וואלה!
וואלה!
וואלה!
וואלה!

וואלה! האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

אהיל ב-15 אלף יורו

ענת ג'ורג'י

16.3.2007 / 9:20

אייל שריג מנהל כיום את בנייתם של כ-15 בתים, שמחירם מתחיל ב-2.5 מיליון דולר. "הלקוחות שלי לא מודעים לכסף"

לא מעט נכתב בשנה האחרונה על הפריחה בשוק דירות היוקרה, על בעלי ההון המקומיים והזרים שגילו את השוק הישראלי ורוכשים או בונים פה נכסים מפוארים מכל המינים והסוגים. כותרות העיתונים דיווחו בהרחבה על המרוויחים הגדולים: יזמים כמו הרצל חבס ואלפרד אקירוב שמוכרים דירות במיליונים ללא שיווק כמעט, קבלני ביצוע כמו אורי דורי שגילו את הנישה הצומחת ומרוויחים בה לא מעט, אדריכלים, עורכי דין, מתווכים שמאים ויועצים למיניהם, שזיהו את המגמה, השתלבו בה היטב וסופרים את הכסף כל הדרך אל הבנק.

לצד כל אלה, מסתמנת בשנתיים האחרונות פריחה משמעותית בשוק הרבה פחות מוכר: מנהלי הפרויקטים של דירות היוקרה שעובדים עבור ובשם הלקוח. המדובר בשוק קטן, הכולל כמה מנהלים בודדים, עם עוזרים, שעובדים על מספר מצומצם של פרויקטים, מנהלים אותם, מבצעים את התיאומים והלוגיסטיקה המורכבת בבנייה מסוג זה ומפקחים על העבודות.

"בשנים האחרונות גדלתי והתרחבתי ונהפכתי לעסוק מאוד. שוק נכסי היוקרה צמח ובהתאם התרחבה הפעילות של חברות הניהול", אומר אייל שריג, הבעלים של חברה לניהול פרויקטים של בעלי ההון, בראיון ל-TheMarker. "מחירי הניהול עלו בשיעורים חדים. לפני ארבע שנים המחירים היו נמוכים ב-30%-40%. עם זאת, בישראל עדיין המחירים של עבודה מהסוג הזה נמוכים. אם הייתי עוסק בזה בארצות הברית, הייתי איש עשיר".

זה היה שוק של קבלנים

שריג, מהנדס מכונות בהשכלתו, מנהל כיום את בנייתם של כ-12-15 בתים, שמחירם מתחיל מ-2.5 מיליון דולר (ללא מחיר הקרקע). בין לקוחותיו: עופר נמרודי, צביקה לימון, עדי קיזמן ורז שטינמיץ. "יש בתוכנית עוד תכנון של חמש דירות בפרויקט בארי נהרדעא בתל אביב, אבל זה יתחיל בעוד שנה".

החברה שבבעלותו קיימת 10 שנים: "התחלתי לבד ולאט לאט גדלנו. בתקופות קודמות השוק הזה היה שוק של קבלנים. הם בנו וניהלו את הפרויקט. כיום יש מישהו שמנהל את הפרויקט בשם הלקוח. זהו שוק של בודדים, בדרך כלל אנשים שניהלו פרויקטים אצל קבלן גדול ומכירים את העבודה".

מה בדיוק אתה עושה?

"אני אחראי למעשה לכל מה שקורה בפרויקט. אדם קונה קרקע, מגיע אלי ואומר שהוא רוצה לבנות בית. לפעמים הוא מגיע עם אדריכל ולפעמים אני מסייע לו לבחור את האדריכל. בדרך כלל אנשים שעושים זאת בפעם הראשונה לא ממש יודעים איך זה עובד. אני מעורב בבחירה של היועצים, מפקח ומנהל את העבודות. אני לא מעורב בתהליך התכנוני שמתבצע על ידי האדריכל בשיתוף הלקוח".

מדובר בתחום שקיים כיום בבנייה הפרטית, לא רק לבעלי ההון?

"כן זה נפוץ בכלל בכל תחום הבנייה הפרטית. בכל הבנייה שהיא רמה אחת מעל בנה ביתך יש מפקחים. כאשר התקציב מצומצם, פעמים רבות הלקוח עושה זאת בעצמו. עם זאת, במקרים של בנייה לבעלי ההון מדובר בפרויקטים רחבים ומורכבים יותר. יש חומרים שמגיעים מחו"ל ודורשים טיפול והרכבה מיוחדת, ותיאומים בין בעלי מקצוע רבים ושונים".

מי הם הלקוחות?

"חלקם עורכי דין ורואי חשבון מאוד גדולים, בעלים של משרדים, מנהלים של חברות ענק. ניהלתי בניית פנטהאוז עבור בעלים של חברת בנייה מאוד גדולה. הלקוחות הזרים שלי נחלקים לשניים: יש רוסים וצרפתים. הצרפתים מתנהלים בחברה סגורה, וברגע שאתה קונה את אמונם שמך עובד מאחר לשני. הם בונים בהרצליה פיתוח ויש לי גם בית לשימור של צרפתי בתל אביב. הרוסים, בדרך כלל, עשירים מאוד".

