קשישה שהתאלמנה מבעלה ורצתה להחליף את הדירה המשפחתית בדירה קטנה יותר, פנתה למשרד תיווך כדי שיסייע לה. המתווך חיפש ומצא דירה התואמת במדויק את הדרישות. הקשישה הגיעה לדירה בזמן שבעלת הבית לא היתה במקום, ואהבה את מה שראתה. ואולם לאחר שהעסקה החלה להבשיל, נודע לה כי בעלת הדירה היתה המאהבת של בעלה המנוח. הקשישה ביטלה את העסקה מיד בהכריזה: "אני לא מוכנה לראות את הפרצוף שלה".
קונה פוטנציאלי הגיע לדירה עם ספר פנג שוואי ובדק את כיוון דלת הכניסה. זוג שחיפש לעצמו דירה בשכונות הכרמל בחיפה היתנה זאת בכך שבסביבה לא יהיו עצי אורן. סיפורים על עקרונות שונים המנחים את הבחירות של הקונים לא חסרים בעולם הנדל"ן, כשחלקם הגיוניים ומבוססים באמת על ליקויים בדירה, וחלקם הם פרי גחמותיהם הפרטיות.
"כולם רוצים לגור הכי גבוה, עם נוף לים, 5 כיווני אוויר, ללא שכנים ובבית מושלם. הבעיה, שזה בלתי אפשרי, ובכל דירה, כולל דירות יוקרתיות, אתה יכול למצוא פגמים", אומרת מנכ"ל ובעלים של רשף נכסים, עליזה כהן. ואכן, חלק מהפגמים נמצאים בדירות, אולם גם הראש של הקונים, טוענים מתווכים, אינו תמיד נקי מפגמים.
אחת הגחמות הנפוצות ביותר קשורה למספרי הבתים והדירות. דירה מספר 13 או בית מספר 13 זוכים ליחס שלילי מצד קונים רבים. אך הבעיה עם מספרי הבתים אינה מסתיימת פה: "יש קוני דירות שאני קורא להם 'נומרולוגים'. הם מגיעים לבית, רושמים לעצמם את המספר, ולאחר מכן מבצעים עליו חישובים שונים ומשונים, עד שבסופו של דבר הם אומרים לך - הדירה מצאה חן בעיננו, אולם המספר שלה יביא לנו מנחוס", מספר המתווך חיים קאופמן מסוכנות קאופמן נכסים בתל אביב. "אנחנו לא נתקלים בתופעה הזו יום יום, אולם בשום פנים ואופן אני לא רואה אותה כקוריוז".
עקרונות אחרים קשורים בתכנון הבית. חדרים קטנים ומטבחים קטנים אינם אהודים כמובן על קוני דירות. אבל מעבר לכך - גם דירות שמעוצבות בצורות גיאומטריות לא ריבועיות, זוכות ליחס חשדני מצד קונים.
"אנשים אוהבים פינות של 90 מעלות. זה מה שהם מורגלים לו מימים ימימה, זה מה שהכי קל להתאים אליו ריהוט, וזה מה שהרוב רוצים, בעיקרון. שיווקתי כבר כמה פרויקטים שכללו חדרים בצורות שונות ומשונות, והם נמכרו באיטיות גדולה יותר מאשר דירות בפרויקטים סמוכים סטנדרטיים", מספר משווק דירות.
גם דירות מלבניות אינן אהודות. "הבאתי קונים לדירות כאלו, והם התלוננו שהפרוזדור תופס חלק גדול מדי מהדירה, שהדירה צרה ושהיא משרה אווירת מחנק", מספר המתווך אבי יפה מסוכנות אבי יפה נכסים בחולון.
היבט נוסף שמרתיע קונים הוא קירבה יתרה לבית הסמוך. בדרך כלל הריחוק בין מבני מגורים מגיע ל-8 מטרים, אולם יש לא מעט מקרים בהם המרחק מתקצר ל-6 מטרים בלבד. "אנשים מרגישים, שהדירה שלהם נמצאת בדיוק מול העיניים של השכנים וטוענים שהם לא יכולים לפתוח חלון בחדר השינה", מספר יפה.
בסוכנות התיווך אנגלו סכסון מספרים כי רבים לא אוהבים, שהכניסה לדירה נמצאת הישר מול חדר השירותים. גם פתח של שירותים שנמצא גלוי מול הסלון, נחשב בעיני רבים לפרט תכנוני צורם שמצדיק אי רכישת דירה, או לפחות הפחתה ממחירה, כדי שיוכלו להעתיק את הפתח למקום מוסתר.
