אייבי נאמן: "מחירי הנדל"ן כיום אינם בועה. עברנו שנים קשות, אך כל עוד הכלכלה מתפתחת, יצמח גם הענף"

יובל שנים השלים עו"ד אברהם (אייבי) נאמן במקצוע עריכת הדין. 50 שנה בהן פעל במגזר הפרטי ונהפך לאחד האייקונים המובהקים של ענף הנדל"ן בישראל. מי שייצג את שועי הארץ בעסקותיהם החשאיות, היה ידידם הקרוב של מנחם בגין ושמעון פרס, נהפך בעצמו ליזם הבולט בצפון תל אביב, ומלווה כיום את מסעות הרכש של ארקדי גאידמק - עומד אף הוא, ממרום שנותיו, נפעם אל מול המגמות החדשות בשוק הנדל"ן המקומי.



"מעולם לא היינו עדים לכניסה כזו של גופים מוסדיים, מקומיים וזרים, אל שוק הנדל"ן", הוא מסכם, "אם עד היום חיפשו קרנות הפנסיה אחר עסקות תשואה בנכסים מניבים, הרי שכיום נולדו בשוק קרנות, גם זרות, המוכנות להשקיע בייזום של נכסים חדשים, ומביאות לעליית מחירים".



והמחירים עוד יוסיפו לעלות?



"המחירים יעלו כי נותרה רק כמות קטנטונת של קרקעות פנויות, וברקע יש שאיפה של המדינה לאכלוס 10 מיליון יהודים. המחירים בתל אביב למשל הכפילו עצמם בתוך שנתיים. קרקע שנמכרת כיום בגוש הגדול בטווח של 270-280 אלף דולר ליחידה, נמכרה לפני כשנתיים ב-120 אלף דולר ליחידה. בעתיד, מחירי הקרקעות עשויים לעלות עוד ב-50%, בגלל המחסור והבנייה לגובה".



כלומר, אין חשש להיווצרות בועה?



"מחירי הקרקע הם אמנם בעיה, אך הנדל"ן כיום אינו בועה. עברנו 7-8 שנים קשות, וכל עוד הכלכלה מתפתחת, יצמח גם הענף".



מה הפתרון להאמרת מחירי הקרקעות?



"הפשרת קרקעות המינהל. בנימין נתניהו מוביל כיום את המהלך להפרטת הקרקע, וזו מהפכה גדולה, גדולה יותר מהרפורמות בנמלים או הפרטת בז"ן. נתניהו היה שר האוצר הטוב ביותר שהיה למדינת ישראל. הוא יזם את המהפכות שהביאו את ישראל לפסגה. הוא העמיד את הכלכלה הישראלית על רגליים עצמאיות. אגב, לא הרבה יודעים, אבל הוא גם היה אבי מתווה קרנות הריט, מהלך מהפכני נוסף בנדל"ן.



הציניקנים יאמרו כי הקריאות להפרטת הקרקע באות מכיוונם של אינטרסנטים, המעדיפים שיקולי רווח אישי על צורך לאומי וחברתי. ואולם נאמן מאמין כי מדובר במתווה הנכון למשק הישראלי.



"בעולם נותרו רק 3 מדינות אשר שולטות על קרקעותיהן: סין, קובה וישראל. התפישה הזו של קרקעות השייכות ללאום ולא לאזרחים פסה מן העולם. המדינה לא בנויה לפיתוח קרקעות. התנהלותה איטית ומסורבלת, פשוט משום שזה לא ייעודה. המנוע לפיתוח הוא בידי היזמות הפרטית.



"בנוסף, ההפרטה הרי תכניס לקופת המדינה סכומי עתק אשר ישנו את הכלכלה הישראלית לעוד שנים רבות ויאפשרו הורדת מסים ושגשוג. מכירת הקרקעות מגלמת את תקציב המדינה ל-20 השנים הבאות".



ומה לגבי החשש מפגיעה באינטרסים הלאומיים-ביטחוניים?



"תמיד היה חשש מכניסת הון ערבי שירכוש את קרקעות המדינה. אז מה? אי אפשר לייצא קרקע, אלא רק לפתח אותה, לבנות ולמכור. גם אם ייכנסו משקיעים ערבים - שיפתחו ויעשו מה שהם רוצים בקרקע. הם לעולם לא יוכלו לייצא את הקרקע לסעודיה או לירדן.



"אחרי מלחמת יום הכיפורים, למשל, נכנס הון עתק ממדינות הנפט לאנגליה, והגיע עד כדי 100 מיליארד ליש"ט. באנגליה עלה אז החשש מ'לונדון בבעלות ערבית'. כיום אנו כבר 30 שנה אחרי - האם ישנה בעלות ערבית מוחלטת בעיר? כבר אחרי 10 שנים החלו המשקיעים לממש, ו-40% מהכסף כבר יצא משם. מה היה קורה אם היו מכניסים את הכסף לבנקים ומושכים אותו באחת? הכלכלה היתה מתמוטטת. בהשקעה בנדל"ן כל הכסף מוזרם לשינוע הכלכלה המקומית. זו, לא רק שלא נפגעה, אלא פרחה. דבר דומה קרה עם הכסף היפני שנכנס לארצות הברית בשנות ה-80.