איך הם מגיעים אליך?

"לעתים הלקוח מגיע אלי ישירות דרך חברים או משפחה. היו מקרים שניהלתי פרויקט לזוג ואחר כך הם התגרשו ואחד מהם, או אפילו שניהם, ביקשו שאנהל את העבודות להקמת הבית החדש שלהם. יש לי מקרה כזה כיום. אני מנהל בית אחד לאישה ואחד לגבר שהיו נשואים והתגרשו. במקרים אחרים יש אדריכלים שאני עובד איתם: אילן פיבקו, אורלי שרם, אירמה אורנשטיין, עודד חלף".

למחיר יש פחות משמעות

אתה יכול לתת דוגמה לפרויקט שאתה מנהל היום?

"יש לי לקוח שאני מסיים לו בית בכפר שמריהו. ישראלי שהפנה אלי ארבעה חברים שלו. הבית הוא בשטח של 800 מ"ר על שטח של 1.7 דונם. יש בו כל מה שצריך בבית מהסוג הזה: חדר קולנוע, מערכת בקרה מרכזית ורמת גימור גבוהה מאוד".

איך מתנהל התהליך מרגע רכישת הקרקע?

"כאשר מחליטים על הקמת נכס, הלקוח מגדיר תחילה מה הוא רוצה. יש תוכנית ראשונה של הבית. עוברים לתכנון מפורט ולקבל את האישורים. לאחר מכן מתחיל תהליך הבנייה, אותו אנחנו מנהלים ועליו אנחנו מפקחים. אנחנו מעורבים גם בהחלטות מקצועיות. בתהליך הביצוע אני מעורב עד רמת הצבע, קרמיקה נגרות. בכל מקרה, עם סיום התכנון ולאחר בחירת הצוות המבצע, מתחיל שלב המכרזים. יש מישהו שמכין את המכרזים יחד אתי: כמויות, סוגי חומרים וכד'. לאחר מכן נבחר הקבלן".

יש קבלנים שמתמחים בבנייה מהסוג הזה?

"כן. מבחינת הדרישות מדובר בבתים עם השקעות מטורפות. אלה אתרים שצריכים להיות נקיים ואסתטיים. כמובן שיש טובים יותר ופחות. יש כאלה שהתחילו טוב והתקלקלו מבחינת רמת הביצוע, מחירים ועמידה בלוחות זמנים".

איזה משקל יש למחיר בהצעה של הקבלן?

"במקרים הללו למחיר יש פחות משמעות. משקל רב יותר ניתן לאיכות, שיתוף פעולה ועמידה לוחות זמנים".

כמה עולה להקים בית יוקרה מהסוג שאתה מדבר עליו?

"3000-5000 דולר למ"ר עבור הבנייה בלבד".

מה השטח הממוצע של בית כזה?

"600 מ"ר ומעלה. הממוצע הוא 800 מ"ר. בסביון יש בתים של 2,000 מ"ר, באזור אפקה וצהלה בתים של 600-800 מ"ר, בהרצליה פיתוח אני מנהל בתים של 600-800 מ"ר. בכפר שמריהו וקיסריה זה יכול להגיע לשטח בנוי של 1,500 מ"ר.

אתה מנהל פרויקטים גם בדירות יוקרה?

"כן. במגדלי היוקרה לעתים קונים דירות ב-8,000-10,000 דולר למ"ר, ואז הורסים את כל הפנים ובונים מחדש. ברמת אביב, במגדלי אביב, יש לי לקוח שקנה דירה מוכנה לאכלוס תמורת 1.5 מיליון דולר, אבל לא היה מרוצה ממנה. הרסנו את הכל עד למצב של שלד, ואנחנו בונים מחדש בעלות של 2,000 דולר למ"ר.

הם לא מקבלים בסטנדרט דירת פאר?

"סטנדרט הבסיס בחלק ממגדלי היוקרה אינו מספק למרות המחיר הגבוה. אביזרי אינסטלציה לא באיכות גבוהה, אין מערכת חכמה, החומרים לא מספיק איכותיים. במקרים רבים רוכשי הדירות מתייחסים לנכס כאל קרקע ומעטפת".

דוש למקלחת ב-40 אלף שקל

מה הסטנדרט המקובל בבתים שהם בונים?

"בבתים כאלה כמובן שיש בריכה. יש מערכות מתקדמות של מיזוג אוויר ואינסטלציה, מערכות ניהול חכמות, מערכות אודיו מתקדמות, חדרי קולנוע, יחידת קירור מרכזית על גז ולא על מים.

"מבחינת האביזרים מדובר ביקרים ביותר: דוש למקלחת ב-40 אלף שקל, לפעמים הפסיפס באמבטיה עשוי מזהב, וכמובן שזה לא אמבטיה אלא ספא. בבתים הגדולים יש חדרי ג'קוזי ענקיים, סאונה יבשה או רטובה או שתיהן, פסיפס בקירות ובתקרה, גופי תאורה באלפי שקלים לגוף, אהיל ב-15 אלף יורו.

