תחזית הנדל"ן של TheMarker: ירושלים בשיא, תל אביב תעלה, רמת גן תירגע

שוק הנדל"ן בשנה הקרובה יהיה קצת רגוע יותר מזה של השנה הקודמת בכל הקשור לתנודות מחירים. כך, בגדול, קובעת תחזית 16 הערים של TheMarker שנערכת זו השנה השלישית, בחג פסח שני. לא, המיתון אינו אמור לחזור אלינו. להפך: נראה שהשוק מגיב בצורה בריאה למציאות שבה מחירי נכסים באזורי ביקוש עלו בשנים האחרונות ב-20%-30%, בעוד שנכסים במקומות סמוכים נותרו באותן רמות מחירים. אין צעד הגיוני יותר מאשר לבדוק את המקומות בשולי אזורי הביקוש, ולנסות לאתר בהם את מוקדי הביקוש הבאים.



אחד מהם עשוי להיות 100 ק"מ צפונית מתל אביב - חיפה. לאורך כל שנות ה-90, מחירי הדירות בחיפה הגיעו לרמות של 65% ממחירי הדירות בתל אביב. בחמש השנים האחרונות הלכו פערי המחירים בין שתי הערים והתרחבו, עד שכיום מחיר דירה ממוצעת בחיפה מגיע למחצית מזה של דירה תל אביבית.



מה קרה? הכלכלה המידרדרת של חיפה תרמה את חלקה לכך שמחירי הדירות שבה לא עלו בשנים האחרונות. כיום ההפרשים בין שתי הערים הם כה גדולים, שרוכשי דירה פוטנציאליים יכולים לראות את חיפה כפרבר תל אביבי מרוחק, שניתן להגיע ממנו לעיר הגדולה בשעת נסיעה ברכבת. מתווכים ואנשי שיווק מדווחים על ניצנים של תופעה כזו, ואף על כניסה ראשונה של תושבי חוץ בודדים הרוכשים נכסים יקרים בעיר. לכן, במרכז התחזית שלנו עומדת ההערכה שהיקפי העסקות בנכסי יוקרה בחיפה יתרבו, ככל הנראה ללא עליות מחירים חדות.



גם שכונות שמיועדות לזוגות צעירים ייעצרו למנוחה קטנה. המחירים בשכונות במודיעין, מזרח נתניה, פתח תקוה ונס ציונה עלו ב-20%-30% בשנים האחרונות - והגיעו לרמות המאלצות זוגות צעירים לבחון חלופות.



תושבי החוץ ימשיכו לתת את הטון גם בשנה הקרובה בכל הקשור למגורי יוקרה, במיוחד בתל אביב ובירושלים, ובשוק הנדל"ן יימשך הוויכוח בשאלה אם מדובר בבועה שתפקע בקרוב.



ולבסוף - ערי הדרום והצפון. שוקי הנדל"ן של באר שבע וכרמיאל ימשיכו לדדות מאחור, כשהתקווה היחידה לשינוי מגמה, לפחות בטווח הקצר, היא חידוש מבצעי המענקים הממשלתיים לרוכשי הדירות בנגב ובגליל. מבצעים אלה, שאכן מביאים לצמיחה נקודתית, גורמים עם סיומם לנפילה מחודשת, משום שעד כה הממשלה לא השכילה לגבותם בתוכניות לפתור את החוליים של הכלכלות בנגב ובגליל - שוק נדל"ן בריא אינו הולך ביחד עם אבטלה ועם הגירה שלילית, וכביש 6 ומסילת הברזל אינם תחליפים למדיניות כוללת שתביא לצמיחה באזורים אלה.



כיצד גובשה התחזית?



על מנת להוציא תחזית מדויקת ככל האפשר נועצנו עם עשרות בעלי מקצוע מתחום הנדל"ן: יזמים, מתווכים, שמאים, אנשי שיווק וחוקרי שוק. על מנת לגלות מחירי שוק אמיתיים של דירות יד ראשונה בפרויקטים חדשים, פנינו למשווקי נדל"ן רבים וכן לחברת מוטי ויזל ניהול ופיתוח מערכות שיווק, שניהלה מגעים עם אנשי השיווק של חברות יזמיות במקומות שונים בארץ וחשפה את מחירי הדירות בפרויקטים. במקומות מסוימים התגלו הפרשים של 90-100 אלף שקל בין המחירים עליהם מדווחים הקבלנים לבין מחירי אמת.



השתדלנו להתמקד לא רק במחירים, אלא גם באותו משתנה חמקמק שמכונה "אווירה". שינוי בשוק אינו מגיע בפתאומיות. הוא מתחיל בדברים קטנים: יותר/פחות טלפונים לאנשי השיווק ולמוכרי הדירות יד שנייה, יותר/פחות ביקורים במשרד המכירות, יותר/פחות ביקורים חוזרים במשרדי המכירות ובדירות יד שנייה, ניסיונות ראשונים להתמקח על המחיר ותנאי התשלום וכו'. כדי לחוש את האווירה, שוחחנו עם אנשי שיווק ועם בעלי דירות במקומות שונים בישראל, ושמענו מהם על העמדות שהפגינו הקונים ועל הערכותיהם לגבי הסיכוי שיצליחו למכור דירות בקרוב.



כך, למשל, למדנו על האווירה המתחממת בחיפה. כשצירפנו את זה לדיווחי שמאים ומתווכים על מספר עסקות יקרות שבוצעו בעיר, אחרי כשנתיים יבשות למדי, הבנו שבעיר מתקיים כיום תהליך חיובי, שככל הנראה יבשיל במהלך השנה הקרובה.



באשדוד, לעומת זאת, למדנו על אווירה הפוכה והתקררות מסוימת בהתלהבות של תושבי החוץ מהפרויקטים הצופים לים. מאחר שתושבי החוץ מעדיפים את נתניה או בת ים, ובמרינה יש היצע גדול של דירות קבלן - השוק נהפך לרווי.



כמו כן בדקנו את שיעורי אבטלה במקומות השונים ואת ממדי ההגירה אל הערים ומהן: שני פרמטרים שיכולים ללמד על הביקושים לדירות.



מפת תחזית 16 הערים



תודות



סייעו בהכנת התחזית: רשת אנגלו סכסון, לוי יצחק, רשת רילטי אקזקיוטיב, רשת רימקס, רשת רשף נכסים למגורים, יצחק נחושתן (באר שבע), תיווך ברק (באר שבע), השמאי ערן וולקן (חיפה), ליאורה שלוש (חיפה), ב. קרן (חיפה), השקעות מודיעין (מודיעין), אחוזה ובית (כרמיאל), השמאית נורית ג'רבי (נתניה), השמאי גד קרן (רמת גן, גבעתיים), אבי נכסים (רמת גן, גבעתיים), 5 יועצי נדל"ן (ראשון לציון), מוטי ויזל ניהול ופיתוח מערכות שיווק, מירי אופק (רמת השרון), נאות שירן (רמת השרון), השמאי אילי סוויד (אשדוד), ראובן כהן (ראשון לציון), שחף נכסים (פתח תקוה), השמאי גיורא אנגלהרט (ירושלים), דני בארי (הצפון החדש של ת"א) ופטל נכסים (הצפון הוותיק של ת"א).



ירושלים: המחירים מתקרבים לשיא



רוב העסקות הגדולות בעיר נעשות אמנם בשכונות המרכזיות טלביה, בקעה, המושבה הגרמנית ורחביה על ידי תושבי חוץ. בשנתיים האחרונות נראה שהעליות החדות התמתנו, והסתכמו ב-10%-20% בשנה האחרונה; מחירים של 7,000-9,000 דולר למ"ר, ולעתים אף יותר, על מבנים ערבים ישנים בשכונות הללו הושגו כבר לפני יותר משנה, אולם השנה העסקות נטו יותר לרף העליון של הטווח הזה.



באחרונה החלו להימכר גם דירות שיכון פשוטות בשכונות הטובות, במחירים של 150 אלף דולר לחדר, כלומר 450 אלף דולר לדירת שלושה חדרים.



מגדלים ופרויקטים יוקרתיים למגורים כמו ירושלים של זהב, וכתר דוד (ימק"א), שמוקמים ומשווקים במרכז העיר, משיגים מחירים של 7,000-8,000 דולר למ"ר; בממילא החדשה מוכרת אלרוב תמורת 8,000-9,000 דולר למ"ר. האחים ישראל מכרו בפרויקט שלהם בטלביה ב-10,000 דולר למ"ר. באחרונה נחתמה עסקת כפר דוד: חברת NAM רכשה את שאר זכויות הבנייה בפרויקט תמורת 500 אלף דולר קרקע ליחידת דיור, והיא מתעתדת לשווקו תמורת 15 אלף דולר למ"ר.







מצד שני, בשוק הנדל"ן יש הסוברים כי השקעות היזמים בעיר נהיות מסוכנות. כך, לגבי מכרז מינהל מקרקעי ישראל על קרקעות משרד החוץ, שבו שילמה חברת ב. יאיר 285 אלף דולר קרקע ליחידת דיור, סבורים אנשי נדל"ן כי מדובר במחיר מופרז.



