גדי אלפסי: הסתדרות העובדים החדשה מכרה בשמונה השנים האחרונות 110 נכסים בשווי כולל של כ-600 מיליון שקל

שחקן הנדל"ן הפעיל של השנים האחרונות העדיף להישאר מאחורי הקלעים של שוק הנדל"ן בישראל - ולשמור לעצמו את נתוני העסקות שבהן היה מעורב. 110 נכסים מכרה הסתדרות העובדים הכללית החדשה בשמונה השנים האחרונות בהיקף 600 מיליון שקל. בשנים הקרובות מתכננת ההסתדרות לנצל את שוק הנדל"ן הגואה ולשווק עוד מאות נכסים בכל רחבי המדינה. הפוטנציאל הכלכלי הטמון כ-400 הנכסים שעוד בחזקתה, עשוי להפוך את גירעונותיה לנחלת העבר.



העסקות הבולטות של ההסתדרות



לפני שמונה שנים מונה גדי אלפסי למנכ"ל חברת הנכסים של ההסתדרות, והופקד על 800 נכסיה הפזורים בכל רחבי המדינה: בנייני מועצות פועלים, מועדונים, גנים, מרפאות ו-30 מגרשי כדורגל.



כמה ימים לאחר שסיכם על פרישה מתפקידו והחל לבחון הצעות מן המגזר הפרטי, חושף אלפסי בראיון ל-TheMarker את הפעילות באחד מתיקי הנדל"ן הגדולים והנסתרים של המשק הישראלי.



ב-23' נוסדה חברת העובדים לשמש זרועה הכלכלית של הסתדרות העובדים הכללית. החברה נהנתה מהקצבת 0.2% מדמי החבר שגבתה ההסתדרות - ובכסף רכשה לאורך השנים קרקעות, נכסים, מפעלים, ויש הטוענים - אף הלוותה כספים למדינה ולפעילות הקק"ל.



על רקע גירעון הולך ותופח של חברת העובדים, והחשדות להליכים לא תקינים בניהול הנכסים, הוחלט ב-95' על הקמת חברת הנכסים - חברת ניהול אשר תרכז את הטיפול בנדל"ן של הסתדרות והחברות הבנות שלה. זו אמורה היתה לדאוג לטיפול בנכסים, לתחזוקתם ולהשבחתם. ב-99' הוצנח לעמוד בראשהי אלפסי.



אלפסי (50), תושב באר שבע ואב לשלושה, החל לעבוד במפעלי ים המלח לאחר שסיים לימודי ניהול וכלכלה. 17 שנים הוא מילא שם תפקידים שונים, עד שמונה לתפקיד עוזר ליו"ר דירקטוריון הקבוצה. ב-98' נכח בביקור במשרדי הקבוצה יו"ר ההסתדרות דאז, עמיר פרץ. חודשיים לאחר אותו ביקור פרץ הרים טלפון לאלפסי והציע לו את תפקיד מנכ"ל חברת הנכסים של ההסתדרות.



מתמודדים עם המשבר



"כשהגעתי ב-98' מצאתי חברה חדשה שעדיין פועלת באופן לא מוסדר ונמצאת על סף פשיטת רגל. הצעד הראשון היה לקבוע נהלי פרסום, עבודה, מכירה, שירות ומיסוי, וכן להתחיל בעבודה מול המינהל מקרקעי ישראל, אשר הפסיק אז לטפל בנכסי ההסתדרות. תחת דמי הניהול שלא הועברו לחברה, הצעתי שנקבל כ-6% (ברוטו) ממכירת הנכסים והשכרתם. כך התקיימנו עד היום".



כמה נכסים החזיקה ההסתדרות כשהגעת?



"כשהגעתי החזיקה ההסתדרות ב-800 נכסים, לאחר שכבר מכרה כמה מהם, כולל כ-300 דירות שירות (נכסי לשכת המס), ולאחר שנכסי קרנות הפנסיה הוותיקות כבר הולאמו. השווי הכולל של הנכסים הוערך אז ב-1.2 מיליארד שקל".



באילו גופים ונכסים נוספים טיפלה חברת הנכסים?