"מבחינת החומרים זה מתחיל בפרקטים בחיתוך לייזר או פרקטים שפירקו מכנסייה עתיקה או בית ישן באירופה וייבאו לארץ. מדובר בעץ מאוד ישן שנותן אווירה כפרית. השיש מסוג בוקמשט - זהו שיש שמפלחים אותו באופן שהגידים מסתדרים ברצפה ויוצרים צורה מיוחדת. עשיתי בריכה שיש בה פסיפס זכוכית עם כיתוב של פתגם עתיק. האריחים לבריכה הגיעו ממוספרים. לכל אחד היה את המקום שלו. כמובן שכל החומרים מיובאים".

הלקוחות מודעים למחיר, מפקחים על מחיר החומרים, על היבואן?

"הלקוחות בדרך כלל לא מודעים לכסף. זה פחות מעניין אותם".

אז זאת קרקע פוריה לרמאויות. אפשר לסגור עסקה עם סוחרים ולגבות עמלות?

"ברמה העקרונית אין לי בעיה לבחור מה שאני רוצה ולהרוויח הרבה מאוד כסף. אני לא עובד ככה. הגעתי לאן שהגעתי בגלל שנהגתי בהגינות ומתוך דאגה ללקוח".

יש דרישות מוגזמות של בעלי הנכסים? בקשות לא הגיוניות?

"אין משהו שנראה לי לא לגיטימי, אבל יש דרישות מורכבות. יש בית שבו המדרגות עשויות ממתכת, ולוח מתכת בעובי של שלושה סנטימטרים שמגיע מהמרתף עד למעלה. יש בריכה שבה הרצפה מתרוממת ואפשר לכוון את הגובה. יש מקרים שבהם צריך להכניס לבית גוש סלע ענק בסוף הפרויקט".

כמה זמן לוקח לבנות כזה בית?

"מינימום שנה וחצי, הביצוע בלבד".

עד כמה הלקוח מעורב בבנייה?

"מאוד תלוי בלקוח. יש כאלה שיושבים בחו"ל, זרים או ישראלים לשעבר, שהקשר עמם הוא ברמה של אישור חשבון וכשאני צריך כסף - הם מעבירים. יש כאלה, אמנם מעטים מאוד, שנמצאים באתרים כל יום, בעיקר לקראת הסוף".

הישראלים שונים מהזרים?

"יש ישראלים שרוצים להיות מעורבים. מרביתם, ברגע שהם מרגישים שהם יכולים לסמוך עליך, המעורבות שלהם לאורך הדרך הולכת ופוחתת".

יש לקוחות לא מרוצים?

"קורה. קרה כבר שהרסו קומה שלמה כי היא לא יצאה טוב. לפעמים הלקוח מתלהב מרעיון, מאשר כל שלב אבל לא מרוצה מהתוצאה. אז הורסים ובונים מחדש".

sheen-shitof

עוד בוואלה!

פיטרו חוגגת יום הולדת עגול ואתם נהנים ממבצע של פעם ב-60 שנה

בשיתוף פיטרו

הסנדלר הולך יחף?

מה לגבי חריגות מהתקציב

"זה קיים, ונע בין בין 0% ל-30%. אני עושה תקציב לבית, מבין מה הציפיות ולפי זה קובע את התקציב למ"ר ומחלק לסעיפים. אחר כך יש תהליך בחירה של קבלנים וספקים. כאשר אני מעביר את ההצעה היא יכולה להיות יותר גבוהה, ואז או שמוותרים על ההצעה או שמשנים את התחשיב".

איך נקבע השכר שלך?

"אני גובה מחיר חודשי עם מנגנון על הזמן".

בכמה כסף מדובר?

"מחיר התחלתי נע סביב 4,000 דולר לחודש, היו לי פרויקטים שהתשלום היה 15 אלף דולר לחודש".

איך הבית שלך?

"בית פרטי, צנוע, בהוד השרון".

מרגישים קנאה בבעלי ההון, באיכות החיים שאתה בונה להם?

"זה כל כך רחוק שזה לא רלוונטי. זה כמו לשאול פקיד בנק איך הוא מרגיש כלפי אחד העשירים שמפקידים אצלו כסף".

איל שריג

גיל: 45

מצב משפחתי: נשוי + 3

מגורים: הוד השרון

איך הגיע לעיסוק: "בתקופת לימודי עבדתי כקבלן שיפוצים. כאשר סיימתי את לימודי פנו אלי מחברת אלקטרה והציעו לי לעבוד אצלם תחילה כמנהל פרויקטים ואחר כך כמנהל סניף אילת. כאשר עזבתי והקמתי את החברה שלי, הבאתי את השיטות שלמדתי לניהול פרויקט של בית פרטי - הכל מתועד, מובנה, מצולם"

עוד משהו: שירת כטייס קרב

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    0
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully