן: בעלות קרקעות היסטוריות ירוויחו ומי שרכשו קרקע בשנות ה-90' יפסידו
אריק מירובסקי
7.3.2007 / 7:47