ההתעקשות על מיקום השירותים הוא ברור למדי, ואולם הסירוב של אותו זוג חיפאי לגור בסביבת עצי אורן דורש כבר הסבר מפורט יותר. "גרנו בעבר בדירה מוקפת אורנים, סבלנו מהלכלוך שהם גרמו, מחוסר היכולת לטפח גינות לידם ומהאבקה הצהובה שהם מפרישים", הסבירו למתווכים. על העקרון הזה הם נאלצו לשלם, משום שברוב השכונות הטובות של חיפה גדלים אורנים לתפארת. לבסוף מצאו שכונה עם מספר מועט יחסית של אותם עצים מרתיעים, ורכשו בה את דירתם.
רוכשים רבים לא אוהבים דירות שעל אחד מקירותיהן החיצוניים עובר המרזב הביתי. ייתכן שהדבר נובע מחשש לרטיבות, מרגישות אסתטית או מבעיה עם רעש המים הזורמים במרזב.
רבים מסתייגים מרכישת דירות שנמצאות בקומה הראשונה של הבניין, מעל לחדר האשפה. הנימוקים מאחורי ההסתייגות הזאת כבדי משקל: כל אימת שאחד השכנים מוריד את הזבל, השכנים שמעל יכולים לשמוע את טריקת המיכל ואת סגירת דלת החדר. גם כאשר משאית הזבל מגיעה לאסוף את האשפה, לרוב מוקדם בבוקר, הרעש במקרים רבים חזק יותר אצל השכנים שמעל לחדר הזבל.
קונים יכולים לסגת בהם מכוונתם לרכוש דירות במקום מסוים, עקב התרשמות שלילית מדיירי הבניין: "נתקלתי כבר באנשים, שאחרי שביקרו בדירה הם יורדים למטה ובודקים את השמות שבתיבת הדואר", מספר קאופמן. "לעתים, השמות לא מוצאים חן בעיניהם. לעתים הם מגלים, שחלק גדול מהבניין מושכר, ואז יש להם בסיס אמיתי להירתע מרכישת הדירה, משום שלשוכרים יש פחות מחויבות לבניין מאשר לבעלי דירות שגרים בו".
באותה רוח, ישנם כאלו שמגיעים בלילה לבית, ובודקים את המכוניות בחניונים. בניינים שמתחתם חונות מכוניות רבות עם מדבקות של חברות היי-טק זוכים לנקודות חיוביות אצל רוכשים לא מעטים.
מחכים למעלית
סוקר שוק הנדל"ן ועורך מחירון הדירות, לוי יצחק, מספר כי קוני דירות מגלים חשדנות כלפי דירות שבעליהן מספרים, ש"או-טו-טו יבנו כאן מעלית", ואפילו מראים תחשיבי עלויות. לעתים זה אכן כך, אולם לעתים הקמת המעלית אינה קרובה כל כך, ובדרך עוד מחכות הפתעות לא נעימות ועיכובים. לכן, ההבטחות למעלית שתוקם עוד מעט אינן מעוררות אמון אצל חלק מהרוכשים.
ובאופן כללי - קונים רבים לא אוהבים את המונחים "זכויות בנייה" ו/או "פוטנציאל", שבעלי הדירות מנסים באמצעותם לייקר את מחיר הדירה. הסיבה לכך היא שבמקרים רבים יש חוסר ודאות לגבי האפשרות הריאלית לממש את הפוטנציאל ולגבי העלויות הכרוכות בכך. אנשי נדל"ן מספרים כי לעתים מספיק שכן אחד הסובל מאסטמה כדי לעכב שיפוצים בבניין, ולעתים אף לייקרם מאוד.
"כשמגיע אלי בעל דירה ומספר על הפוטנציאל וזכויות הבנייה שיש לדירה שלו, ורוצה לפיכך להעלות את מחירה, אני שואל אותו אם יש לו כבר תוכניות מאושרות, ואם כל השכנים כבר מסכימים לשינויים. אם הוא עונה בחיוב, יש לדון ברצינות בדרישות המחיר שלו. אם אין תוכניות, וגם אין מסמך הסכמה בין כל השכנים, אי אפשר להתייחס לזה ברצינות וקשה להוסיף למחיר הדירה סכום גדול. העלויות שהקונים יצטרכו להשקיע כדי לתכנן את המקום, להשיג הסכמות, ואולי לפצות נפגעים, בדרך כלל מקזזות את שווי הפוטנציאל, שמוערך על ידי המוכר, ואף עוברות אותו. רוב הקונים גם לא רוצים ליהפך לקבלנים וליזמים, אלא רוצים לקנות את המוצר המוגמר. יש הרבה היגיון בסירוב שלהם להוסיף כסף על האלמנטים הללו", מספר מתווך.