בחלק הצפוני של העיר, בשכונת נוה יעקב, נמכרות דירות 4 חדרים ב-120 אלף דולר, במיוחד לאוכלוסייה חרדית שנכנסת לשכונה, עלייה של כ-10% בשנה האחרונה; בפסגת זאב עולות דירות 4 חדרים 150-180 אלף דולר: עליית מחירים של 10%-15% בשנה האחרונה.



מחירי הדירות בשכונת רמת אשכול עלו מאוד עקב כניסת תושבי חוץ חרדים לתוכה. בתוך שלוש שנים עלו המחירים מ-190 אלף דולר לדירת 4 חדרים ל-270 אלף דולר. בחלק הדרומי של העיר, מחירי הדירות בהר חומה עלו בכ-10% וכיום דירת 4 חדרים עולה שם כ-200 אלף דולר; בקרית יובל מחירי דירות 4 חדרים נעים בין 160 ל-200 אלף דולר. גם כאן ניכרת כניסת אוכלוסייה חרדית.



ברמת בית הכרם החילונית מושגים מחירים של 90-95 אלף דולר לחדר.



חיפה: ניצנים של שינוי לטובה בבנייה האיכותית; דשדוש בשאר הנכסים



נראה שהמלחמה לא השפיעה על שוק הנדל"ן החיפאי. דווקא בתקופה שאחריה נרשמו ניצני שינויים בשוק הנדל"ן למגורים, שסבל עד אז מירידת מחירים בכל הנישות שלו.



כלכלת העיר נמצאת בנסיגה כבר 30 שנה, עקב נפילת התעשייה המסורתית. צעירים אינם מוצאים את מקומם בעיר, ונודדים לכיוון המרכז.



בנוסף, חיפה סובלת מתחרות קשה מצד היישובים הסמוכים - הקריות בצפון, נשר וקרית טבעון במזרח וזכרון יעקב וקיסריה בדרום. כתוצאה מכך תושבי העיר מזדקנים, כמו גם רבות מהדירות בשכונות הוותיקות, נוצר היצע גדול של דירות בשכונות הכרמל, יש מעט בנייה חדשה ומחירי הדירות נמצאים בשפל.








ניצני השינוי שהופיעו בתקופה האחרונה בעיר באים לידי ביטוי ברובד העליון של השוק - בתים בודדים, דירות 5 חדרים מרווחות, ודירות בבנייה חדשה, שמספרן כאמור נמוך. בשלב זה אין עדיין עליות מחירים, אולם היקפי העסקות גדלו. כך, בשכונת היוקרה דניה נרשמו כמה עסקות של יותר ממיליון דולר.



המחירים של הדירות הישנות בשכונות התחתיות של חיפה - הדר הכרמל, קרית שפרינצק, שער העלייה, קרית אליעזר ונוה דוד - המשיכו לרדת והן נמכרו ב-600-1,000 דולר למ"ר; דירות מיושנות בשכונות הכרמל שמרו על יציבות, ומחיריהן נעים בין 1,500 ל-2,000 דולר למ"ר; מחירי דירות חדישות יותר נעים בין 2,200 ל-2,700 דולר למ"ר; מחירי דירות מקבלן בפרויקטים חדשים בסביוני דניה מגיעים לרמות של 2,500-3,000 דולר למ"ר, ואילו דירות בפרויקטים חדשים באחוזה נמכרות ברמות של 3,000-3,500 דולר למ"ר.



תל אביב: עליות בכל החזיתות



מחירי הדירות בצפון תל אביב עלו בשנה האחרונה בעד 10% במונחים ריאליים (אחרי ניכוי ירידת שער הדולר). מחירי דירות בצפון החדש נעים בין 90 ל-120 אלף דולר לחדר - בהתאם לרמות הגימור של המבנים, מספר הקומות, נוף לים, מטרדי רעש וגורמים אחרים.



המחירים בצפון הוותיק של תל אביב עלו בשיעורים של 10%-15%, ומחירי דירות ברחובות שקטים נעים בין 90 ל-100 אלף דולר בממוצע; המחיר לחדר בדירות ברחובות סואנים נעים בין 80 ל-85 אלף דולר. מדובר במחירים גבוהים יחסית, שנובעים מריבוי רכישות דירות על ידי משקיעים, למטרות פיצול.








מבחינת קרקעות, שתי עסקות השיא היו מכירת מגרש ברחוב אנטוקולסקי לחברת ב. יאיר תמורת 290 אלף דולר קרקע ליחידת דיור, ומכירת חניון של קופת חולים כללית ברחוב רמז לקבוצת רכישה לפי 369 אלף דולר ליחידת דיור. מחירי הקרקעות בצפון החדש של תל אביב המשיכו לעלות והגיעו לרמות של 230-250 אלף דולר לקרקע ליחידת דיור, עלייה של כ-20% יחסית לשנה שעברה.



