אדריכלים: "שוק הנדל"ן המקומי ניצל את הייאוש של האדריכלים"

מאת שני שילה וענת ג'ורג'י



משרדי יחסי הציבור גילו בחודשים האחרונים נישה חדשה ואטרקטיווית: לצד יזמים וקבלנים החלו לפנות אליהם גם אדריכלים - אוכלוסייה שעד כה פעלה במרחק מהתקשורת - וביקשו לפרסם הודעות לעיתונות המדווחות על פועלם. "אדריכלים רבים הפנימו את כוחה של התקשורת ככלי שיווקי", מסביר אדריכל ותיק, "ועל רקע המציאות המשתנה בשוק הנדל"ן והתחרות הגוברת, הבינו שאין ברירה".



ואמנם, תהפוכות רבות עברו על ענף הנדל"ן בשנים האחרונות. משגשוג חסר תקדים באמצע שנות ה-90, למיתון עמוק ומומשך בסופן, ומשם להתאוששות מהוססת בשנה האחרונה. המציאות המשתנה השפיעה כמובן במישרין על היזמים והקבלנים שנאלצו להסתגל: חלקם יצאו לחו"ל או חיפשו נישות ייחודיות, אחרים יצאו מהמשחק. אבל לא רק הם עברו זעזוע. יחד איתם נאלצו גם ספקי העבודה להתאים עצמם למצב החדש, ובהם ציבור האדרכילים שהיה עד אז שמרני ומקובע.



"אין ספק שתפקיד האדריכל השתנה בשנים האחרונות, אם כי לא בעוצמה שמייחסים לזה", אומר יעקב יער הבעלים של משרד יער אדריכלים וחתן פרס ישראל, "האדריכלים מקטרים הרבה מאוד, אבל הם עשו כך גם לפני 30 או 40 שנה. עם זאת, משהו קרה. ענף האדריכלות הוא בדרך כלל ססמוגרף למה שעתיד להתרחש בענף הנדל"ן. שנתיים לפחות לפני שמתחיל המיתון אנחנו כבר מרגישים אותו, וגם, בהתאמה אנחנו אמורים להרגיש את ההתאוששות לפני כולם - אך הפעם זה לא קרה. מי שעובד פה עדיין נמצא על הקרשים".



לדבריו, "אחת התוצאות של המיתון הקשה היא התחרות על השכר. התעריפים לא מוסדרים והיזמים דורשים הרבה מאוד עבור תשלום נמוך. שינוי נוסף לרעה בשנים האחרונות, לטענתו, הוא הביורוקרטיה. "היום נדרשות חמש עד עשר שנים לאישור תוכנית בניין עיר, ובין חצי שנה לשנה כדי לקבל היתר בנייה. והאדריכלים עוברים מסלול ייסורים".



יער גורס שהדרך ולהסתגל למצב היא שיווק עצמי. "אנחנו יוזמים פניות ללקוחות ולא רק ממתינים להצעות שלהם. מזהים קרקע אטרקטיווית ופונים בהצעה ליזמים. כך גם פעלנו במכרז הגדול על מתחם רמז בתל אביב. הצענו אותו לשתי חברות אבל הן לא ניגשו בסוף. בכל מקרה, אם ההצעה נראית ליזם אנחנו חותמים איתו על הסכם שאם הוא זוכה אנחנו נתכנן עבורו את הפרויקט".



הוא מאמין שמדובר באמצעי טוב מאוד - אם כי, לדבריו, "זוהי השקעה שעוד לא נשאה פירות". דרך נוספת, ותיקה אמנם, שתפסה תאוצה בשנים האחרונות היא התחרות על פרויקטים. "התמודדנו על פרויקטים גדולים, כדוגמת השוק הסיטונאי ומתחם סומייל שבהם זכינו", אומר יער.



"יש הרבה מפלצות"



האדריכל עודד שטרן, מסכים עם יער בנוגע למצבם הקשה של האדריכלים: "מחירי התכנון נפגעו מאוד בשנים האחרונות. אני שומע על וילות שמתוכננות במחירים שלא מאפשרים להתקיים מהם. שמעתי אנשים שאומרים שקיבלו 5,000 דולר כדי לתכנן. זהו מחיר נמוך מאוד אם לוקחים בחשבון את אורך החיים של פרויקט".



לדברי שטרן, תכנון פרויקט אורך חודשים ארוכים שלאחריהם יש לקבל אישורים, תהליך שגם הוא נמשך זמן רב. "אין מצב שמישהו יכול להתקיים בסכומים הנמוכים האלה, אלא אם הוא בונה את עצמו. השוק ניצל את הייאוש של האדריכלים כדי הלעלות דרישות ולהוריד מחירים". התוצאה, לדבריו, ניכרת באיכות הירודה של העבודות: "אם אתה עובד במחיר נמוך, אתה מתכנן נמוך ואז יש הרבה מפלצות".



