שלושה חודשים חלפו מאז רכשה קבוצת אנגל, יחד עם משקיעים פרטיים, את מתחם בית הספר פיטמן בלב תל אביב תמורת 10.5 מיליון דולר. מתחם בשטח 1.8 דונמים, במרחק 50 מטר משדרות רוטשילד היוקרתיות, שבו ישווקו 13 דירות בלבד - לצד וילת פאר. 17,500 יחידות דיור בונה קבוצת אנגל, רובן המוחלט בחו"ל, אך מנכ"ל הקבוצה, מתי דב, מתקשה להסתיר את התרגשותו דווקא לנוכח 14 יחידות דיור אלה: "זו העסקה הכי מדוברת השנה", מתמוגג דב, ושולח עקיצה אל הפרויקט המיוחצ"ן של האחים גינדי במתחם השופטים (פרויקט G): "הפרויקט בפיטמן עולה על השופטים", יורה דב ללא חשבון. "הוא קטן יחסית, בסביבת בנייה נמוכה, שקטה ונעימה, ובמחירים שמציעים לנו - אין לי בעיה לספק את כל המתקנים שמציעים מגדלי היוקרה".
אבל לא ניתן להתעלם מהצלחת המגדלים.
"אני לא חושב שהמגדלים זה להיט - אלא התפשרות. זה לא יעד לאיכות חיים. לא האמנו בזה מספיק כדי להיכנס לתחום, ועכשיו כבר אין טעם להיכנס כי מחירי הקרקע גבוהים מדי".
בין אנגל לבוימלגרין
קבוצת אנגל בונה בישראל 1,820 יחידות דיור, בהיקף מכירות צפוי של 1.58 מיליארד שקל. בתהליכי אישור תב"ע עומדים פרויקטים לבניית 2,380 יחידות נוספות. בנוסף, מחזיקה הקבוצה בשבעה מקבצי דיור המניבים לה 25 מיליון שקל מדי שנה, ובחמישה מרכזים מסחריים (בשטח כולל של 17 אלף מ"ר) המניבים לה כ-7 מיליון שקל.
באירופה, לעומת זאת, מעורבת אנגל בפרויקטים לבניית 15.7 אלף יחידות בהיקף מכירות צפוי של 9.5 מיליארד שקל. הקבוצה לא נותרה אדישה לנוכח גל גיוסי ההון מצד חברות הנדל"ן ששטף בשנה האחרונה את הבורסה בתל אביב, והנפיקה אף היא בחודש האחרון איגרות חוב ב-125 מיליון שקל (לאנגל אירופה) וב-253 מיליון שקל (לאנגל משאבים).
לפני שלוש שנים הביא יעקב אנגל את דב לעמוד בראש הקבוצה בת ארבע הזרועות: אנגל אירופה (ייזום נכסים מניבים בחו"ל), אנגל משאבים (נכסים מניבים בישראל ובחו"ל), אנגל ג'נרל דיבלופרס (יזמות מגורים בישראל) ואנגל מזרח אירופה (יזמות מגורים בחו"ל). כל ארבע הזרועות נשלטות בידי לגנא הולדינגס.
דב, 52, רואה חשבון במקצועו, כיהן אז כמשנה למנכ"ל בחברת מליבו ישראל, וקיבל לידיו את הקבוצה לפי שווי של 10 מיליון דולר. לפני כשבועיים הושלמה רכישת לגנא בידי אזורים של שעיה בוימלגרין, לפי שווי של 150 מיליון דולר.
"שוק ההון לא כל כך אהב אותנו", מודה דב, "אבל ההנפקה המוצלחת של אנגל מזרח-אירופה וסדרה של מימושים בישראל ובחו"ל הראו למשקיעים רווח יפה לאחר תקופה ארוכה, ולאט-לאט נכנסנו לקונצנזוס של חברות הנדל"ן המובילות".
הרבה מן הקרדיט לשינוי נותן דב ליעקב אנגל, אך זה צפוי לעזוב בסוף השנה את החברה שהקים במו ידיו. דב קיבל מהבעלים הטרי גיבוי מלא להמשיך בתפקידו.
מעדיפים בנייה מצומצמת
מה הביא את אנגל לוותר על מפעל חייו?
"יעקב רצה להיפגש עם כסף, וחיפש להכניס שותף. שעיה נפגש איתו - והוא הרי אוהב לעבוד לבד - וכך זה התקדם לכיוון מכירה. לדעתי, המחיר נראה ליעקב אטרקטיווי דיו, מה עוד שאין לו ממשיכים בחברה".
מהן תוכניותיו לעתיד?
"במקומו, הייתי עובר מיידית לתחביבים - אבל יעקב מתכוון להמשיך לעשות עסקים. לפי הסכם המכירה, הוא לא יכול להתחרות בלגנא בחמש השנים הקרובות, אבל עם 105 מיליון דולר ברוטו, הוא בטח יעשה משהו".
