זה אמור היה להיות סיפור הצלחה: דירות מרווחות שמשקיפות לים, הנהנות מהבריזה ונמצאות במרחק הליכה מהחוף. היזמים זיהו את הפוטנציאל, ראשי הערים החלו לספור את הכסף מהארנונה ומהעסקים החדשים והתושבים המתינו בציפייה לאטרקציה החדשה. המרינה הראשונה הוקמה בהרצליה, אחריה מיהרו לעשות כן באשקלון ואחרונה הלכה בעקבותיהם אשדוד. ואולם לאחר שהתמקמו בנוף העירוני (ובחלק מהמקרים גם פגעו בו), הגיעו גם האכזבות: בהרצליה התמודדו עם עתירות לבג"ץ, באשקלון המחירים ירדו ב-50% ובאשדוד התפתחה בועה.
בדיקת TheMarker מגלה שלושה סיפורים שונים בשלוש מרינות השונות מאוד האחת מרעותה. השוני הבולט הוא במחירי הדירות: בזמן שבהרצליה נמכרות דירות תמורת 400 אלף דולר, ואף 800 אלף דולר ויותר, באשדוד המחירים הם בסביבות 250-350 אלף דולר, ובאשקלון נמכרות דירות במחירים של 70-150 אלף דולר. מבחינת העתיד נראה כי המרינה של הרצליה תמשיך לשגשג, המרינה של אשקלון תצא מהשפל אליו נקלעה ואילו זו של אשדוד עשויה לסבול דווקא מהאטה וירידות מחירים.
המרינות של הרצליה, אשדוד ואשקלון היו הראשונות בישראל ששולבו בהן פרויקטים של נדל"ן. מעגנים ותיקים יותר, אלה של עכו, הקישון ותל אביב, לא קישרו בין השימושים. "הקישור בין נדל"ן למעגן התקבל בכזו טבעיות, עד שרבים חושבים שבעלי היאכטות גם רוכשים דירות במרינות וזו טעות גדולה", אומר מנהל מרינה אשקלון, ראובן רשף. "אין כמעט קשר בין בעלי היאכטות במרינה לבין בעלי הנדל"ן במקום. גם האמונה שבעלי היאכטות מיליונרים אינה מעוגנת במציאות. רוב בעלי היאכטות, ולפחות אלה שמגיעים מחו"ל, הם בני מעמד בינוני, שממילא אינם יכולים להרשות לעצמם רכישת דירות במיליונים, כמו אלה שבמרינה של הרצליה".
מהר מאוד גם התהפכו היוצרות, ולמרות היאכטות הרבות שעוגנות בשלוש המרינות, מה שבולט בהן הם דווקא הפרויקטים הנדל"ניים ושימושי המסחר והבילוי. בהרצליה פיתוח המסעדות שלאורך המרינה נהפכו למקום בילוי פופולרי, שהצליח להרגיז את רוכשי הדירות אשר אינם אוהבים את הרעש מתחת לדירותיהם; באשקלון מבני המגורים מנותקים מהמרינה וממתחם הבילוי ולכן המצב רגוע יותר; באשדוד מתחם הבילוי הוא קטן יחסית ואינו מפריע לתושבים.
"בהרצליה הפרויקטים הנדל"ניים נמצאים בתוך המרינה, וזו הסיבה לחיכוך", מסביר רשף. "באשדוד הפרויקטים למגורים נמצאים בסמוך למרינה ומעליה, ואינם חלק אינטגרלי ממנה. באשקלון, לעומת זה, קיים מודל ביניים, והנדל"ן נמצא בעורף המרינה".
זה לא השוני היחיד בין שלוש המרינות. בתוך זמן קצר הצליחו השלוש לעצב לעצמן אופי וייחוד, שכולל פרויקטים שונים, קהלי יעד שונים ודינמיקות מחירים שונות לחלוטין.
