צבע הכסף

מדוע כל כך הרבה דירות בישראל מוזנחות? ככל הנראה, גם בגלל האמונה לפיה שיפוצים והשקעות בדירה אינם מוצדקים כלכלית. רבים סבורים כי מי שמשקיע בדירה לא יקבל את כספו בחזרה בעת מכירתה, ועל כן חבל על הטורח וההשקעה הכספית. עם זאת, אם מבצעים את העבודות בצורה נכונה, יש סיכוי טוב להעלות משמעותית את מחיר המכירה של הדירה.



סקר שערכה באחרונה חברת השיווק והתיווך אמבסדור ישראל בקרב 500 בתי אב ממאגר לקוחות החברה, העלה כי רוב הנשאלים (52%) דיווחו כי לדעתם שיפוץ כללי של הדירה הכולל חידוש חדרי אמבטיה, שירותים, חדרי המרפסת, ריצוף והחלפת מטבח יעלה את ערכה בעת מכירה ביותר מ-50% משווי השיפוץ. 33% מהנשאלים סברו כי מכירת דירה שעברה שיפוץ כללי תחזיר 30%-50% מערך השיפוץ. 9% סברו כי ערך הדירה לאחר השיפוץ יעלה את ערכה בעד 30% בלבד. 6% הנותרים העריכו כי שיפוץ כללי לא יעלה כלל את ערך דירתם בעת מכירתה. מהסקר עולה כי הרוב אינם סבורים כי ערך דירתם יעלה בסכום הגבוה מעלות השיפוץ.



מחלקת יד שנייה של אמבסדור ישראל ניהלה מעקב אחר 300 דירות ששיווקה החברה בשלוש השנים האחרונות בירושלים. ממעקב זה עולה כי ערך דירות שבהן הושקעו 25-80 אלף דולר בשיפוצים עלה לפחות ב-45% משווי השיפוץ, ובמקרים רבים, דירה ששופצה לקראת מכירה העלתה את ערכה ביותר מ-200% משווי השיפוץ. כלומר, יש מקרים בהם השיפוץ אכן כדאי.



לא אינסטלציה, כן קוסמטיקה



"אחד מסוגי השיפוצים המוכרים הוא שיפוץ דחוף - עבודות אינסטלציה, או חיווט חשמלי, שנעשות מתוך צורך דחוף, כמו לאחר נזילת מים, פיצוץ בצינור, קצר חשמלי וכו'", אומר סוקר השוקים ועורך מחירון הדירות, לוי יצחק. "התקנת צנרת חדשה או החלפת לוח חשמל הם צורך חיוני החשוב להמשך מהלך תקין של החיים, ואינם נמנים עם מכלול השיפורים הנעשים בדירה לצורך השבחתה".



עבודת שיפוץ מסוג אחר הן מתחום הקוסמטיקה. מדובר בעבודות צביעה, החלפת ארונות מטבח לארונות חדשים, החלפת שירותים ואמבטיה, ועוד שינויים שאינם נחשבים למהותיים - כל זאת, כדי למשוך את עיני הקונים ולפתותם לקנות את הדירה. עלותו של שיפוץ קוסמטי טוב יכולה להסתכם ב-25-30 אלף שקל (6,000-7,000 דולר), אם עושים אותו באופן נכון, כלומר משתמשים בחומרים ובמוצרים זולים. מדובר בעלות זניחה למחיר הדירה, אולם מדובר בהחלט בפעולה שעשויה להשפיע על קונים.



כך, למשל, דירת 3.5 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר בבניין ישן ברחוב אמסטרדם בתל אביב הוצעה למכירה ב-250 אלף דולר. למרות המיקום האטרקטיווי, לא עלה בידו של המתווך למכור את הדירה.



לאחר פנייה לבעל הבית, קיבל המתווך את אישורו לקלף את הטפטים הישנים מן הקירות ולצבוע את הדירה בצבעים בהירים. הדירה נמכרה מיידית במחיר הגבוה ב-40 אלף דולר מהמחיר הראשוני המבוקש.



לעתים קרובות, המשקיע מקבל את שכרו בהאצה ניכרת בהליכי מכירת הדירה. רחוב יותם בחיפה, לדוגמה, אינו נחשב למבוקש, משום שמדובר בציר ראשי שמנקז אליו תנועה רבה וסובל ממחסור במקומות חניה. דירות שמוצעות בו למכירה עלולות להמתין לקונים חודשים ארוכים, ואף יותר משנה.



דירת 4 חדרים משופצת, שהושקעו בה כ-10,000 דולר, נמכרה כעבור חודשיים ב-165 אלף דולר על ידי קונים שציינו, כי מלכתחילה לא חשבו על רכישת דירה ברחוב, אולם ביקרו בדירות רבות במקומות טובים יותר בסביבה ומצאו אותן מוזנחות ודורשות עשרות אלפי דולרים השקעה.



חשבון פשוט עשוי לגלות, שבעל הדירה לא הרוויח הרבה, אם בכלל, בעבודות השדרוג: מחיר השוק של דירות דומות לא משופצות יכול להגיע ל-150-155 אלף דולר. עיקר הרווח שלו היה המכירה המהירה, שאיפשרה לו להפנות את הכסף למטרות אחרות.



לחשוב על הקונה העתידי



יצחק מתאר סוג נוסף של שיפוץ שמבצעים בעלי בתים: שדרוג לצורך מגורים עצמיים, כזה שנועד להפיק הנאה מהחיים בדירה ואינו מכוון לגריפת רווחים במכירה. לעתים שדרוג כזה יכול להשתלם ולעתים הוא יכול להתברר כאסון.



לדבריו יצחק, "כולנו מכירים את הסרט, שבו אנו נכנסים לתוך בית ששופץ לחלוטין, הושקעו בו סכומי כסף אדירים, וחושבים לעצמנו: כמה זה מכוער, הייתי מחליף את הכל, איזה ריצוף מגעיל, איזה צבע נוראי לארונות המטבח! המסקנה מזה היא, שאם אתה משפץ לצורך מגורים לטווח ארוך, זכותך להשתולל כאוות נפשך, אבל אם אתה מתעתד להתגורר בדירה שנתיים שלוש ולמכור אותה, כדאי לך להתחשב בטעמו של הקונה הפוטנציאלי".



יצחק מציע לבחור בעיצובים שנחשבים למקובלים בארץ. שיפוצים מסוג זה, שכוללים מטבח חדש ברמה טובה, מיזוג אוויר מיני מרכזי, ריצוף, החלפת אינסטלציה וחשמל, יכולים לעלות 20-40 אלף דולר, ובגלל עלותם הגבוהה אינם מחזירים את ההשקעה במלואה בעת המכירה.



לעומת זאת, מי שמשפצים למען עצמם מספיקים ליהנות מהשקעותיהם למשך זמן מסוים, וברוב המקרים מצליחים להאיץ את מכירת הדירה ואף למכור אותה במחיר הגבוה ממחירי השוק המקובלים על דירות דומות לא משופצות בסביבה.



דוגמה מובהקת לסיפור כזה היא דירת 4 חדרים ברחוב בורוכוב בגבעתיים, ששופצה ב-32 אלף דולר. הבעלים המשיכו להתגורר בדירה יותר משש שנים, אך השיפוץ השתמר לחלוטין. לאחר מכן הציעו את הדירה למכירה ב-370 אלף דולר ומכרו אותה לאחר כחודשיים ב-361 אלף דולר, לעומת דירה דומה ללא שיפוץ ששווי השוק שלה הוא כ-255 אלף דולר בלבד. במקרה זה, אם כן, הבעלים נהנו הן מעלייה באיכות החיים והן מהחזרת השקעתם.



סוג מורכב יותר של שיפוצים כולל עריכת שינויים בדירה, שבירת קירות, ותכנון פנימי ברוח הזמן. שיפוץ מסוג זה נפוץ מאוד לצורך שימוש עצמי, אך נעשה בו שימוש רב גם על ידי יזמים וקבלני שיפוצים לצורכי יזמות. שיפוץ כזה מצריך עירוב של אדריכל, ומדי פעם גם אישורים מהעירייה.



בעלי הנכסים והיזמים שמבצעים את סוג השינוי הזה מנצלים את העובדה שדירות ישנות כללו חדרי שינה גדולים מאוד (לעתים אף יותר מ-15 מ"ר), כמה מרפסות ושטחי פרוזדור גדולים שביזבזו שטח.



כפיר זוהר מסוכנות אנגלו סכסון מציין כי הצפון הישן של תל אביב, הרחובות פרישמן, אבן גבירול, בן יהודה וכו', מתאים במיוחד ליזמויות שכאלו. תושבי הצפון הוותיקים הם בדרך כלל אוכלוסייה מבוגרת, שבערוב ימיה אינה רוצה לשפץ, ומעדיפה למכור את הדירות במצבן הנוכחי, כדי לעבור לגור ליד הילדים או לאפשר לעצמה מעבר לדיור מוגן. פעמים רבות המוכרים הם יורשים, שמעוניינים לקבל את הכסף באופן מיידי בלי להשקיע זמן ואנרגיה בדירה.



הדבר מאפשר ליזמים לרכוש בזול דירות במצב לא טוב, להשקיע בשיפוצים ולמכור ביוקר. הדוגמאות לסוג זה של שיפוצים רבות: יזם רכש מיורשים דירת 2 חדרים, עם פרוזדור ו-2 מרפסות, ברחוב יוחנן הורקנוס בתל אביב, שמשתרעת על כ-80 מ"ר, ב-180 אלף דולר. בעזרת אדריכל היא עוצבה מחדש, שטחי המרפסות "הוכנסו" לפנים הדירה, המטבח, פינת האוכל והסלון כונסו ליחידה אחת, והדירה נהפכה לדירת 3.5 חדרים חדישה ומודרנית. ההשקעה בדירה היתה בסדר גודל של כ-20 אלף דולר ומחיר המכירה הגיע ל-280 אלף דולר, כלומר רווח של 80 אלף דולר.



יזמים איתרו דירת 2.5 חדרים גדולה במיוחד, 80 מ"ר, ברחוב סוקולוב, ורכשו אותה ב-240 אלף דולר. הם השקיעו בה 25 אלף דולר, שיפצו אותה והפכו אותה לדירת 3.5 חדרים קטנים יותר. כעבור חודשיים, מכרו אותה ב-295 אלף דולר.



ברחוב בן יהודה נמכרה דירת 2 חדרים בשטח בנוי של 85 מ"ר תמורת 180 אלף דולר, שופצה בכ-15 אלף דולר נוספים ונמכרה לאחר חודש ב-215 אלף דולר - רווח של 20 אלף דולר.



בירושלים כן, בחיפה לא



גם בירושלים שיפוץ משתלם לפעמים. לדברי סמנכ"ל פיתוח עסקי באמבסדור ישראל, ערן לוי, "לאור ההתעניינות הגוברת של תושבי חוץ בדירות ובתים בבירה, שיפוץ לפני מכירה בסטנדרטים המקובלים על הרוכשים יכול להחזיר את מלוא עלות השיפוץ ואף מעבר לכך".



בחיפה, לעומת זאת, העניינים יגעים. זכיין אנגלו סכסון חיפה, דרור אלוני, מספר כי עקב המיתון שבו נתון עדיין שוק הדירות בעיר, גם השיפוצים לא מצליחים לסייע. מכך ניתן ללמוד, כי למצב שוק הנדל"ן יש קשר ישיר לסיכוי לגרוף רווחים על שיפוץ והשבחת דירה. כששוק הנדל"ן בפריחה, הסיכוי לגרוף רווח משיפוץ גדל, ואף יזמים נכנסים לענף ההשבחות. כשהשוק חלש, הסיכוי להרוויח על השקעות בדירה פוחת, אם כי הוא עדיין קיים, וכאמור גם להאצת מכירת הדירה יש שווי כספי.