גם המחירים בשכונות לב העיר עלו, היצע דירות היוקרה בבתים לשימור עלה, וכמוהו עלתה גם המודעות לאזורים שנשכחו במשך שנים על ידי שוק הנדל"ן. מחירי דירות בלב העיר נעים בין 2,500 ל-4,500 דולר למ"ר.



אזור נוסף שזכה לעדנה הוא נווה צדק. הודות לתושבי החוץ עלו מאוד מחירי הנכסים בשכונה, לרמות של 4,000-6,000 דולר למ"ר.



בתקופה האחרונה החלו משקיעים לגלות עניין באזור שבין יפו ללב תל אביב, ורכשו בו מבנים שלמים. תושבי החוץ ממשיכים להפתיע ברמות המחירים שהם מוכנים לשלם על מגדלי יוקרה, במיוחד ברחוב הירקון, ועסקות של יותר מ-15 אלף דולר למ"ר כבר נרשמו בפרויקטים ובמגדלים בעיר.



גבעתיים



שתי הערים הצמודות לתל אביב ממזרח רשמו בשנים האחרונות עליות מחירים, בעיקר בנכסים המבוקשים - דירות מרווחות וחדישות. דירות ישנות, ללא חניה וללא מעלית, זכו לביקושים נמוכים יותר; הבעיה העיקרית של השוק היא שבשתי הערים קיימות דירות מהסוג הזה בכמויות גדולות.



התוצאה של הפער הגדול בין דרישת השוק לבין מצאי הדירות הוא מיעוט יחסי בעסקות ובלימת מגמת עליית המחירים שנרשמה בשתי הערים בשנים האחרונות. רוב עליות המחירים ברמת גן וגבעתיים היו צנועות - עד 5%. במקרים מסוימים עליות המחירים הגיעו גם ל-10%.



שטח 9, אותה שכונה שכלואה בין הרחובות בן צבי ורבין, בסביבות קניון גבעתיים, נמצאת בפריחה. ב-2005 מחירי הדירות בשכונה הגיעו לרמות של 80 אלף דולר לחדר, ב-2006 ל-90 אלף ועתה המחירים כבר מגיעים ל-100 אלף דולר לחדר בנוי, כשמדובר ברבי הקומות החדשים. ברבי הקומות הישנים יותר המחירים נמוכים בכ-10%.



שכונת גבעת רמב"ם הוותיקה ממשיכה להיות מבוקשת, ומחירי דירות קטנות יחסית במבנים חדשים עם חניות ומעליות נעים סביב 80-90 דולר לחדר. מחירי דירות ישנות וגדולות, עם מעלית, נעים בסביבות 80 אלף דולר לחדר. מחירי דירות ישנות ללא מעלית נעים בין 50 ל-70 אלף דולר לחדר.



עוד מקום מבוקש מאוד הוא שכונת ארלוזורוב, שנמצאת במרכז העיר ונהנית מנגישות גבוהה. ההיצע בסביבה נמוך, וכשיש נכס - הוא נחטף במהירות. גם כאן, רמות המחירים יכולות להגיע ל-80-90 אלף דולר לחדר בבית עם מעלית ול-50-70 אלף דולר לדירות ללא מעלית.



רמת גן



המחירים בשכונות נוה יהושע ורמת עמידר ברמת גן לא רשמו תזוזות משמעותיות בתקופה האחרונה. דירות עם חניה ומעלית יכולות לקבל מחיר של 40-45 אלף דולר לחדר; דירות ישנות יותר יגיעו לרמות של 35 אלף דולר לחדר.



פיתוח פארק הירקון הביא להתעניינות גדולה יותר ולעליות מחירים של כ-10% בשכונות הסמוכות, שיכון עלית ושיכון ותיקים. מחירי דירות קטנות וישנות של 2-3 חדרים נעים בטווחי של 90-100 אלף דולר לחדר.








בבתים הפרטיים במקום יש התעניינות רבה, שמתבטאת בעליית מחירים של עד 10%. מגרשים של 300 מ"ר עם בתים להריסה עולים בסביבות 600-650 אלף דולר; מגרשים דומים עם בית במצב טוב נמכרים ב-700-850 אלף דולר.



בשכונות תל גנים ורמת חן היוקרתיות המחירים גבוהים: צמוד קרקע להריסה על מגרש של חצי דונם בתל גנים עולה כ-700 אלף דולר, וקוטג' משופץ על רבע דונם ברמת חן עולה כ-800 אלף דולר.



הבנייה החדשה בשכונות הפנימיות של העיר מתאפיינת בשטחים קטנים, שמתאימים לאוכלוסייה הבוגרת יותר.



נס ציונה



משתי הערים הסמוכות, מצטיינת נס ציונה באטרקטיוויות גדולה, יחסית, בעוד שרחובות נותרה רדומה, למעט בנכסי יוקרה, שבהם נרשמו כמה עסקות בעת האחרונה.








