מה היקף המשכנתאות האבודות של הציבור האמריקאי?

קייסי סרין מכיר היטב את עודף ההיצע בשוק הדיור האמריקאי. ב-2006 רכש מעצב אתרי האינטרנט הצעיר (בן 24) שבעה בתים שונים במשך 5 חודשים. הוא שיקר בנוגע למשכורתו כשלקח הלוואות ומעולם לא נדרש למקדמה. כיום מחזיק סרין בחוב של 2.2 מיליון דולר; שלושה מהבתים שרכש עוקלו והאחרים צפויים להימכר גם כן. אתר האינטרנט שלו Iamfacingforeclosure.com נהפך לאתר עלייה לרגל לבעלי משכנתאות בעייתיות.



סרין ודומיו הם הבעיה הגדולה ביותר של וול סטריט. מהו היקף המשכנתאות האבודות של הציבור האמריקאי? התשובה הזו חשובה מאוד לכל מי שרכש משכנתאות ובתים במהלך פריחת שוק הדיור וכאשר המשכנתאות נראו בטוחות. התשובה חשובה גם לבנקי ההשקעות אשר יצרו חטיבות של משכנתאות. התשובה לשאלה תקבע אם ארה"ב תיקלע למיתון, והתשובה גם עשויה לקבוע את תוצאות הבחירות בשנה הבאה.



רוב הנזק עד כה נגרם בתחום שוק משכנתאות הסאב-פריים (subprime, משכנתאות בריבית גבוהה ללווים בעלי היסטוריית אשראי בעייתית), המסוכנות. ב-13 במארס, דיווח איגוד בנקאי המשכנתאות ש-13% מלווי משכנתאות הסאב- פריים מאחרים בתשלומיהם. כ-30 חברות משכנתאות סאב-פריים סגרו את שעריהן בשלושת החודשים האחרונים. עלות הביטוח כנגד משכנתאות אלו נוסק והאפקט המשמעותי ביותר צפוי להופיע רק כאשר בעלי משכנתאות רבים ימשכו בכתפיהם ויאמרו: "אין לי".



האם מצב זה צפוי לפגוע בצורה הרסנית בכלכלה האמריקאית, או שזהו מטרד בלבד? הדעות בוול סטריט חלוקות. רבים מאמינים ש"ברדק" המשכנתאות יישאר מוגבל לתחום הדיור. מספר המשכנתאות בסיכון קטן מכדי שיפגע בשווקים אחרים. גם אם חמישית מ-650 מיליארד משכנתאות הסאב-פריים שנלקחו יאבדו, זה עדיין סכום לא משמעותי בכלכלת 40 טריליון הדולר.



אך מספר הפסימיים הולך וגדל.



קריסה כללית של ארה"ב



הפסימיים מאמינים ששוק הסאב-פריים משקף תחילתו של תהליך שיפגע בכל שוק מוצרי האשראי ואשר ימשוך את כלכלת ארה"ב למיתון. סטיבן רואץ', הכלכלן הבכיר במורגן סטנלי, קרא באחרונה לשוק משכנתאות הסאב-פריים ה"דוט.קום החדשים". בדומה לתהליך שהתחיל בקריסתם של כמה מיזמי אינטרנט ב-2000, הוא צופה שקריסתן של המשכנתאות המסוכנות ביותר תביא לקריסה כללית של כלכלת ארה"ב.



כדי לנסות להעריך מי צודק, עליכם להבין את כמות המשכנתאות בסיכון ואת האופנים שבהם יכולים החובות האבודים בתחום הסאב-פריים להשפיע על הכלכלה כולה.



שוק המשכנתאות האמריקאי הוא עצום. הוא מורכב מהלוואות בהיקף של כ-10 טריליון דולר אשר 75% מהם מאוג"ח על ידי חברות המשכנתאות הממשלתיות פאני מיי ופרדי מק (חברות אלו רוכשות הלוואות מהבנקים ומספקות אותן לצרכנים בתור משכנתאות). רוב שוק המשכנתאות האמריקאי הוא שוק בסיכון נמוך. שני שלישים מהלווים נהנים מדירוגי אשראי טובים ובעלי משכורות קבועות. אך מיעוט הולך וגדל של הלוואות ניראה אחרת, עם לווים חלשים, ריביות משתנות וללא ערבויות מספקות.



במשך כעשור, שוק המשכנתאות בעל שיעור הצמיחה הגבוה ביותר היה השוק ששוכן בתחתית. לווי סאב-פריים מהווים כיום כ-20% מכלל בעלי המשכנתאות החדשות וכ-10% מכלל שוק המשכנתאות. שיעורי הריבית הנמוכים בטווח הקצר, שנרשמו במהלך העשור האחרון, הובילו לפריחה בשוק משכנתאות בעלות ריבית משתנה (ARM).



כאשר שוק הדיור החל להאט, הלווים זרזו את קצב מכירת המשכנתאות על ידי הורדת הדרישות מהמלווים. אנשי וול סטריט עודדו אותם. המשקיעים חיפשו אחר נכסים רווחיים והבנקים והברוקרים יכלו להרוויח עמלות שמנות באמצעות חלוקת הסיכונים של אותן הלוואות.



הביקוש ירד בשיעור החד ביותר בתחתית הסולם, בשוק משכנתאות הסאב-פריים ובשוק המשכנתאות המעט טובות יותר - Alt A. דו"ח של קרדיט סוויס מעריך ש-80% מהלוואות הסאב-פריים ב-2006 כללו "תמריץ" של ריבית נמוכה; כמעט 8 מכל 10 משכנתאות Alt A היו "הלוואת שקרנים", הניתנות ללא כל תיעוד המעיד על חוסנו של המלווה. חוקים נוספים של שוק המשכנתאות נזרקו מהחלון ובקיצור, הלווים הגרועים ביותר בשוק האמריקאי יכלו לרכוש בתים פרטיים מבלי להשקיע פרוטה.



הביקוש למשכנתאות היה גדול, אבל כאשר החלו הריביות לעלות החלו יותר ויותר בעלי חובות להתקשות לעמוד בתשלום. מחקר של כריסטופר כגן, מפירסט אמריקן קורלוג'יק מגלה ש-60% ממשכנתאות ה-ARM מאז 2004 ידרשו תשלום של 125% על מנת לכסותן. כ-20% ממשכנתאות ה-ARM יידרשו להגדיל את התשלום החודשי שלהן ב-50% או יותר.



מעט מאוד לווים יכולים להתמודד עם הגזירה הזו. כאשר מחירי הבתים עלו, זה לא הפריע לאף אחד. אך כיום, כאשר מחיר הבתים נבלם, ואף החל לרדת, המצב השתנה. הקשיים הגדולים ביותר עמדו בפני לווים אשר שווי בתיהם נמוך משווי המשכנתא. עד דצמבר 2006, רק 7% מבעלי הבתים בארה"ב סבלו ממצב זה. לוקחי משכנתאות חדשות במצב קשה יותר - ב-2006 כ-18% מלוקחי המשכנתאות היו בעלי הון גלום נמוך משווי המשכנתא.



על סמך הנתונים הללו, כגן מעריך ש-1.1 מיליון משכנתאות, 13% מכלל משכנתאות ה-ARM שנלקחו בין 2004 ל-2006, בשווי כולל של 326 מיליארד דולר, צפויות לא לעמוד בתשלומים ולהסתבך בעיקולים. כגן מעריך שנפילה נוספת במחירי הבתים עלולה להוביל ל-70 אלף עיקולים נוספים.



הפסד של 112 מיליארד דולר



הנזק לוול סטריט אינו צפוי לזעזע את המשקיעים. כגן צופה הפסד של 112 מיליארד דולר במשך כמה שנים. גם נפילה גדולה הרבה יותר אינה הרסנית עבור שוק ההון האמריקאי, שאיבד 600 מיליארד דולר משוויו רק ב-27 בפברואר.



על אף ששוק הסאב-פריים אינו מהווה סיכון גדול לוול סטריט, הוא עדיין עלול להכאיב לבנקאים בדרכים אחרות. באחרונה לא מאשרות חברות המשכנתאות, דוגמת קנטריווייד, חברת המשכנתאות הגדולה בארה"ב, הלוואות ללא תשלום ראשון. גם פרדי מק ו-HSBC מעלות מחדש את המשוכות שיש לעבור לשם קבלת משכנתא. בקרדיט סוויס מעריכים שמגמה זו צפויה להקטין את שוק הסאב-פריים ב-50% בשנתיים הקרובות. גם אם הכיווץ בשוק המשכנתאות יוגבל למשכנתאות המסוכנות ביותר, עדיין הוא צפוי להשפיע על שוק הדיור כולו.



הירידה בשוק הסאב-פריים, יחד עם העלייה בכמות העיקולים, צפויה להגדיל בכ-20% את היצע הבתים בארה"ב מרמתו הגבוהה הנוכחית של 3.5 מיליון בתים. הירידה בביקוש והעלייה בהיצע תפגע בחברות הבניה, ואלו בתורן יצמצמו את פעילותן ויובילו להאטה נוספת בתמ"ג. עקב הצמצומים יפוטרו עובדים רבים ושיעור האבטלה יעלה בדרמטיות.



היצע הבתים המוגזם יוביל לירידה נוספת במחירי הבתים באזורים דוגמת קליפורניה ופלורידה, שבהם יש יחס לא פרופורציוני של הלוואות מסוכנות. דיוויד רוזנברג ממריל לינץ' טוען שמחירי הבתים עדיין גבוהים מדי, למרות הירידות של החודשים האחרונים. לדבריו, נתונים היסטוריים בנוגע ליחס בין גובה המשכורת לעלות בית מצביעים על אפשרות לירידה נוספת של 10% במחיר הבתים עד סוף השנה. ירידה שכזו בהחלט יכולה להכניס את כלכלת ארה"ב למיתון.



עד כה הצליחו הצרכנים לאזן את ההאטה בשוק הדיור: הצריכה הפרטית בארה"ב עדיין עולה בשיעור שנתי של 3% הודות לשוק תעסוקה חיוני. אך איש אינו יודע כיצד יגיבו הצרכנים לנפילה במחירי בתיהם. כלכלנים מעריכים שהציבור האמריקאי מחזיק בנכסי נדל"ן בשווי 20 טריליון דולר; ירידה של 10% בשווי נכסים אלה עלולה לעצור את הצמיחה בצריכה הפרטית.



ב-2000 הובילה פקיעת הבועה את הבנק הפדרלי לנקוט מדיניות מוניטרית מקלה. מצב זה אינו צפוי לחזור על עצמו: ב-21 במארס הצהיר הבנק הפדרלי כי הוא יותר מודאג מהאינפלציה מאשר מהמיתון.



פקיעת בועת הדיור צפויה להוביל לשינויים גם בגבעת הקפיטול. הדמוקרטים מאשימים כעת את ממשל בוש בחוסר מעש.



ג'ורג' בוש מתגאה, לא אחת, בגידול במספר בעלי הבתים במהלך תקופת נשיאותו. מאות אלפי אזרחים, אשר יאבדו את בתיהם למעקלים, רובם עניים ושחורים, יצרו כוח פוליטי אמיתי. ה"מרכז להלוואות אחראיות", מדווח שמחצית מהלוואת הסאב-פריים שנלקחו בשנים האחרונות, נלקחו על ידי ציבור שחור. כלכלנים מעריכים שאחד מכל 10 בעלי בתים שחורים בארה"ב יאבד את ביתו בשנים הקרובות.



הלחץ הציבורי למצוא את האשמים במצב הנוכחי הולך וגובר. הילרי קלינטון וחברי קונגרס דמוקרטים קוראים לשינוי בחוקי ממשל הדיור הפדרלי (FHA). רבים מסכימים ש"ברדק" הסאב-פריים נובע בחלקו מכשל רגולטורי וכי יש להגן על החלשים מכרישי ההלוואות. אך אסור למהר ולקבוע מגבלות רגולטוריות אשר ירחיקו את המשקיעים משוק הסאב-פריים לצמיתות, ובאמת יפגעו בחלשים.