השיעור שלא ילמדו במכללה האקדמית למשפטים ברמת גן

ביום שני שעבר חנכה המכללה האקדמית למשפטים את משכנה החדש בדרך בן גוריון ברמת גן. האירוע החגיגי כלל קבלת פנים מכובדת, התקנת מזוזות ונאום של ראש העיר, צבי בר, כשבקהל מתחככים בכירי העירייה לצד אנשי הסגל האקדמי. רק דבר אחד הוסתר מבאי האירוע: הבניין החדש שזה עתה חנכו נבנה תוך חריגות בנייה חמורות, כשהעירייה מגישה כתב אישום חמור נגד בעליו הקודמים.



הבעלים "נעלם", כתב האישום נקבר, החריגות לא נהרסו, הנכס נמכר, והעירייה עצמה היא שמשכירה אותו כיום למכללה תמורת מאות אלפי דולרים בשנה. "אנו מקווים שתהיו שותפים אמיתיים לגאוותנו ולאחריות הנלוות למעבר", כתבה מנכ"לית המכללה לסטודנטים, לקראת המעבר למשכנם החדש: "לא רק הצטיינות אקדמית, לא רק התנגדות לעיגול פינות, לא רק יושרה וערכים, כי אם תחושת הבית וכיבודו, זה הבית שלנו - נשמור עליו, נטפח אותו ונהיה גאים בו". האמנם מקור גאווה?



שטח כפול מן המותר



בתחילת שנות ה-90 אוחדו שני מגרשים בדרך בן גוריון ברמת גן - אחד מהם בבעלות העירייה והאחר בבעלות פרטית - לכדי מתחם בשטח 2.7 דונם. ב-95' התקשרה העירייה בעסקת קומבינציה עם חברת הקבלן ליר-אור, להקמת בניין לשימושי מסחר ומשרדים במקום.



התב"ע (תכנית בינוי עיר) למקום התירה לבנות בחלקות אלה 10,180 מ"ר - מתוכם רק 4,730 מ"ר שטחים עיקריים. המבנה שליר-אור החלה בהקמתו, כלל לעומת זאת ארבע קומות תת-קרקעיות, קומת קרקע ועוד שמונה קומות בשטח כולל של כ-22.3 אלף מ"ר - כשמתוכם כ-10,000 מ"ר שטחים עיקריים. כלומר חריגה ביותר מפי שניים ממה שהתירה לבנייה התוכנית למקום.



אם לא די בכך, הרי שלפי נספח הבינוי בתוכנית אמורים היו להיבנות בשתי החלקות שני בניינים נפרדים - שביניהם אמור היה להיסלל מעבר להולכי רגל, ואמורה היתה לקום כיכר ציבורית שסביבה שטחי מסחר. בפועל, נבנה על כל השטח מבנה אחד מאוחד החוסם את החלל הציבורי שאמור היה להיבנות.



לאור חריגות הבנייה המשמעותיות האלה, הגישה עיריית רמת גן, ב-2 באפריל 2001, כתב אישום לבית המשפט לעניינים מקומיים בעיר נגד חברת ליר-אור ומנכ"לה, אברהם רימון. בא-כוח העירייה, עו"ד שמואל אורן, ציין בכתב האישום כי כל קומות הבניין נבנו באופן מנוגד לתוכנית, בשטח גדול מהמותר - וכי הבניין עצמו אף גבוה בשתי קומות שנקבע מהמותר. עו"ד אורן אף הודיע לבית המשפט כי במקרה של הרשעה, "תעתור המאשימה למתן צו הריסה והתאמה להיתר הבנייה, שיורה לנאשמים להרוס את שנבנה בסטייה מהיתר הבנייה".



בינתיים, נקלעה ליר-אור לקשיים, וב-2001 מינה בית המשפט כונסי נכסים לבניין, שבנייתו לא הושלמה, כדי לאכוף את השעבודים שהוטלו עליו לטובת הבנק המלווה - בנק הפועלים. אחד מכונסי הנכסים הוא, אגב, גם בא-כוח העירייה. במשך ארבע שנים נתון היה המבנה תחת ניהולם של הכונסים, אך איש בעירייה לא פעל להריסת חריגות הבנייה שבו.