נס ציונה, העיר הקטנה מבין השתיים, מושכת אליה רבים, עקב מדיניות פיתוח זהירה שאינה רוצה לשנות את אופיה השקט של העיר. בשנים 2004-2006 נרשמו עליות של 10%-25% במחירי הדירות במקום, ואילו בשנה האחרונה נרשמה רגיעה קלה והתייצבות. הקבלנים הפועלים בעיר ממשיכים לדווח על קצב מכירות גבוה, אולם לא כזה שמלווה בעליות מחירים משמעותיות.



מחירי דירות 4 חדרים חדשות בנס ציונה מגיעים לרמות של 220-240 אלף דולר, ואילו דירות 4 חדרים מיד שנייה נעות בסביבות 170-180 אלף דולר. קוטג'ים נמכרים במחירים של 400-500 אלף דולר.



רחובות



רחובות עדיין מצטיירת כעיר פחות מפותחת ופחות מבוקשת מנס ציונה, ומחירי הדירות בה עלו באחוזים בודדים בשנה האחרונה. העיר נבנית כיום בצפונה, ובדרום מערבה. הפרויקטים בצפון, של קרדן ונוה גד, נחשבים ליוקרתיים ביותר בסביבה (כולל נס ציונה), מה שמאפשר לשתי החברות לגבות מחירים שמגיעים אף ל-230-240 אלף דולר לדירות 4 חדרים, שגבוהים ב-10% ויותר ממחירי דירות קבלן רגילות.



קוטג'ים על רבע דונם בשכונת מקוב עולים 300-310 אלף דולר, ואילו בצפון מוכרת אפריקה ישראל קוטג'ים על שטח של 300 מ"ר במחירים של החל ב-400 אלף דולר; לא רחוק משם נמצאת שכונת היוקרה של רחובות, נוה עמית, שבה וילות על מגרשים של 640 מ"ר נמכרות במחירים של 800-900 אלף דולר.



באר שבע: עוד שנה של שפל בדרום



השנים האחרונות היו שנים גרועות במיוחד לבאר שבע. משבר כלכלי חריף שפקד את הנגב, בסיס כלכלי עירוני רעוע, אחוזי אבטלה גבוהים והגירה שלילית משפיעים על העיר לרעה.



כתוצאה מכך, ומבנייה בלתי מבוקרת בתחילת שנות האלפיים שהביאה לעודפי היצע, נרשמה החל ב-2002 ירידה של 30%-40% במחירי הדירות בעיר. גם מבצעי המענקים שהוכרזו בשנים האחרונות לא שינו את המצב.








בשנה החולפת ירידות המחירים נעצרו במידה מסוימת, אולם הדבר בא לידי ביטוי בהקטנה ניכרת בהיקפי העסקות. לעומת 1,000 יחידות דיור שנמכרו בעיר ב-2003, בשנה שעברה בוצעו בה 200 עסקות בלבד.



דירות 4 חדרים חדישות בשכונת רמות, שעלו לפני 4 שנים 120 אלף דולר, נמכרות ב-85-100 אלף דולר; דירות בשכונה החדשה השנייה, נוה זאב, זולות בכ-10%; דירות 4 חדרים בשכונות ותיקות נמכרות תמורת 60-70 אלף דולר.



המחירים של דירות 2 חדרים בשכונות ג' וד', האהובות על משקיעים, נותרו ברמות של 28-30 אלף דולר, ומחירי דירות 3 חדרים באותן שכונות נעים בין 30 ל-45 אלף דולר.



יחד עם זאת, אנשי נדל"ן מדווחים על מוכרים לחוצים מכל מגזרי השוק, שנאלצים למכור במחירים נמוכים יותר ממה שננקב.



רעננה: מחירי נכסי היוקרה ימשיכו לעלות



השנה האחרונה המשיכה את מגמת הפופולריות הרבה של העיר בקרב אוכלוסיית תושבי החוץ ומגזר ההיי-טק. הביקושים הגדולים לדירות חדישות ולצמודי קרקע בעיר נענים בהיצע דל, מה שגורם לעליות מחירים מתמשכות בשנים האחרונות. בשנה האחרונה עליית המחירים נעה בין 5% ל-10%.



בדירות ובקוטג'ים בפרויקטים חדשים נרשמה עלייה חדה בשלוש השנים האחרונות, מרמות של 2,500 דולר למ"ר ל-3,300 דולר למ"ר לקוטג' בנוי ולדירות בפרויקטים חדשים. מחירי קוטג'ים מתחילים ב-500 אלף דולר, ואם הם על מגרשים גדולים, במיקומים טובים ובמפרט טכני גבוה - הם יכולים לחצות את המיליון דולר.