הרצליה: המחירים ממשיכים לטפס
המרינה בהרצליה פיתוח מוצבה מלכתחילה כיוקרתית, עם דירות מגורים תואמות. חברות כמו האחים עופר, גד (היום נווה גד), שיכון עובדים ואזורים רכשו בה קרקעות, ועד כה הוקמו בה חמישה פרויקטים יוקרתיים: האי, מרינה וילג', אוקיינוס במרינה, מגדלי המרינה והלגונה.
כמו כל הפרויקטים היוקרתיים, מציעים אלה שבמרינה ספא, בריכה, ג'קוזי, סאונה, חניון תת-קרקעי ושמירה מסביב לשעון. בחלק מהפרויקטים הדיירים אף יכולים ליהנות ממעגן פרטי צמוד.
שיווק הפרויקטים בהרצליה החל במחצית העשור הקודם, ברמות מחירים שהתחילו ב-4,000 דולר למ"ר. באותה תקופה לא חלה שום מגבלה על מכירת דירות נופש כדירות מגורים רגילות, ועשירים מישראל ומחו"ל התנפלו על האטרקציה. ההערכה היא כי כמחצית מ-800 הדירות שנרכשו בשלב ההתחלתי של השיווק יכולות לשמש דירות מגורים לכל דבר.
בדצמבר 99' חל מהפך גדול, כשבית המשפט המחוזי בתל אביב פסק כי על דירות הנופש שהוקמו בפרויקט חלה חובת השכרה, ואין לייעד אותן למגורים. כל הדירות שנמכרו לאחר אותו פסק דין כבר נחשבות לדירות נופש לכל דבר.
ניתן היה לשער כי הדבר יפגע קשה בפעילות הנדל"נית במקום. זה אכן קרה בתחילת העשור. הבנייה במקום הופסקה, ומתוך כ-1,500 דירות שתוכננו הוקמו קצת יותר מ-800. הביקושים ירדו מאוד והמחירים ירדו לרמות של 2,500-3,500 דולר למ"ר.
באחרונה הגלגל הסתובב בשנית. למרות כישלון ניסיונם של היזמים לערער על הפסיקה בבית המשפט העליון מחירי הדירות במרינה בהרצליה מרקיעים והם נעים בין 3,500 ל-15 אלף דולר למ"ר. מחירי הדירות הזולות ביותר (2 חדרים) מגיעים ל-220 אלף דולר, לעומת 255 אלף דולר לפני 10 שנים, כך שמבחינת היזמים, העניינים שבו למסלולם.
מנכ"ל אנגלו סכסון הרצליה פיתוח, איתן בלומברג, מסביר כי המחירים במרינה נמצאים בעלייה מתמדת, הן בתחום המכירות והן בתחום ההשכרות. "שוק ההשכרות חזק מאוד ויש ביקושים גדולים גם לתקופות קצרות וגם לתקופות ארוכות", הוא אומר. "המרינה המפותחת והמעגן שנחשב לאחד מהגדולים במזרח התיכון מעלים את האטרקטיוויות של הדירות.
30%-40% מהרוכשים במקום הם ישראלים שקונים את הדירות למטרת השקעה או נופש. יתר הרוכשים הם תושבי חוץ, שמשתמשים בדירות בתקופת שהייתם בישראל ומשכירים אותן ביתרת הזמן. רוב הרוכשים הם צרפתים ואנגלים, אך יש לא מעט רוכשים שמגיעים ממזרח אירופה, ארה"ב, דרום אמריקה ועוד.
"במרינה בהרצליה קורה משהו פרדוקסלי, לכאורה", אומר סוקר השווקים ועורך מחירון הדירות לוי יצחק. "תיאורטית מחירן של הדירות במקום היה אמור לרדת בעקבות הפסיקה, אך בפועל המחירים אינם יורדים ומתבצעות עסקות במחירים גבוהים מאוד, משום שהמתחם ממותג כיוקרתי מאוד".