עם התעוררות שוק הנדל"ן לאחר שנים של קיפאון עמוק, פנו הכונסים, ב-20 בנובמבר 2005, לבית המשפט והודיעו כי סיכמו על מכירת 75% מהזכויות בנכס לחברת בלנטפורט ניהול והשקעות. הזכויות בבניין נמכרו לחברה במחיר מציאה של 4 מיליון דולר בלבד (18 מיליון שקל) - תוך שהכונסים מסבירים "כי חלקים נרחבים בפרויקט נבנו בהיעדר היתר בנייה כדין, ובניגוד למותר לפי תוכנית בניין ערים התקפה".



הכונסים ציינו גם כי בלנטפורט הסכימה לרכוש את הנכס כמו שהוא וליטול על עצמה את מלוא הסיכון והאחריות למקרה שהתב"ע לא תשונה, ויהיה צורך בפעולות הריסה. חברת בלנטפורט אגב, הוקמה בידי חמש חברות אלמוניות - שלוש מהן מרמת גן - כאשר חצי ממניותיה מוחזקות בידי תאגיד הרשום בפנמה. מנהליה של החברה הם ואלי רוזנבלום והיזם שאול לגזיאל.



תשואה של 10%



שלושה חודשים בלבד חלפו מהודעה זו של הכונסים, וב-22 בפברואר 2006 חותמים העירייה עצמה, שמחזיקה את יתרת 25% מן הזכויות בבניין ובאי-כוח בלנטפורט על הסכם חלומי עם המכללה האקדמית למשפטים: השכרת הבניין לתקופה של 15 שנים - תמורת סכום של 800 אלף דולר לשנה, עם אופציה ל-10 שנים נוספות.



בהסכם נקבע כי אמנם המשכירות הן שישאו בהיטל ההשבחה - אך המכללה תיקח על עצמה את ההתחייבות להשלמת הבנייה החסרה בהיקף כ-7 מיליון שקל. כלומר חברת בלנטפורט תיהנה מתשואה שנתית של כ-10% (בניכוי חלקה בהיטל ההשבחה העתידי ומימון מטלה ציבורית), העירייה תיהנה מדמי שכירות שנתיים בסך 200 אלף דולר - ושתיהן יזכו בבניין גמור ומשופץ תחת השלד הנטוש והמוזנח שמכרו.



גם בהסכם שכירות זה אגב, הוזכר במפורש כי בבניין קיימים שטחים "שמעבר לשטחים המותרים לבנייה לפי התב"ע התקפה". העירייה התחייבה לעשות כל מאמץ ולאשר את תוכנית הבינוי החדשה למקום ולהוציא את היתרי הבנייה במועד, ואף הסכימה כי אם לא תאושר תוכנית הבינוי המכשירה ויהיה צורך להרוס שטחים בבניין, תוכל המכללה לבטל את הסכם השכירות או לחלופין, לדרוש את הפחתת דמי השכירות.



ואולם מה על כתב האישום הנשכח שהגישה העירייה עצמה בגין חריגות הבנייה, ובחובו הבקשה לאישור הריסת החריגות? ובכן, שש שנים חלפו, והתיק המונח בבית המשפט לעניינים מקומיים אף לא הגיע לשלב ההקראה.



TheMarker פנה בעניין לדוברות בתי המשפט וזו הפנתה אותנו לעיריית רמת גן, הואיל ופעילות בתי המשפט לעניינים מקומיים בישראל ממומנת בידי הרשויות המקומיות. מעיריית רמת גן נמסר בתגובה כי: "העירייה ניסתה לאתר את הנאשם אך איש לא הצליח לאתר אותו". את העבריין אגב, לפי מה שנטען באחד הדיונים באישור תוכנית הבינוי למקום, היה קל מאוד לאתר ולהביאו לדין - הוא היה באותה העת אסיר.



מכשירים את השרץ



העירייה מציינת בתגובה כי "על רקע זה (אי איתור הנאשם, א.ב.) סוכם עם מתכנן מחוז תל אביב ופרקליטת המחוז, כי במקביל להליך המשפטי נגד העבריין - שממילא כבר יצא מהתמונה - תוגש תוכנית המכשירה את כל הבניין".



ואמנם, בעירייה ובוועדה המקומית החלו לפעול במרץ לקידום תוכנית שתכשיר את חריגות הבנייה. ניסיון זה אמנם צלח בוועדה המקומית והמחוזית - אך נתקל בקשיים ברמה הארצית.