פעמים רבות העקרונות קשורים לסביבה. "אנשים לא אוהבים לגור בקרבת מוסדות ציבוריים כגון בתי ספר, בתי כנסת וגני ילדים", מספרת עליזה כהן. "בשעות היום עולים מבית הספר קולות המולה של ילדים. בשעות אחר הצהריים משמש המקום מגרש משחקים לתושבי הסביבה. בית כנסת מהווה בסופי שבוע ובחגים מטרד של רעש ותנועת אנשים. גן ילדים מהווה מטרד רק בשעות הבוקר".
כך, למשל, מספר יפה על רחוב מוטה גור היוקרתי בחולון, שקרקעות בו נתרמו לקהילה דתית, ולפי הידוע עומדים להקים שם מדרשה ובית כנסת. "הדבר גרם לעצירה של השוק שם, ולהתארגנות שכונתית נגד היוזמה", מספר יפה.
דירות מעל לשטחים מסחריים לא אהודות על קונים, בגלל בעיות תברואה ורעש. אלמנט סביבתי נוסף שזוכה לתשומת לב בשנים האחרונות הוא אנטנות סלולריות, שמקטינות את הביקושים לדירות שנמצאות בסמיכות אליהן. במרכז העיר אנשים לא אוהבים לגור ליד פאבים ומועדונים, שמפריעים לישון.
מנהל מכירות אזורי באפריקה ישראל, עופר צוקר, מודע לנושא העקרונות של הקונים, והוא מספר שהחברה מנסה להתמודד עמם ככל שניתן. "הבעיות הנומרולוגיות מוכרות לנו היטב, ולא תמיד ניתן לעשות משהו נגדן. תמיד יכול מישהו לבוא ולהסביר לך, שמספר כזה, או סכום ספרות אחר רע בשבילו. אבל אני יכול לספר, שבפרויקט שלנו, סביוני נצר סירני, מיספרנו את המבנים, ללא מספר 13, כלומר מבניין 12 קופצים ל-14", הוא מספר.
"אנו נתקלים לא אחת בבעיה בשיווק דירות בקומות ראשונות, ולא רק מטעמים של חדרי אשפה. אנשים לא אוהבים לגור גם מעל לחניון, ובאופן כללי לא אוהבים שכל הבית 'יושב' עליהם. כתוצאה מזה, הגבהנו את הקומה הראשונה, וכיום, במקום גובה תקני של 2.6 מטרים היא מגיעה ל-5 מטרים, מה שאמור להקל על התחושות הללו".
צוקר גם נתקל בעקרונות שונים הנוגעים לחדרי ארונות. "קיימת דעה המזהה חדרי ארונות עם יוקרה, למרות שחדר ארונות גוזל שטחים מחדר השינה. פתרנו את זה באמצעות מתן אפשרות לבחירה בין חדר ארונות לחלל גדול המיועד לארונות".
סוגיה שמפלגת את קהל הרוכשים היא שאלת המיקום הנכון של חדר השירות. חצי סבורים שהמקום הנכון למקם חדר שירות הוא בצמוד למטבח, ואילו המחצית השנייה גורסת, שהנגישות לחדר השירות צריכה להיות מהאמבטיה. "על סמך הניסיון שלנו עם רוכשי דירות הגענו למסקנה, שהרוב סבורים כי חדר השירות צריך להיות צמוד לאמבטיה, משום שמכונת הכביסה והמייבש הם הפונקציות העיקריות שפועלות בו. לפיכך, החלטנו על המיקום הזה ברוב הפרויקטים שלנו", מספר צוקר.
ופרינציפ אחרון: "אנשים לא רוצים לגור בכיוונים של צפון ומזרח, כיוון שהם סבורים שאלו כיוונים חשוכים וקרים. כתוצאה מכך, 'סובבנו' קצת את המבנים כך, שהדירות יקבלו מעט יותר מכל כיוון".
מנכ"ל רשף נכסים: "כולם רוצים לגור הכי גבוה, עם נוף לים, ללא שכנים ובבית מושלם; הבעיה, שזה בלתי אפשרי"
אריק מירובסקי
9.3.2007 / 11:42