בעיר קיים גם שוק של דירות סטנדרטיות, בנות 20 שנה ויותר, בעיקר במרכז העיר, בבנייה סטנדרטית של 3-5 חדרים. המחירים של דירות אלה נעים בין 1,700 ל-2,200 דולר למ"ר, כשגורם חשוב שמשפיע על המחירים בסוג זה של נכסים הוא הימצאות מעלית. מחיריהם של נכסים אלה עלו בכ-5% בשנה האחרונה.



כשמדובר בשוק הקרקעות, הנכסים המבוקשים ביותר הם מגרשים גדולים מחצי דונם, שבעבר עלו 1,100-1,300 דולר למ"ר, בשנה שעברה הגיעו ל-1,500-1,700 דולר למ"ר, ואילו השנה הם מתחילים ב-1,700 דולר למ"ר ועשויים להגיע אף ל-2,000 דולר למ"ר.



אשדוד: נסיגה בגאות של המרינה



מעט שינויים עברו על העיר, שבשנים האחרונות, עד לשנה החולפת, רשמה עליות מחירים של עד 30%. צירוף מוצלח של מקרים, מבחינת שוק הנדל"ן המקומי, הביא להצלחה הגדולה של העיר: עליית המחירים נבעה מה"פלישה הצרפתית", שפקדה במיוחד את הפרויקטים החדשים במרינה, וגם את השכונות הסמוכות, רובע הסיטי, י"ב, ט"ו וי"ז.



מחירי דירות במרינה מגיעים לסביבות 80 אלף דולר לחדר; מחירי דירות באזורים הטובים עם הבנייה החדישה בעיר מגיעים ל-45 אלף דולר לחדר, עלייה של כ-10% יחסית לשנה שעברה, שקוזזה ברובה עם ירידת שער הדולר. ברובע י"ז יש פרויקטים שצופים לים, והם מתחרים בפרויקטים שבמרינה, עם מחירים נמוכים במעט.








בתקופה האחרונה נרשמו כמה עסקות גבוהות יחסית ברובעים ו', ז', ט' וגם ח', שבוצעו על ידי אוכלוסייה חרדית, שמוכנה לשלם יותר על דירות; גם כאן נרשמה עליית מחירים של כ-10%. רמות המחירים בשכונות אלה נעות סביב ה-28 אלף דולר לחדר. במקומות מבוקשים פחות לא נרשמו שינויים בדפוסי הביקושים, והמחירים נעו סביב 25 אלף דולר לחדר.



מודיעין: עליות המחירים ימשיכו, בעיקר בשכונת בוכמן



מודיעין היא עיר צעירה ומבוקשת, שמאופיינת בהגירה חיובית גדולה ותוספת תושבים שנתית של אלפי אנשים בשנה (ב-2004-2006 נוספו לעיר כ-12 אלף תושבים). מיקום העיר, במרחק של חצי שעה נסיעה מתל אביב ובמחצית הדרך מירושלים, מהווה יתרון. בנוסף, בשנתיים האחרונות נכנסו לשוק הדירות גם תושבי חוץ.



בתקופה האחרונה ניתן לראות תופעה של הגירה פנימית במודיעין מצדם של תושבים ותיקים של העיר, שרוצים לעבור לנכסים טובים יותר. השוק, שבעבר היה שייך לזוגות צעירים בלבד, נהפך גם לשוק של משפרי דיור, מה שאיפשר בין היתר את עליות המחירים.








השנה החולפת היתה טובה מאוד לשכונת בוכמן, שנחשבת לשכונה הטובה ביותר בעיר, שם עלו מחירי הדירות ברמות ריאליות של 15%-20%, הרבה בגלל הביקושים הגדולים מצד רוכשים אנגלו-סכסים דתיים, שאוהבים את השכונה. דירות 4 חדרים בסיסיות עולות כיום 240 אלף דולר בממוצע. דירות יד שנייה עולות יותר מדירות חדשות, בעד 5%, ואילו מחירי קוטג'ים נעים בין 500 ל-600 אלף דולר.



בשכונות מליבו וגבעת C נרשמו עליות מחירים של כ-10% בשנה האחרונה, ומחירי דירות 4 חדרים מגיעים לסביבות של 210 אלף דולר במליבו ול-200 אלף דולר בגבעת C. שכונת קייזר, הממוצבת נמוך יותר, שמרה על רמות מחירים דומות לשנה שעברה, ומחיר דירת 4 חדרים בה מגיע לכ-190 אלף דולר.



בשכונות הוותיקות יותר ובבתים שלאורך צירי התנועה הראשיים מחירי הדירות נמוכים משמעותית, וכמעט שלא עלו. דירות 4 חדרים במיקום לא טוב עולה 150-170 אלף דולר.



ראשון לציון: פעילות הנדל"ן הואטה, וכך גם עליות המחירים



העיר עדיין מבוקשת, אולם בתקופה האחרונה נרשמה ירידה בפעילות הנדל"נית בה. חלק מהתופעה ניתן להסבר בצמצום הניכר בבנייה החדשה בעיר. כיום מוקמות בה מאות דירות בודדות, רובן במערב העיר.



חלק אחר מהירידה בפעילות ניתן לייחס למחירי הדירות הגבוהים. דירות 4 חדרים חדשות במערב ראשון לציון נמכרות ב-250 אלף דולר בממוצע, 60-65 אלף דולר לחדר; מחירי דירות 4 חדרים מיד שנייה בשכונות טובות במערב מגיעים לרמות של 220-230 אלף דולר. מחירי דירות 4 חדרים בשכונת חתני פרס נובל היוקרתית מתחילים ב-270 אלף דולר ומזנקים מעלה. מדובר בעליית מחירים של כ-10% שנרשמה בשנה האחרונה באזור זה - אשר מקבילה פחות או יותר לירידת שער הדולר, כך שאין מדובר בשינוי מהותי.








במערב הוותיק, דירות 4 חדרים מיד שנייה בשכונת אברמוביץ, למשל, נמכרות ב-165 עד 190 אלף דולר. קוטג'ים על מגרשים של 250-330 מ"ר נמכרים במחירים של החל ב-500 אלף דולר, ובפרויקטים יוקרתיים הם מגיעים אף ל-700 אלף דולר.



באחרונה נרשמה התעוררות מסוימת במזרח העיר ובמרכזה, אחרי שנים של הזנחה. השכונה הבולטת באזור זה היא משולש ז'בוטינסקי, שבה נמכרות דירות 4 חדרים ברמות של 250 אלף דולר. מדובר ברמת מחירים מפתיעה לאזור זה של העיר, שמשקפת עלייה של 15% בתקופה האחרונה.



דירות יד שנייה חדישות במזרח ראשון לציון, בשכונות כמו נעורים ונוה הדרים, מגיעות לרמות מחירים של 50-55 אלף דולר לחדר בנוי, כלומר כ-210 אלף דולר לדירת 4 חדרים. מחירי דירות יד שנייה ישנות נעים בין 35 ל-45 אלף דולר לחדר בנוי.



המחירים גורמים לקונים פוטנציאליים להסתכל אל שוקי הנדל"ן שמסביב. בעבר, כשעשו כך, לא ראו דבר. כיום, רבים פונים לנס ציונה, רחובות ואף לשכונה המתפתחת ח-300 בחולון.



נתניה: נכסי היוקרה ימשיכו לעלות, המחירים בקרית השרון ייבלמו



בנתניה נמשכת המגמה של ביקושים ערים לשכונה המזרחית קרית השרון, בעיקר מצד זוגות צעירים, ולשכונות המערביות והיוקרתיות של העיר, נת 600 ועיר ימים - מצד תושבי חוץ וישראלים.



קרית השרון החלה בתקופה האחרונה למשוך אליה גם משפרי דיור ולא רק זוגות צעירים כבעבר. מחירי הדירות בשכונה זו עלו בשנה האחרונה בכ-10%, ודירות 4 חדרים נמכרות ב-45-55 אלף דולר לחדר בנוי.








מחירי הנכסים בנת 600 עלו ב-10%-15%. דירות בבנייה רוויה בשכונה מגיעות לרמות של 70-100 אלף דולר לחדר. דירות חדישות בקו ראשון לים נמכרות גם ב-150 אלף דולר לחדר; מחירי קוטג'ים בשכונה מתחילים ב-450 אלף דולר. באחרונה בוצעו עסקות על קרקעות לקוטג'ים, בקו הראשון לים, בכ-250 אלף דולר לקרקע ליחידת דיור, מה שמשקף ציפייה לעליות מחירים נוספות.



בשכונת רמת פולג נרשמה בשנה האחרונה התפלגות בין נכסים חדשים לנכסים ותיקים או כאלה שממוקמים סמוך מדי לשכונת עיר ימים המוקמת; מחיריהם של האחרונים נותרו ברמות של 45-55 אלף דולר לחדר. בפרויקטים טובים במיקומים טובים, מחירי הדירות נעים בין 60 ל-75 אלף דולר לחדר. קוטג'ים מתחילים במחירים של 400 אלף דולר, וכבר נרשמו עסקות ביותר ממיליון דולר.



