מי בכלל רוצה להיות ועד בית?

כמעט כל מי שאיתרע מזלו לשמש בתור ועד הבית מכיר את הטרדות הכרוכות בתפקיד: מצד אחד, תשלומים מעוכבים, דלתות נטרקות ולעתים אף קללות. ומצד שני - תלונות על כל שיבוש קטן בבניין, גם אם אינו קשור לתפקידי הוועד. כיצד ניתן לתמרן בין התביעות המסובכות של התפקיד, ואיך ניתן לגשר בין כל האינטרסים והיצרים הכרוכים בחיים המשותפים בבניין?



רשימת המטלות עמן צריך להתמודד חבר בנציגות הדיירים אינה נגמרת: דיירים שמסרבים לשלם מסי ועד כיוון שלא תיקנו להם צינור או שאין תאורה סביב דירתם, דיירת הדורשת מהוועד לתקן את קולטי דוד השמש שלה לאחר שמישהו חיבל בהם, דייר שהשתלט על המקלט, דייר המתעקש לערוך מסיבה על הגג למרות התנגדות הוועד, בעל דירה לא מאוכלסת שמסרב לשלם מסים חודשיים, דייר אחר שרודף אחרי הנציגים בדרישה לראות דו"ח הוצאות. אלה רק כמה דוגמאות לעימותים השגרתיים של מי שנוטל על עצמו את האחריות המעשית על תחזוקת בית משותף.



עו"ד עופר שחל, מומחה לדיני בתים משותפים שגם מנהל כמה פורומים באינטרנט בנושא, מעיד כי בשמונה השנים האחרונות נאגרו אצלו כ-50 אלף שאלות של דיירים בנושאים הקשורים לנציגות בתים משותפים. לדבריו, "החוק הקיים בנושא בתים משותפים הוא בן יותר מ-30 שנה, וחסרות בו המון תשובות לשאלות חשובות. כמות הפניות הגבוהה מעידה על הרבה אי ודאויות שהחוק אינו מספק להן תשובות".



על פי החוק, בוועד יהיו חברים עד חמישה דיירים. בעיקרון הוועד יכול להיות מורכב מנציג אחד בלבד, אך מומלץ שיהיו לפחות שני נציגים, ושאחד מהם ישמש גזבר. הסיבה לכך היא שמסי הוועד הם אחד המוקשים העיקריים המפריעים לעבודתו, ומהווים מקור לחיכוכים בין הנציגים לשאר הדיירים.



התעריף נקבע באסיפת דיירים כללית שנערכת לפחות אחת לשנה, בכפוף לתכנון שנתי של ההוצאות הנדרשות. ברוב הבתים המשותפים בארץ חל התקנון המצוי שחיבר המחוקק וסיפח לחוק המקרקעין, ועל פיו תשלום מסי ועד נקבע בהתאם לשטח הדירה של כל דייר. באסיפת דיירים ניתן לקבוע כי על כל הדיירים יחול תעריף זהה, אך אם ישנו דייר המתנגד לכך, חייבים לחזור לחלוקת הנטל לפי שטח הרצפה בדירה.



"בבתים שבהם יש סיכוי שיהיה במהלך השנה צורך בהוצאות תחזוקה כמו סיוד, החלפת ציוד, תיקונים וכדומה, טוב יעשה הוועד אם ידרוש עד 20% יותר ממה שנקבע - שזו תוספת שמותר לוועד לקבוע מבלי לקבל את אישור הדיירים - כדי שלא יהיה צורך לקבל אישור ולאסוף כסף עבור כל פעולה מחדש", ממליץ שחל.



כספי הוועד מופקדים בחשבון בנק שעל הנציגות לפתוח בעצמה, והחוק דורש שבכל חצי שנה יוצג דו"ח פעילות כספית לדיירים. "הרבה פעמים הנציגות מנסה לחסוך כסף בקומבינות שונות ולהטיל עבודות תחזוקה על בעלי מקצוע שהם קרובי משפחה, או מבלי לקבל קבלות. מומלץ להימנע מזה, כדי שאם בעתיד יהיה סכסוך בין דיירים לוועד על ההוצאות, לוועד יהיה תיעוד מסודר של התשלומים", אומר עו"ד סמי ישראל, היועץ המשפטי של האגודה לתרבות הדיור, "ככלל, כדאי שלא להעסיק קרובי משפחה של מישהו מהדיירים או הנציגים ולתעד כל פעילות כספית, כי לא פעם מגיעות אלינו תלונות של דיירים על נציגי הוועד שמעלו בכספי הבית, תלונות שלרוב מופרכות בהמשך".



נקודת חיכוך נוספת שקשורה לתשלום המסים היא החזרים. סיפור שחוזר על עצמו בבניינים משותפים הוא הצורך של דיירי הדירות העליונות שהגג יטופל. למעשה זו אחריות הוועד לדאוג לכך, על חשבון כל הבניין; עימותים רבים בין דיירים לנציגות הבניין קשורים בכך. "קורה שדייר מזפת על חשבונו את הגג או דואג להנחת יריעות מגן, ואחר כך מסרב לשלם את דמי הוועד, בטענה שבעצם מגיע לו החזר", מספר עו"ד אמיר אוסטרמן, מהקריה האקדמית אונו, "גם אם הדייר צודק, אסור להתנות את תשלום מסי הוועד בשום דבר. מצד אחד הוא יכול להיאבק בוועד על החזרים שמגיעים לו, ולהגיע עד לבית המשפט, אך במקביל עליו להמשיך תמיד לשלם את המסים שהוא חייב בהם".