שטרן פעיל מאוד בחו"ל: "אני כבר ותיק בחו"ל, אבל בשנים האחרונות יותר ויותר אדריכלים יוצאים מגבולות ישראל. אצלי זה נבע מתוך רצון לעבוד בסביבה בינלאומית. השוק בארץ מלכתחילה היה קטן, מוגבל ומאוד תחרותי".



שטרן טוען כי כדי לזכות בפרויקטים הלכו האדריכלים על בטוח והיצירתיות נפגעה. "מאחר ובעיני האדריכלות היא תחום שמלכתחילה מיועד לאפשר לאדריכל להוציא משהו מתוכו, אני הרגשתי שבחו"ל תינתן קרקע פורייה יותר ליכולות שלי".



אדריכל אחר שפעיל מאוד בחו"ל הוא פרופ' משה צור, הבעלים של משרד צור אדריכלים שעובד מעבר לים כבר 15 שנה. לדבריו, תופעת היציאה לשווקים בחו"ל, שמתחזקת באחרונה בקרב אדריכלים, היא תוצאה של תהליך השתנות שעבר הענף.



צור: "העבודה בישראל הלכה ופחתה ומצד שני ארצות מזרח אירופאיות נעשו יותר מערביות. ערכי הקרקע בהן התחילו לעלות וההשקעות נהיות כדאיות. התוצאה היתה שיזמים התחילו לעבוד בחו"ל ולקחו איתם אדריכלים ישראלים כאנשי אמונם. גם במקרה שלי ההפעלה היתה בהתחלה על ידי מוטי זיסר".



במיזליץ כסיף אדריכלים בחרו ליזום עבודות בשוק הציבורי ולהציע לעיריות תוכנית שפיתח המשרד, לחידוש והחייאה של העיר. אודי כסיף, בעלים ושותף במשרד, מספר על הפיתוח. "יצרנו את תוכנית האם - פרפראזה על תוכניות האב - שמימושה אורך בין חמש לעשר שנים. זו תפיסה שגורסת שהתחדשות עירונית צריכה לקרות בטווח הקצר מכיוון שהיא נוצרת מהתדרדרות, לדוגמא של מרכזי ערים, שהשעיית הטיפול בהם תביא לפגיעה בכל העיר."



התוכנית של המשרד שכבר נמצאת בשלבי ביצוע שונים בהרצליה וכרמיאל, מטפלת במרחב העירוני ואינה משנה אחוזי בנייה וצפיפויות לכן לא נדרש לה תהליך האישור המתמשך של תוכנית אב.



הבחירה לפנות לעיריות נראית תמוהה. זה תחום שנמצא בבעיות תקציביות ולכן יתקשה לממן פרויקטים אדריכליים. אולם כסיף טוען ש"בדיקה של יועץ כלכלי הראתה שההחזר הוא פי שמונה מההשקעה בתוך עשרים שנה - . לכן עיריות יכולות לקחת הלוואה כנגד הרווח העתידי מהפרויקט". כסיף מספר שהצעתם זכתה לתמיכה גם במשרדי הממשלה ולכן חלק מהמימון הוא מתקציבים חיצוניים.



"אין מספיק עבודה לכולם"



יש משרדים שמעדיפים לשנות את סל השירותים שלהם בכדי להתאימו לשוק. במשרד רכטר אדריכלים הוקמה מחלקה הנותנת חבילת שירותים ליזמים, בעיקר כאלה המעוניינים להשקיע בבנייה במזרח אירופה.



הבעלים, האדריכל אמנון רכטר מספר שלצורך הקמת המחלקה לקח עובדים במשרד, אדריכלים מנוסים, דוברי רוסית, רומנית והונגרית ושילב אותם עם מהנדס, כלכלנית ומנהל פרויקט. "יזם לפעמים קונה שטח ואז מגלה שאמור לעבור עליו כביש ראשי. המחלקה נותנת לו מענה על כדאיות כלכלית, כמה מותר לבנות, עלויות ביצוע, שווי מכירה ואיזה מחיר מומלץ לקנייה. כך הוא מגיע למשא ומתן מוכן יותר, ולמשרד זה כלי העוזר לתכנון." רכטר מאמין שעזרה ליזם תעלה את הסיכוי למימוש הפרויקט וכך הוא ירוויח על מהתכנון וגם על השרות ליזם. "השירות הוא לא עסקת חבילה אלא לפי בחירת היזם שנהנה מהסינרגיה בין היועצים השוניםומכך שהכול נמצא תחת קורת גג אחת." מסביר רכטר.