"צריך להבין שכסף חושב איך להרוויח כסף. הלוואי שכסף סעודי יושקע בישראל".



כיצד אם כך כדאי יהיה לציבור להשקיע כעת: קבוצות רכישה? ריטים?



"אם חשבו שהגברת כהן מחדרה תשקיע 50 אלף דולר בריט - אז זה לא יקרה בעשר השנים הקרובות. עדיף לה כיום להשקיע במניות או בקבוצות רכישה. על 50 אלף הדולר שהיא תשקיע בקרקע ובבנייה, היא תעשה בתוך 3 שנים 50 אלף דולר נוספים בפטור ממס. לאט לאט יתפסו קבוצות הרכישה את מקומן של החברות הגדולות, בעיקר בתל אביב. באשר לריטים, ייקח כעשור עד שישיגו תנופה. גם באמריקה, במשך 25 שנה היו ההשקעות בהן נמוכות, אך מהרגע שהשוק התרגל לנוכחותן, הן נהפכו למובילות שוק עם רווחיות מדהימה של כ-20% לשנה".



איש הגוש הגדול



לא בכדי מזכיר נאמן את הגוש הגדול ואת מתווה קבוצות הרכישה (הדומיננטי בו). עוד בשנת 72' מונה מטעם בית המשפט, יחד עם חמישה עורכי דין אחרים, למנהלם של 3,200 בעלי הקרקע בגוש הגדול בצפון תל אביב. שטחי חול שנרכשו לפני עשרות שנים במסגרת גאולת קרקעות נהפכו כיום לעתודת הקרקע היקרה בישראל - 3,000 דונם מהם הופשרו עד כה רק 600 דונם לבנייה.



אתה מודע לקולות הביקורת הנשמעים מצד בעלי הקרקע כלפי המנהלים והתנהלותם?



"המנהלים זה הדבר הטוב ביותר שקרה להם, משום שהם הפכו אותם לאנשים עשירים מאוד. 3,000 יהודים לא יכולים להגיע לשום הסכמה ביניהם, ומינוי המנהלים הצדיק עצמו, ולו בזכות המהלך של העברת הקרקע לאחריות המדינה. אם מישהו מותח ביקורת, הוא כפוי טובה או ממורמר כרוני. אי אפשר היה להגיע ליותר מזה".



לפני כ-4 חודשים פורסם ב-TheMarker כי מדינת ישראל ובעלי הקרקעות בגוש הגדול גיבשו טיוטת הסכם לפיה יוותרו הבעלים הפרטיים על מחצית זכויות הבנייה אותן הם מחזיקים בשטח שדה דב ובסביבתו, ובתמורה תפעל המדינה לפינוי השדה ולהפשרת השטחים סביבו לבנייה.



ההערכות הזהירות דיברו על פוטנציאל של כ-2 מיליארד דולר הטמון בבניית כ-13 אלף יחידות דיור. ההערכות כיום מדברות כבר על פוטנציאל של יותר מ-20 אלף יחידות (לא כולל הסרת מגבלות הבנייה לגובה במגרשים סביב). כמו בדיון על יתר עסקיו, שומר עו"ד נאמן על דיסקרטיות, ומסרב בעקשנות לנדב פרטים על המהלכים האחרונים. עם זאת, הוא נאות לספר על הרקע לגיבושה של התוכנית.



"זו תוכנית שהבאתי בפני המדינה עוד כשדן חלוץ שימש קצין אג"מ בחיל האוויר, ומנכ"ל משרד הביטחון היה עמוס ירון. זו היתה הפעם הראשונה בה דיברו מפורשות על פינוי שדה דב, וחיל האוויר החל אז בהכנת תוכנית חלופית למתקניו במקום. צריך להבין, ששדה דוב לא משרת את העיר תל אביב, אלא מפריע לפיתוחה. הוא משרת רק תיירים וטיסות לאילת, פוגע בבנייה ובמלונאות וגורם לזיהום אוויר ולמטרדי רעש".



אם כך, היכן עומדת טיוטת ההסכם שגובשה?



"אני מקווה שתוך חודש נוכל להודיע למדינה על נכונותנו לחתום. איני יודע עדיין מה עמדת המדינה".



לאחרונה, פורסם על תחילתו של שיתוף פעולה בין עיריית תל אביב למשרד התחבורה לקידום חזון האי המלאכותי מול חופי צפון העיר אשר ישמש שדה תעופה חדש. האם החזון ריאלי?



"בהחלט. המצב הראוי עבור המדינה הוא שדה תעופה על הים שישמש טיסות בטווחים בינוניים, ושדה תעופה טרנס-אטלנטי בנתב"ג. בימינו אין מקום לשדה תעופה בתחומי עיר, וברגע ששדה דב יפונה, תל אביב תשגשג באופן חסר תקדים. לזכותו של חולדאי ייאמר, שהוא מאמין גדול בפרויקט".