לדוגמה, דירת שלושה חדרים עם מרפסת שמש נמכרה באחרונה ב-417 אלף דולר ודירת ארבעה חדרים עם מרפסת המשקיפה לים נמכרה ב-846 אלף דולר.
נראה כי בעקבות ההתפתחות האחרונה מתכוונים יזמים להמשיך את הבנייה בסביבה.
אשדוד: בועה של תושבי חוץ
בשל הריחוק היחסי של הפרויקטים הנדל"ניים מהמרינה באשדוד זוהי המרינה היחידה שהדירות בה יועדו מלכתחילה למגורים ולא לנופש. בפועל, היזמים הבינו כי בזכות הקרבה לים קהל היעד יהיה יוקרתי בקנה מידה אשדודי.
חברות כמו דמרי, אשדר, בוני התיכון, צרפתי, רוקח וי.ח.ד הבונים מקימות במקום בחמש השנים האחרונות פרויקטים יוקרתיים של מאות יחידות דיור, שמיועדים מלכתחילה לתושבי חוץ. ואכן חלק גדול מרוכשי הדירות במרינה האשדודית הם תושבי חוץ, רבים מהם צרפתים, שהתאהבו בעיר ומצאו שטווח מחירים של 250 אלף דולר ומעלה לדירת 4 חדרים נמצא בתחום האפשרויות שלהם.
"בתחילת בנייתה של המרינה, לפני כחמש שנים, מחירי הדירות היו נמוכים ב-30% מרמתם כיום", אומר חן אוחיון, זכיין רשף נכסים למגורים באשדוד. "עיקר הביקושים במקום היו בקרב תושבי חוץ, בעיקר אלה שהגיעו לפני כשנתיים מצרפת עקב האנטישמיות. לביקושים תרמה גם ההתחזקות הגדולה שנרשמה אז לשער היורו מול הדולר. כתוצאה מכך, שילמו התושבים הזרים מחירים גבוהים בהרבה מהמקובל בישראל בכלל ובאשדוד בפרט".
בניגוד להרצליה פיתוח, שם האוכלוסייה המקומית אינה נבהלת ממחירי הדירות במרינה, פערי היכולת בין תושבי החוץ למקומיים גרמו להאטה ניכרת בשוק; כיום נראה כי זרם תושבי החוץ אינו מדביק את ההיצע הגדול במקום.
"תושבי אשדוד שיש להם כסף מעדיפים לרכוש דירות מיני-פנטהאוז יוקרתיות באותם הסכומים ולא דירות על הים. מה גם שבמרינה אין כמעט תשתית של מבני ציבור", אומר אוחיון.
התוצאה: האטה בשוק, מלאי דירות לא קטן וביקוש נמוך. המחירים עדיין יציבים, אך ההערכה היא כי בעתיד הקרוב הם יירדו ב-5%-10%.
"יש הרגשה שמחירי הדירות במרינה של אשדוד הם מחירי בועה, כי הקונים העיקריים הם תושבי חוץ. כשירצו למכור את הנכס הם יצטרכו למכור רק לתושבי חוץ, וכן הלאה", סבור גם לוי יצחק.
אשקלון: שיא השפל מאחור
במרינה של אשקלון התחושה היא ששיא השפל מאחור, ושמעתה שוק הדירות במקום יעלה. סיור בשטח מגלה כי אתרי הבנייה של פרויקטים שהעבודה עליהם הופסקה בעבר שוב רוחשים. גם באשקלון מוקמות מאות יחידות דיור, על מצוק מעל למרינה. בניגוד לאשדוד, הדירות באשקלון הן דירות נופש, ובניגוד להרצליה מעולם לא ניסו לעקוף את המציאות הזו - והפרויקטים מעולם לא התחזו לפרויקטים רגילים למגורים.