"חברת העובדים מחזיקה ב-75% מרשת משען. הרשת מחזיקה, בין היתר, בתשעה בתי דיור מוגן, שלושה כפרי נוער ובקרקעות ברעננה, כפר סבא ורמת אפעל. ב-2004 הוערכו קרקעות אלה ב-250 מיליון דולר, כיום ערכם גבוה מעט יותר. בנוסף, מחזיקה חברת העובדים ב-50% ממניות חברת ניהול הנכסים של ארגון נעמ"ת (הבונה). נעמ"ת מחזיקה בכ-130 נכסים, שהשווי שלהם הוערך ב-2003 ב-100 מיליון דולר".



בתחילת שנות ה-90 נאלצה ההסתדרות להתמודד עם המשבר הכלכלי הקשה אליו נקלעה ונכנסה לתהליך הבראה שכלל קיצוצים משמעותיים, צמצום כוח אדם, שינויים מבניים והסדרי פריסת חובות. לנדל"ן שהחזיקה ההסתדרות, מספר אלפסי, היה מקום נכבד בתוכנית היחלצות זו.



"עד היום מכרנו כ-110 נכסים בכ-600 מיליון שקל", אומר אלפסי. "בנוסף, השכרנו 70 נכסים אשר מניבים לנו 3-5 מיליון שקל בשנה. עם זאת, במסגרת תוכנית ההבראה לה נכנסה ההסתדרות ב-2002, שועבדו נכסים בשווי כ-100 מיליון דולר, בעיקר לבנק הפועלים (כ-90 מיליון דולר) ולבנק דיסקונט (12-13 מיליון דולר)".



כיצד הוחלט על מכירת נכס?



"ניסינו למכור נכסים שסיימו את תקופת ההשכרה ואשר אינם נחוצים עוד להסתדרות, והפכו לנטל משום עלויות האחזקה הגבוהות. מועדון הגמלאים בשכונת נוף ים בהרצליה למשל, משמש את גמלאי העירייה, בעוד ההסתדרות נושאת בתשלומי הארנונה הגבוהים של אותה העירייה, ולכן הועמד למכירה".



לירה אחת בשנה



לא בכדי מזכיר אלפסי את מועדון הגמלאים בהרצליה. כמו 400 נכסים אחרים שהיו בחזקת ההסתדרות, גם הוא נפל תחת החלטה 1062 של מינהל מקרקעי ישראל, אשר הטילה מגבלות על העברת זכויות ושינויי ייעוד בנכסים אשר הוקצו למטרות ציבור ללא מכרז, לעתים בתמורה סמלית, לעתים בדמי חכירה מופחתים (2% משווי הקרקע) ולעתים ללא תמורה. אישור ההחלטה הביא להפחתה בשיעור 15%-20% מערך נכסי ההסתדרות.



מה היתה עמדת ההסתדרות כלפי החלטת המינהל?



"ההחלטה חלה רק על ההסתדרות, החברות הקשורות בה (נעמ"ת וניר שיתופי) ועל הסוכנות היהודית. זו החלטה שנועדה לפגוע בנו. זו לא החלטה שנתקבלה ממניעים ענייניים, אלא החלטה פוליטית שלא להתיר לנו לממש את נכסינו".



האמנם אין צדק בהגבלות על מימוש נכסים שניתנו להסתדרות כמעט ללא תמורה?



"99% מקרקעות ההסתדרות מוחכרות מן הקק"ל, עוד לפני שקמה המדינה, לפני שנוסד מינהל מקרקעי ישראל והרבה לפני שנחקק חוק חובת מכרזים. לגבי כל הקרקעות קיימים הסכמי חכירה ל-49 שנה, כאשר רק בודדים קשורים בחוזים בהם נקבעו דמי חכירה 'סמליים'. גם אלה אגב, הם דמי חכירה במחיר נקוב לקרקעות שדמי החכירה שלהם שולמו מראש - והיות ולא קיים היה היוון בימים אלה - נקבע שנשלם מחיר סמלי נקוב של לירה אחת לשנה, למשל".



כיצד נהגתם בעקבות ההחלטה?



"מיד עם קבלתה הגשנו ערעור לבג"ץ, וגם בית המשפט תהה כיצד התקבלה החלטה גורפת על מגוון כה נרחב של הסכמים. במקביל, אנו מנהלים כבר מ-98' דו-שיח של חירשים מול המינהל. התחלפו שם כבר ארבעה מנכ"לים, ועם כל אחד מתחילים מחדש הוויכוחים סביב נכסי ההסתדרות. בינתיים המכירות המשיכו, אך בוצעו תחת שתי התניות: הנכס נמכר כמו שהוא (as is), תוך ציון העובדה כי העברת הזכויות בעייתית משום עמדת המינהל - וכי לא מתנהל כל משא ומתן מולו".