ומה לדעתך חיפש בוימלגרין אצלכם?
"תשתית ניהולית מבוססת באירופה פלוס יכולת מינוף פיננסי גבוהה מאוד - אלו היו לדעתי שתי הסיבות העיקריות לרכישה. אני חושב שרכישת תשתית ניהולית קיימת מאפשרת לחברה להתפתח בקצב מהיר הרבה יותר מאשר ליצור תשתית שכזו מאפס".
ומה באשר לסימביוזה הצפויה בין אזורים לאנגל?
"שיתוף פעולה בין החברות אפשרי, אבל כל אחת תנצל את תחומי ההתמחות שלה, ואת אזורי הפעילות האופייניים לה. אנחנו פעילים באירופה, לעומת אזורים שנכנסת לארה"ב ולהודו, וגם בישראל יש חלוקה: עסקות ענק בסדרי גודל של שכונות שלמות הן בתחום פעילותה של אזורים, בעוד שאנחנו מעדיפים בנייה מיידית ובהיקפים מצומצמים יחסית".
מה האסטרטגיה שביקש בוימלגרין להכתיב לקבוצה עם כניסתו?
"שעיה מתכוון לשמור על האסטרטגיה - ומעוניין רק להאיץ את קצב הרחבת הפעילות שלנו. בנוסף, הוא תורם לנו מניסיונו בקידום פרויקטים במרכזי הערים הגדולות, והבהיר את תפישת עולמו לפיה לאורך זמן המחירים במרכזי הערים תמיד עולים, כך שגם אם יהיו משברים, ההשקעה במרכזי הערים לא תספוג נזקים משמעותיים".
העתיד נמצא בפינוי-בינוי
לדברי דב, "היקף המכירות בפרויקט שבמתחם פיטמן יעמוד על 30 מיליון דולר. זה הרבה - ולכן העסקה מעניינת. אנחנו מתמחים בפרויקטים מיידיים וקצרי-טווח - כך שהמיזם עונה גם על קריטריון זה. התב"ע למקום כמעט מוכנה, כך שמדובר בעניין של חודשים. זיהינו ביקוש גדול, ולעסקה כבר באנו עם כמה לקוחות פוטנציאליים, ישראלים וזרים. החברות הגדולות לא הלכו על זה, כי במבט ראשון זה נראה קטן מדי. אבל במבט על היקף המכירות - זו עסקה נחמדה מאוד".
מה דעתך על דומיננטיות רכישות הזרים בישראל?
"מבחינת היזמים זה יתרון, ולדעתי התופעה תמשיך לאפיין את השוק בתל אביב. יש הרבה בעלי ממון המחזיקים דירות יוקרה בכל מיני מקומות בעולם. יהודים, מן הסתם, יעדיפו לרכוש בישראל".
ומה באשר למגמה המסתמנת של קבוצות רכישה גם בשוק היוקרה?
"אין ספק שקבוצות הרכישה ירתיעו יזמים מלהיכנס למכרזים, כי הן תמיד יוכלו להציע יותר. לא ניגשנו למכרזים באנטוקולסקי או ברמז כי המחירים היו גבוהים מדי ולא אטרקטיוויים. עם זאת, באו אלינו קבוצות יזמים פרטיים שרצו לבנות לעצמם דירות וחיפשו לחבור אל יזם-משקיע כדי להרים את הפרויקט. מבחינתי זה טוב, כי כך אני מפחית סיכונים ונהנה מלקוחות מובטחים. בסך הכל אני משלים הון ומקבל כמה דירות בבניין שכבר מכור בחלקו, כאשר עם לקוחות כמו נתן חץ וחבריו לרכישה ברמז - מובן מאליו שסיכויי ההצלחה גבוהים. לכן, בהחלט ייתכן שניכנס לתחום במתווה זה".
מתווה נוסף דרכו מתכננת אנגל להיכנס אל מרכזי הערים הוא פינוי-בינוי. הקבוצה נמצאת במגעים ראשוניים לבחינת פרויקטים כאלה ברמת גן וברמת השרון, ונמצאת כבר בשלבים מתקדמים לביצוע פרויקט פינוי-בינוי בשכונת הדר יוסף בתל אביב, בסיומו תבנה 1,146 יחידות דיור (לפי מכפיל 2.5: על כל דירה שתפונה ייבנו 2.5 חדשות) - בהיקף מכירות של כ-930 מיליון שקל.
"בהדר יוסף הגענו להסכמות עם עשרות בניינים, יש לנו תב"ע מאושרת, ואנו במגעים מול העירייה באשר לחוזה הפיתוח. אני מקווה שנצא לבנייה כבר השנה - ובכך נשנה את פני השכונה".
כיצד פועלת חברה גדולה בתחום חברתי ממוקד כל כך כמו פינוי-בינוי?