במקום יש כמה פרויקטים של חברות כמו אפרידר, ימין נכסים, שמשון גבאי (שנקלע לקשיים) ושותפות בראשות רוברט הרוש ודוד פדידה. המשקיעים המקומיים אלי ונטורה, מוטי לוי ואברהם תורג'מן רכשו פרויקט שנקלע לקשיים וממשיכים בהקמתו.
לפני שבע שנים דירות 2 חדרים במקום עלו 110-140 אלף דולר. לפני שנתיים, בשיא השפל, מחיריהן צנחו לרמות של 50-60 אלף דולר והיו אף דירות בכינוס שנמכרו בפחות. ברור שמה שקרה במרינה הזו חורג בהרבה מסתם מיתון או השפעת האינתיפאדה.
אנשי נדל"ן מאוחדים בדעתם בנוגע לסיבות לנפילה. "אחת הסיבות העיקריות לנפילה היא עיכובים ותקלות בכל הקשור לפיתוח", אומר מקס יצחק ממ.ע.ש שיווק נדל"ן. "סכסוכים בין החברה הכלכלית לבין יזמי המרינה, מוטי זיסר והאחים עופר, תקעו את הפיתוח והותירו את הפרויקט מושלם בחציו".
ואולם לא רק הסכסוכים בנוגע לפיתוח גרמו לנפילה. זכיין אנגלו סכסון אשקלון, הרצל ברזילי, מוסיף: "תחזוקה ברמה לא גבוהה של חלק מהבניינים, והפסקת הגעתן של יאכטות וספינות לאשקלון גרמה לכך שחלק מהדירות היו ריקות הרבה זמן. בעלי הנכסים נאלצו לשלם דמי ניהול על הדירות הריקות, מה שגרם לחלק גדול מהם למכור את הנכסים. לכן המחירים ירדו באופן דרסטי". בנוסף, המרינה היתה מזוהה גם עם פעילות פלילית, אך עניין זה טופל ברובו.
וסיבה נוספת: התכנון. הפרויקטים במרינה אשקלון הם גושי מבנים שמזכירים מלונות דירות. בחלק מהם יש דירות שאינן פונות לים, אלא לכביש המוביל אל המרינה.
ואולם נראה שהמצב משתפר. ראש העיר, רוני מהצרי, אומר כי הסכסוכים בנוגע לפיתוח נפתרו. זיסר וחברת אפרידר מתכוונים להתחיל בעוד כמה חודשים בהקמת הקניון של המרינה וחזות המקום, כך נראה, תשתפר תוך תקופה קצרה יחסית.
ברזילי מוסיף, שבעקבות הקמת המפעל החדש של אינטל באזור וכניסת כוחות או"ם לאשקלון רוב הדירות הריקות הושכרו והחזירו את המרינה לחיים. זה נשמע טוב, אך קשה לבנות על הגורמים האלה לאורך זמן. בסופו של דבר מדובר בפרויקט שאמור להיות תיירותי, והשוכרים האלה אינם מזוהים עם מטרה זאת.
ומה הלאה? ההערכה הכללית היא שהמרינה בהרצליה תמשיך לפרוח, בצמוד לפריחה של הרצליה פיתוח הסמוכה והפרויקטים היוקרתיים באזור תל אביב. קצב עליית המחירים במרינה באשדוד יואט מאוד, ואולי אף ייעצר לגמרי. תושבי חוץ שאינם מיליונרים הם קהל היעד היחיד של הפרויקטים האלה וכרגע יש היצע גדול למדי של דירות חדשות ומיד שנייה.
נראה כי המרינה באשקלון תתאושש אם המצב הביטחוני לא יתדרדר. זאת מהטעם הפשוט שקשה מאוד לרדת מרמות המחירים במקום לפני כשנתיים. בנוסף, המחירים במרינה באשדוד עלו מאוד, מה שהופך את המרינה באשקלון לאטרקטיווית יותר.