האין בכך משום מצב שבו אתם נותנים גושפנקא להפרת חוק?



"הצענו למינהל הסדר דומה לזה שערך עם בזק או חברת החשמל, לפיו נוותר על זכויותינו ב-30 מגרשי הכדורגל - תמורת מתן היתר לשינוי ייעוד ולהעברת זכויות ביתר הנכסים שבחזקתנו. החיכוכים שנתגלעו בשעתו בין בנימין נתניהו לעמיר פרץ - טירפדו את ההסדר. זה נכון שלהסתדרות אין כיום כבר צורך בנכסים אלה משום השינוי שחל ביעדיה - אך הפשע הוא דווקא הפשע הכלכלי שבהטלת החסמים על מכירתם ובהחזקתם בלא שימוש".



תוכנית ההבראה תהפוך להיסטוריה



ההסתדרות המשיכה במדיניות שיווק, בעיקר של נכסיה הפרטיים. את העסקות הבולטות יותר ביצעה עם מכירת מתחם לבון ברחוב בארי בתל אביב לחברת די-רום תמורת 37 מיליון דולר (שם נבנה פרויקט בארי-נהרדעא היוקרתי), וכן מכירת מתחם בית לסין ברחוב ויצמן בתל אביב למשפחת רחמים הבריטית תמורת 14.5 מיליון דולר.



שוק הנדל"ן הגואה מעורר את השאלה האם לא זו העת עבור ההסתדרות לממש את נכסיה ולגרוף הון אשר יכסה את חובותיה, ואף יותר מכך. מחשבה זו, מספר אלפסי, עלתה כבר בראשם של קברניטי ההסתדרות בעבר, ואף התמקדה ב"פתרון קסם" ספציפי אשר נושא לדבריו בפוטנציאל להעניק מזור לכל תחלואי הגוף.



"בניין הוועד הפועל של ההסתדרות ברחוב ארלוזורוב בתל אביב נושא בפוטנציאל עצום", אומר אלפסי, "משום מיקומו האטרקטיווי על מגרש בשטח 14 דונם בבעלותנו. במקביל, מחזיקה ההסתדרות במתחם של 54 דונם באפקה, שם ממוקמים, בין היתר, גם ביה"ס להנדסאים ובי"ס עמל ליידי דייויס, ובמקום ישנן עוד זכויות בנייה ל-12 אלף מ"ר שטרם נוצלו. ההצעה שנבחנה דנה באפשרות לבנות באפקה את משרדי הוועד החדשים, ולהתקשר עם יזם בעסקת קומבינציה לגבי מתחם ארלוזורוב. זהו הרי פרויקט בהיקף 300-400 מיליון דולר שגם 50% מהכנסותיו יהפכו את תוכנית ההבראה להיסטוריה".



אז מדוע לא פעלתם בכיוון?



"עם עמיר פרץ דווקא קידמנו את מימוש הרעיון. ליו"ר החדש, עופר עיני, יש תפישת עולם אחרת, והוא מבקש כרגע לבחון את כל האפשרויות בטרם יכריע. המגמה כיום בהסתדרות היא לא למכור - אך זו ממילא לא תחזיק מעמד, כי את ההתחייבויות הכספיות תצטרך ההסתדרות לפרוע. אנו עומדים כיום בפני חתימה על תוכנית סילוק חובות מול הבנקים, לפיה ב-12 השנים הבאות יוחזרו ההלוואות ובתמורה ישוחררו הנכסים".



האם זקוקה כיום ההסתדרות להון הרב אותו תקבל ממימושי הנדל"ן, ומה תעשה בו?



"ראשית, צריך לזכור שהנכסים האלה שייכים למעשה לעובדים - והם שראויים לכסף הזה. יש הרבה חורים בתחום רווחת העובדים שניתן למלא, ועוד הרבה דרכים להשקיע במאבקם של העובדים ובחיזוק מעמדם. כיצד להשקיע את הכסף? על זה צריכה להחליט הנהגת ההסתדרות.



" ניתן, למשל, להשתמש בכסף הזה להקמת קרן הבראת מפעלים כושלים. ההסתדרות לא סיימה את תפקידה ההיסטורי. השם אולי ישונה - אבל חייב להיות כאן גוף אשר ידאג לעובדים, ולא רק מהפה לחוץ".