"כבר ארבע שנים שיש לנו בהדר יוסף משרד, המשמש זרוע מיוחדת שגייסנו לעניין. המשרד מאויש במנהל פרויקט, שני אנשי שיווק המחתימים בעלי דירות על חוזי הפינוי, אדריכל צמוד ועורך דין. בהדר יוסף מדובר בדירות שרובן ממילא מושכרות - כך שנדרשנו רק לשאת בחלף שכר דירה - ללא צורך במציאת פתרונות דיור חלופיים לדיירים. במקומות אחרים, פינוי עשרות משפחות בבת אחת מהווה קושי לוגיסטי שיכול להפיל עסקות".
אתה שותף לדעה כי העתיד טמון בפינוי-בינוי?
"חד-משמעית כן. תל אביב, למשל, תוכל להמשיך ולהיבנות רק כך. למרות הקשיים, הכלכלה תנצח בסופו של דבר, ולבעלי הנכסים יהיה בעתיד כדאי עוד יותר לבחור בדרך זו".
ישראל קטנה על אנגל
איך אתה רואה את מפת הבנייה למגורים בעתיד הקרוב יותר?
"להערכתי, המגמה של יציאה מתל אביב תימשך. אם עד לפני שנה שילמה משפחה 2,500-2,700 דולר למ"ר בעיר - כיום היא כבר נדרשת לשלם 3,000 דולר למ"ר. היציאה תהיה תחילה לערים סמוכות כמו רמת גן ופתח תקוה, שמציעות מחירים אטרקטיוויים יחסית בגלל עודף היצע, וכן בראשון לציון, חולון ונס ציונה - ובכל מקום אשר יתאפיין בנגישות תחבורתית גבוהה לתל אביב. כמובן שיש לציין את רעננה וכפר סבא - שכבר היום נהנות מביקושים ממוקדים בזכות מתחמי התעסוקה המצליחים שבסביבתן".
ומה באשר לפריפריה?
"אני לא צופה שינויים מהותיים או עליית מחירים משמעותית שם".
מה דעתך על גל האיגו"חים של חברות הנדל"ן?
"אני חושב שזו סכנה גדולה מאוד. חלק מהשחקנים שנכנסים עכשיו לחו"ל בזכות הכסף שגייסו כאן אינם מנוסים, ועלולים לבצע טעויות שימנעו מהם לעמוד בהתחייבויותיהם. זה עלול לקלקל קצת לחברות המנוסות יותר - אבל אני מאמין שהשוק יידע להבחין בין החברות השונות".
ולהיכן יופנה ההון שגייסו חברות הקבוצה?
"לפיתוח נכסים מניבים בחו"ל - ובעיקר בחמשת המרכזים המסחריים שאנו מפתחים באוקראינה - וכן להרחבת פעילות היזמות למגורים במדינות נוספות באירופה, שם יש לנו ניסיון ומנגנון קיים".
היכן יהיו לדעתך מוקדי ההשקעות האטרקטיוויים בנדל"ן?
"לדעתי, אוקראינה, רומניה ופולין הן המדינות המעניינות יותר, ומסיבה פשוטה: הן פשוט מדינות גדולות מבחינת היקף אוכלוסייתן. בפולין שכבת האוכלוסייה החזקה הולכת וגדלה, וגם אם ברומניה יש האטה מסוימת - הרי שהיא רק בתחילת הדרך, ובגלל היותה מדינה מרובת אוכלוסין היא עוד תתפתח. באשר לאוקראינה, יש לנו כוונות להנפיק בעתיד את פעילות המרכזים המסחריים שם, שלאחר פיתוחם עשויים להגיע לסך של 200 אלף מ"ר. בהתחשב בערכים הממוצעים העכשוויים של 5,000 דולר למ"ר, ההנפקה צפויה להתבצע לפי שווי של מיליארד דולר".
מה עמדתך לגבי נהירת הישראלים להודו?
"הודו מאוד מעניינת, מפגינה פוטנציאל פנטסטי, מתאפיינת ברגולציה נוחה יחסית לסין - ולכן יש סיכוי שהחברות הישראליות יצליחו שם. כרגע, היא לא בתוכניות שלנו. אולי בעתיד נחבור אל פעילות אזורים שם".
האם לקבוצה כמו אנגל יש עוד טעם בבנייה בישראל?
"הידע והמנגנון הטובים ביותר שלנו מצויים פה. ההצעות זורמות - ולכן אנחנו עירניים יותר לגבי השוק הישראלי. עם זאת, אין ספק שזה שוק קטן יחסית עבור הקבוצה, וההתפתחות שלנו לא תלויה בו".
ומה באשר לעתידך האישי בקבוצה?
"אני רואה את עתידי כאן. אני מאמין שהחברה בהנהגתו של שעיה תפרח עוד יותר בשנים הקרובות, לאחר שכבר הפכנו מותג חיובי לחברה צומחת".