הבחירה לעבוד עם הפנים לחו"ל היא מבחינתו של רכטר קריאה של מגמות השוק. "למרות שיש היום התעוררות בשוק, היא מתרכזת בעיקר באלפיונים העליונים ואין מספיק עבודה לכל המשרדים. משרדים קטנים נותנים הצעות מחיר לקבלנים שמשרד מבוסס לא יכול לעמוד בהם ולכן האופציה היא תכנון לבנייה באיכות גבוהה בחו"ל".



רכטר מאמין שהאדריכלים שוברים את השוק בעצמם, בכך שלא שמרו על הסטנדרטים של שכר הטרחה. "בטווח הארוך יזם שלקח הצעה זולה, נפגע. החיסכון על שכר הטרחה ביחס לגודל הפרויקט הוא זניח - במקרה קיצוני עשרות אלפי דולרים לפרויקט של מיליוני דולרים - אבל הפגיעה באיכות , החשיפה לתביעות בגלל אי הקפדה על חוקי הבנייה ופריצת התקציב, עולה ליזם יותר".



רכטר מעיד שהמשרד היה מבוסס על 70% פרויקטים ציבוריים ו-30% יזמיים אך כיום יש בעיה עם פרויקטים ציבוריים בגלל חוסר תקציב. "עד שפרויקט ציבורי יוצא לפועל לוקח שנים. יש לי חמישה פרויקטים גדולים בהקפאה עם שכר טרחה ששווה מיליונים." גם ארד שרון, בעלים ושותף במשרד אריה-אלדר-שרון, החליט להמר על חו"ל. הוא מספר שלמשרד הצטרף שותף, האדריכל ניר ישר שתורם לפן היזמי. בעזרתו מנסים במשרד להיכנס לשווקים בחו"ל, בעיקר בצפון איטליה.



"המקצוע בדעיכה"



שרון: "המקצוע בדעיכה, בעיקר עקב שכר הטרחה בתחומים כמו מגורים. אדריכל מקבל סכום מצחיק על תכנון דירה. בפרויקט יוקרתי שבו נראה למתבונן מהצד שהאדריכל מרוויח יפה - האדריכל לפעמים מקבל רק כאלף דולר לדירה שתימכר ב-250 אלף. במגדל מגורים שמצריך עבודה רבה בתכנון שטחים ציבוריים יקבל האדריכל 120 אלף דולר. שכר טרחה המתקבל מתכנון אודיטוריום לבית חולים".



המשרד של שרון מתמחה בתכנון מרכזים רפואיים והוא גם אדריכל הבית של בית החולים איכילוב, שם הוא מתכנן, בשיתוף עם האדריכל רני זיס, את בנין הקרדיולוגיה החדש.



דניאל אזרד, שותף במשרד סטיו אדריכלים, טוען שהשינויים בשוק גרמו לאדריכלים לעסוק בתחומים שבעבר התרחקו מהם - כמו שיווק ותדמית. תחומים שאינם חלק מתוכנית ההכשרה של אדריכל. סטיו אדריכלים מתכננים דירות יוקרה במגדלים כמו מגדל היהלום, מגדל YOO תל אביב (בשיתוף עם פיליפ סטארק) ופרויקט חצרות הנביאים בירושלים . אנחנו רואים בתכנון הדירות תרגיל ארכיטקטוני מרתק. לא עיצוב של דירה לפי סכמה, אלא תכנון וילה באוויר מבלי נגיעה בקרקע. אנשים קונים שתיים-שלוש קומות בקומה ה-35 במגדל ולכן המשחק עם החלל הוא יותר מורכב מאשר בדירה של 120 מ"ר."



אזרד מדגיש שתכנון הדירות הוא לא המטרה המרכזית של המשרד: "יש משרדים שמכוונים רק לנישה הזו וזה נותן להם הרבה עבודה. אבל אנחנו רוצים אופציה לעשות עוד דברים מעניינים כמו תכנון בחו"ל - שמפתה כל אדריכל גם בגלל ההתנסות והעניין וגם בגלל האגו."



האדריכל אסף לרמן טוען שדווקא שנות המיתון היוו הזדמנות עבור הענף: "המון שנים האדריכלות היתה תקועה בהגדרות מיושנות של ציבורי ופרטי, לכל תחום היו תקנים ודרישות משלו. המיתון ותהליכי ההפרטה יצרו הזדמנות שבמסגרתן ההגדרות האלה נבחנו מחדש - כי מצד אחד רואים שטיפולוגיות שונות של ארכיטקטורה לא עובדות בתנאים הקיימים כיום, ודורשות שילוב ביניהם. בנוסף, הרבה גופים ציבוריים מסובסדים פחות, והם נאלצים למצוא דרכים חדשות כדי לייצר משאבים בשביל לתחזק את עצמם. ופה לארכיטקטורה תפקיד יצירתי: לעבוד עם היזמים כדי לגייס משאבים".