בכובע של יזם



בשנת 56' ייסד אייבי נאמן את משרדו. המשרד, המעסיק 13 עורכי דין, נחשב לאחד המובילים בתחום המקרקעין בארץ. נאמן, בן מחזורם של פרופ' אמנון רובינשטיין ועו"ד אמנון גולדנברג באוניברסיטה העברית, בעצמו אב לשני עורכי דין, שמר לאורך השנים על מבנהו המצומצם יחסית של משרדו, למרות המוניטין הרב שצבר.



ברבות השנים החל נאמן לחבוש גם את כובע היזם - החל בבעלותו בחברת רסקו, דרך חכירת מגדל אמות משפט ל-10 שנים (לשם השבחתו), וכלה בפרויקטים המזוהים ביותר עמו: שכונת אזורי ח"ן ומגדלי נאמן, שבצפונה של תל אביב.



השכונה אזורי ח"ן (הקרויה לפי ראשי התיבות של אמו, חנה נאמן), משתרעת על שטח פרטי של כ-500 דונם (מהם 200 דונם שהועברו לעירייה), עליהם בנו הבעלים (וביניהם עו"ד נאמן) מאז סוף שנות ה-80 כ-600 יח"ד. השכונה מתרחבת בימים אלו דרומה, ותקיף עם השלמה 2,000 יח"ד.



הפרויקט לגביו מגלה נאמן התלהבות רבה הוא זה בו הוא מתגורר עם רעייתו דליה - פרויקט מגדלי נאמן היוקרתי. לפני כשנתיים סיים נאמן (בשיתוף חברת אזורים) את בניית השלבים הראשונים בפרויקט, הכולל 200 יח"ד ב-4 מגדלים + 3 בתי חיבור, במתחם יוקרתי סגור. עם דיירי הפרויקט נמנים יוסי רוזן, דני טוכנר ואיציק מרדכי, ששילמו אז 1,500-1,750 דולר למ"ר (בדירת 4 חדרים), ו-2,000-2,500 דולר למ"ר בדירת 5 חדרים. לאחרונה טיפסו המחירים בחדות, ואיש העסקים משה ממרוד כבר מכר את דירתו בפרויקט ב-18 אלף דולר למ"ר.



היכן עומד המשך הפרויקט?



"בעוד כ-9 חודשים יתחיל השלב הבא, בניית 100 יח"ד נוספות ב-2 בניינים + 2 בתי חיבור נמוכים. הדירות, להערכתי, יתומחרו לפי 10,000 דולר למ"ר בממוצע".



מה דעתך על מתחריכם בפרויקטי היוקרה המתוקשרים שבמתחם צמרת?



"חבס הם דוגמא מובהקת לידע בשיווק: איך הופכים בניין במקום הגרוע בתל אביב למותג. שיווקית צריך להוריד את הכובע בפניהם".



ומה באשר לשוק מגדלי היוקרה בכללותו?



"מגדלי יוקרה ימשיכו להיבנות, אך צריך לזכור שמדובר בשוק קטן. מספר הלקוחות אליהם פונים פרויקטים אלה מוגבל".



מה דעתך לגבי שוק היוקרה המתהווה בתחום המבנים לשימור?



"רק באחרונה, שיווקתי את 14 הדירות בבית התמר בנחלת בנימין, כולן לתושבי חוץ, במחירים שסביב ה-6,000 דולר למ"ר. שימור מדבר ללב האנשים. אני עצמי נולדתי בנחלת בנימין, גדלתי בשדרות רוטשילד, ועד היום אני מסתובב יחד עם רעייתי באזור".



מה יהיה באמת עתיד נוכחות הזרים בשוק?



"הנוכחות תלך ותגדל, כי זו כלכלה גלובלית. אנו חייבים להתחרות בתשואה עם כל מדינה אחרת בעולם, בדיוק כמו בהיי-טק. כרגע אנו אטרקטיוויים, וזה טוב לישראל".



והיכן יהיו היעדים האטרקטיוויים עבור היזם או המשקיע הישראלי כעת?



"בארץ אלו השטחים מהירקון צפונה, עד הרצליה. כמובן, שעיקר ההשקעה של החברות הישראליות היא בחו"ל, שם הנוכחות הדומיננטית היא ברומניה ובבולגריה. הפשרת הקרקעות שם מהירה, וזה הולם את אופיו של המשקיע הישראלי".



גיל: 73



מצב משפחתי: נשוי (בשנית) + 2



פעילות יזמית: אזורי ח"ן, מגדלי נאמן, בעבר מבעלי רסקו, מלווה את מסעות הרכש של גאידמק



פעילות ציבורית: קונסול כבוד של סרביה-מונטנגרו בישראל. בעבר חבר הוועדה המייעצת לבנק ישראל, יו"ר מרכז בית"ר, סגן יו"ר ההתאחדות לכדורגל