בדיוני ועדת המשנה של המועצה הארצית לעניינים תכנוניים עקרוניים (הולנת"ע), התברר כי התוכנית "המכשירה", שאמורה להכשיר את החריגות, חודרת לתוואי הקו הצהוב של הרכבת הקלה המתוכננת. אישור החריגה, כך נאמר לחברי הוועדה, יחייב העתקת קווי תשתית בעלות גבוהה וצמצום מספר הנתיבים במקום.



הוועדה החליטה באוקטובר 2006 לדחות את בקשת אישור התוכנית, ונימקה זאת בטענה כי "מדובר בתוכנית המכשירה עבירות בנייה בהיקף נרחב, ובה בעת חודרת לתחום הרצועה לתכנון של הרכבת הקלה. לפיכך רואה הולנת"ע לנגד עיניה מקום לסרב לבקשה משיקולים של אי-עידוד עבריינות". בעיריית רמת גן פתחו במסע שכנועים כדי להביא לקיום של דיון נוסף בעניין.



"הולנת"ע לא אישרה את הפרויקט כיוון שיו"ר הוועדה, שמאי אסיף (מנהל מינהל התכנון, א.ב.), לא הכיר באותה העת את הרקע, ואז הדבר נראה לכאורה לא בסדר", הסביר דובר העירייה. ואמנם, מהנדס העיר הוזעק כדי להסביר לאסיף את "הרקע", ועם התגייסות מתכננת המחוז לעניין קבעה הולנת"ע דיון נוסף, שבו הפכה את החלטתה. בהחלטה החדשה נכתב: "הולנת"ע מביעה הסתייגותה מעבירות הבנייה שבוצעו ומן הצורך להכשירן. עם זאת, שוכנעה הוועדה כי טיפולם של הוועדה המחוזית וגורמי האכיפה היה מקיף והובא בחשבון בעת ההחלטה..."



"בינתיים, לא זו בלבד שלא בוצעו כל הריסות - אלא שבבניין אף בוצעו תוספות בנייה נוספות, דוגמת חיזוק הגג והוספת מרפסות וגרמי מדרגות. את אישורה של התוכנית התנתה הולנת"ע בהגשת דו"ח עדכני של הוועדה המקומית שיפרט את חריגות הבנייה הנוספות "ובמידת הצורך - את האמצעים שננקטו להפסקתן".



היתר בנייה רטרואקטיווי



והנה, חרף חריגות הבנייה, כתב האישום והתניית המועצה הארצית, הודיעה המכללה לסטודנטים כי כבר בראשון השבוע יחלו לימודי הסמסטר השני בבניין המכללה החדש, ובשני שעבר אף ערכה את טקס החניכה החגיגי. ואולם כיצד יוכלו הסטודנטים להיכנס אל המבנה ללא טופס 4 (טופס אכלוס), המתיר את חיבור המבנה לרשת המים, החשמל והטלפון, ומותנה בהיתר בנייה חוקי ותקף?



ב-8 במארס, לבקשת המכללה, חברת בלנטפורט ועיריית רמת גן התכנסה הוועדה המקומית (המאוישת בחברי במועצת העיר עצמם), על מנת לדון במתן היתר בנייה חדש לבניין. היתר זה, כך תוכנן, יוצא רטרואקטיווית רק לחלק הבניין שנבנה בהיתר ויתעלם מן החריגות בו. כך ניתן יהיה להוציא במהרה טופס אכלוס תקין.



הוועדה אמנם אישרה את בקשת ההיתר - אך בגיליון הדרישות המצורף הופיע תנאי משמעותי נוסף: הריסת המבנים שחורגים מהתוכנית המקורית או הוצאת היתר לפי התוכנית שהכשירה את החריגות.



ההריסה, מן הסתם, לא בוצעה, ובשל "עיכובי" הולנת"ע טרם אושרה התוכנית "המכשירה" למתן תוקף. עם זאת, הסמסטר האקדמי כבר עמד בפתח וחוזה השכירות עמד בסכנה.



בדיוק ביום חנוכת משכן המכללה החדש, חתמו ראש העירייה ומהנדס העירייה על טופס האכלוס. בצד הטופס, הוסיף המהנדס חיים כהן בכתב ידו: "טופס זה מיועד להרצת מערכות בלבד, ואיננו מהווה אישור אכלוס". בחמישי שעבר, שלושה ימים לפני פתיחת הלימודים, כבר חתמו השניים על טופס האכלוס הסופי.