שליטת המיעוט



מעבר לתחזוקה השוטפת אין לנציגות הדיירים סמכות לעשות כל פעולה עקרונית ברכוש המשותף - לשפץ, לבנות או לשנות ייעוד, כמו למשל להפוך את החצר לחנייה. לצורך כל פעולה כזו, נדרשת הסכמה של בעלי הדירות ויש לקבלה באסיפת דיירים מיוחדת. "לכל פעולה נדרש רוב אחר, כאשר 51% מבעלי הדירות בבניין הם פורום חוקי להחלטות", אומר עו"ד ישראל. "על מנת לשנות את תקנון הבניין, לפנות לחברת ניהול שתנהל את הבניין ואת תחזוקתו או להקים מעלית נדרשת הסכמה של שני-שלישים מהדיירים. על מנת להרחיב דירה, צריך המבקש את הסכמת 75% מהדיירים".



על מנת לכנס ישיבת דיירים יש לתלות מודעה מפורטת במקום בולט בבניין, לפחות חמישה ימים לפני מועד הישיבה, וזו מחייבת את בעלי הדירות. אם דיירים שאינם בוועד רוצים לכנס ישיבה שלא מן המניין, עליהם לגייס חתימות של שליש מהדיירים שמסכימים לכך, ולהודיע על מועד הישיבה. "למרות שהמודעה מספיקה, מומלץ להודיע לדיירים אישית ולדחוק בדיירים להגיע", אומר שחל.



במועד כינוס הישיבה, אם לא מתכנס רוב חוקי, אפשר לערוך, חצי שעה אחר כך, ישיבה בנוכחות המיעוט שהגיע - ולהחליט בה החלטות שמחייבות את כל הבניין. כך מאפשר החוק למיעוט פעיל להניע את הרוב הדומם.



חשוב לזכור שהוועד פועל מול בעלי הדירות. האחריות מוטלת עליהם, ואם דייר בשכירות מסרב לשלם או עושה בעיות, הוועד יפנה לבעל הדירה ולא לדייר הסורר.



נציגות לבית משותף היא לא לגמרי עניין של בחירה - הקמתה מוגדרת בסעיף 65 לחוק המקרקעין מתוך הכרה של המחוקק בצורך של דיירי הבתים המשותפים באחזקה שוטפת. אי הקמת ועד אינה נחשבת עבירה, כמובן, אך בבניין שבו הדיירים אינם מצליחים להתארגן, ובכל זאת ישנו דייר שמעוניין בקיום נציגות - זכותו לפנות למפקח על רישום המקרקעין, שסמכותו מקבילה לזו של שופט שלום, ולבקש מינוי של ועד חיצוני בשכר. בסמכות הרשם לכפות על דיירי הבית ועד ממונה; אם מישהו מהדיירים מסרב לשלם על כך, ניתן לכפות עליו את התשלום באמצעות פנייה לבית המשפט.



"בדרך כלל, לפני שהמפקח ימנה ועד חיצוני בשכר, הוא ישלח את הפונה לנסות ולכנס אסיפת דיירים, כניסיון אחרון להקמת נציגות פנימית. אם זה לא יעבוד, ימונה ועד חיצוני בצו משפטי", מסביר עו"ד שחל.



בבתים רבים הוועד מורכב מפנסיונרים מסורים שרואים בנציגות שליחות, ומחזיקים את האחריות על הבניין על כתפיהם. אם אין כאלה, וקשה למצוא מתנדבים, מומלץ לקבוע בין הדיירים תורנות שנתית. ניתן גם לתגמל את חברי הוועד בדרכים שונות כמו הענקת תשלום על ביצוע התפקיד או מתן פטור ממסי הוועד - אך הדבר מותנה בהסכמה של כל דיירי הבניין. אולי כך יימצא מי שיסכים לקבל על עצמו את התפקיד כפוי הטובה.



למי איכפת מוועד הבית?



מקובל לחשוב כי ועד הבית הוא לא קריטריון חשוב כאשר אדם מתעניין ברכישת או שכירת דירה בבית משותף. ואולם באחרונה קיימת יותר מודעות לגבי תפקידו של הוועד.



"מי שבא לראות את הבניין רואה את החיצוניות שלו - אם יש תאורה או לא, אם הוא נקי או מוזנח. זה משקף עבורו את פעילות הוועד בבניין. עוד לא קרה לנו שעסקה נפלה בגלל ועד שלא מתפקד, אבל קרה שאנשים לא היו מעוניינים לבחון את הדירה לאחר שראו סביבה חיצונית מוזנחת", מספרים ירון לאופמן ויחיעם וייץ מסוכנות הנדל"ן דינמיק בחיפה.



מסתבר שהוועד נהפך למאוד רלוונטי אם הדייר הפוטנציאלי מתכנן לשפר את מרחב המחייה שלו על חשבון המרחב המשותף, למשל לחצוב פתח לגג או יציאה מהדירה שלו לחצר המשותפת. במקרה כזה, חשוב לו לבדוק מה הסיכוי לשיתוף הפעולה של הוועד ושאר הדיירים.



מסי הוועד הם קריטריון משמעותי לפעמים, בעיקר בעיני שוכרי דירות, שעבורם תשלום של עוד מאה-מאתיים שקל בחודש יכול להיות משמעותי.



עם זאת, דיירים קיימים מתרגשים פחות מתפקוד הוועד ויותר ממטרדים ישירים כמו לכלוך, רעש, חניה ושכנים מעצבנים. בחברת בדק בית, המפיקה דו"חות מידע לרוכשי דירות, בודקים את נושא השכנים עבור כ-300 לקוחות בחודש. בשנת 2006 רק 9% מכלל התלונות בדו"חות נגעו בתפקוד של נציגויות הבתים, כאשר במודיעין ויישובי השפלה, היתה זו התלונה השכיחה ביותר - ועלתה ב-34% מהדו"חות.