הדרמה הלילית שאיפשרה את פתיחת הסמסטר



ספק אם 1,500 הסטודנטים של המכללה האקדמית למשפטים היו מודעים במוצאי שבת לדרמה המתחוללת בבית המשפט המחוזי בתל אביב. בית המשפט הסכים להתיר את פתיחת הסמסטר במכללה רק בשעת לילה מאוחרת, שעות ספורות לפני הגעתם ללימודים.



בסוף השבוע שעבר עתרו בעלות מגרש סמוך לקמפוס המכללה, עו"ד הדין אביבה קין וד"ר אסתר כהן, לבית המשפט המחוזי נגד פתיחת המבנה ללימודים. באמצעות עו"ד עופר שטריקר, הגישו עתירה למתן צו האוסר על אכלוס המבנה או על מתן היתר לאכלוסו בטענה כי טופס האכלוס ניתן בחוסר סמכות והינו בטל מעיקרו. השופט עוזי פוגלמן נעתר לבקשתו של עו"ד שטריקר, והוציא את הצו עד להחלטה בבקשה לצו ביניים.



באי כוח המכללה, עוה"ד שרון פטל ורוני ליבסטר ממשרד הרצוג, פוקס, נאמן מיהרו ביום שישי לבית המשפט, והגישו בקשה דחופה לביטול הצו הארעי וטענו כי כבר בחמישי הוצא למבנה טופס אכלוס בהתאם להיתר הבנייה החדש שניתן עבור אותם 4,000 מ"ר המותרים בבנייה, וכי אין למכללה כל כוונה לאכלס את יתרת שטח המבנה. באי-הכוח אף החתימו את ראש העיר ואת מהנדס העיר על תצהירים לפיהם חתמו על טופס האכלוס עוד לפני שידעו על הוצאת הצו הארעי.



רק בראשון לפנות בוקר, ביטל השופט את הצו משיקולי מאזן הנוחות. הדיון בבקשה למתן צו ביניים יימשך בימים הקרובים.



העירייה: אנו גאים על הדרך שבה הלכנו למען הציבור



דובר עיריית רמת גן מסר בתגובה: "מדובר באחד הפרויקטים היותר מורכבים ומסובכים שנעשו בידי גורם ציבורי, ואנו גאים על הדרך בה הלכנו, ועל התעקשותנו לקדם את הפרויקט כדי לממשו למען הציבור, כמובן בצמוד להוראות החוק, ולראייה, השבוע החלו ללמוד במקום מאות סטודנטים למשפטים, במוסד אקדמי חמישי הנפתח בעיר, ובכך גאוותנו.



"מועצת העיר רמת גן אישרה ביום 12/12/05 ברוב מוחץ את ההתקשרות בין העירייה לבין קבוצת משקיעים אשר רכשה מבנק הפועלים את בית ליראור. במסגרת ההתקשרות שותפו בעלי הבניין בהשלמתו, כדי שניתן יהיה להשכירו בהמשך. מאחר שב-2001 סוכם כי הבניין יוכשר כחוק, הרי שאין קשר בין עובדה זו והטיפול המשפטי. זה צעד מקובל וחוקי, שנועד לממש את הפרויקט, ולראייה - אושר על ידי המועצה הארצית (ואנו ממתינים רק לחתימת משרד התחבורה).



למקום הוצאו היתר בנייה וטופס אכלוס כחוק, ולראייה - בית המשפט, לאחר שלמד את הנתונים, ביטל את צו המניעה הזמני נגד פתיחת המכללה. התוכנית אושרה למתן תוקף ויש להניח כי בתוך זמן קצר היא גם תפורסם למתן תוקף, ולכן החליט מהנדס העיר להסתפק בחסימת השטחים המיועדים להריסה באופן שלא ניתן יהיה להשתמש בהם. הדבר נתון לסמכות המהנדס".



מהמכללה האקדמית למשפטים נמסר בתגובה: "המכללה מאכלסת את השטחים במבנה שלגביהם הוצא היתר בנייה ונתקבל טופס 4, והכל בהתאם לתוכניות המתאר הקיימות בתוקף כיום. טופס 4 הוצא כחוק ביום חמישי האחרון, והיתר הבנייה מוחזק בידי המכללה.



"המכללה עמדה לאורך כל תקופת ההכנות למעבר למשכנה החדש בקשר עם עיריית רמת גן. העירייה היא זו שאיפשרה את המעבר, על פי כל ההיתרים. המבנה ועבודות התאמתו קיבלו את כל האישורים הנדרשים לפי החוק. בשאלות ספציפיות באשר להיתרים יש לפנות לעיריית רמת גן".