לעומת נת 600, שמושכת אליה בעיקר תושבי חוץ, מתאפיינת עיר ימים הדרומית יותר בביקושים מצד קונים ישראלים. רוב הדירות בשכונה החדשה הן בנות 5 חדרים, ומחיריהן נעים בין 75 ל-100 אלף דולר לחדר, תלוי בפרויקט ובנוף הנשקף לים.



עליית מחירים ניכרת נרשמה גם במגדלי שדרות ניצה, בעיקר מגדלי האופרה על הים, שאף הם מושכים אליהם קונים מחו"ל, המשלמים 4,500 דולר למ"ר בממוצע. מדובר בעליית מחירים של כ-20%.



מרכז העיר, עם אוכלוסייה ברמה סוציו אקונומית בינונית ומטה, סובל שנים מחוסר פיתוח, עם מספר קטן יחסית של פרויקטים חדשים וברמות מחירים סטטיות, של 30-40 אלף דולר לחדר בנוי. קוטג'ים בצפון העיר עולים 300-400 אלף דולר, תלוי בגודלי המגרשים ובמצב הקוטג'.



פתח תקווה: התחרות בין הקבלנים תמנע עליות מחירים



פתח תקווה היא עיר עם תדמית אפרורית במקצת, שמתפתחת בשכונותיה החדשות כפר גנים ואם המושבות, בהן מוקמות אלפי יחידות דיור חדשות. קיימת תחרות עזה בין הקבלנים בשכונות החדשות, לצד ביקושים מועטים יחסית מהמהגרים החדשים לשכונות הוותיקות.



בשנה האחרונה נרשמה אמנם עליית מחירים מסוימת בפרויקטים החדשים, אולם אין מדובר בעליות החורגות מעליית מדדי תשומות הבנייה. התחרות, בעיקר באם המושבות, גרמה לקבלנים למתן מאוד את עליות המחירים.








מחירי דירות יד שנייה בשכונות הוותיקות של פתח תקווה הם 35-45 אלף דולר לחדר; דירות יד שנייה בחלק הוותיק של שכונת אם המושבות נמכרות ב-45-50 אלף דולר לחדר; דירות חדשות בשכונה נמכרות ב-50-60 אלף דולר לחדר; מחירי דירות יד שנייה בשכונת כפר גנים מגיעים ל-45-50 אלף דולר לחדר ואילו דירות חדשות מגיעות למחירים של 50-65 אלף דולר לחדר.



מחירי דירות חדשות בפרויקטים המועטים שמוקמים במרכז העיר נעים סביב 45 אלף דולר לחדר.



רמת השרון: עליית מחירים מתונה, למעט נכסי היוקרה



רמת השרון דהרה בשנים האחרונות קדימה, עם עליות מחירים ברמות משתנות. בשנה שעברה נרשמו בעיר עליות מחירים חדות, בעיקר בצד המערבי של העיר, בעוד שבשכונות המזרח נרשמה עליית מחירים דולרית, שקוזזה על ידי ירידת שער הדולר.



האזורים הנדל"ניים העירוניים ברמת השרון מוגדרים על ידי שני צירי התחבורה שחוצים את העיר מצפון לדרום: רחוב סוקולוב, שהשטחים שממערב לו נחשבים ליוקרתיים בעיר, ורחוב אוסישקין, שמזרחית לו נמצאות השכונות המזרחיות נוה מגן, נוה רסקו ומורשה.








בין שני הרחובות נמצא מרכז העיר, שחלקו הטוב יותר נחצה על ידי הרחובות אוורבוך וסולד.



מורשה היא האזור הזול ביותר ברמת השרון. מחירי דירות בבנייה רוויה במורשה מגיעים ל-42-47 אלף דולר לחדר, עלייה של כ-5% בשנה האחרונה. מחירי הקרקעות לצמודי קרקע במורשה מגיעים לרמות של 550-700 דולר למ"ר, עלייה של כ-10% לעומת שנה שעברה.



נוה רסקו ונוה מגן הן שתי שכונות מזרחיות טובות, שמחזיקות גם ברמות מחירים טובות למדי. מחיר חדר בנווה רסקו מגיע ל-55-70 אלף דולר. מחירי קרקעות לצמודי קרקע בנוה מגן מגיעים לרמות של 800-850 דולר למ"ר בקרקע מינהל, וכ-5% יותר בקרקע פרטית.



המרכז השקט של העיר, המלבן שכלוא בין אוסישקין לסוקולוב, יקר יותר, ומחירי דירות בו מגיעים לרמות של 75 אלף דולר לחדר. היצע הדירות באזור זה נמוך מאוד. המחירים במזרח רק הדביקו את ירידת שער הדולר, אולם ריאלית המחירים עלו מעט מאוד, אם בכלל.



במערב הסיפור שונה לגמרי, וכיום הוא מפוצל בין האזורים ה"רגילים" לבין אזורי היוקרה השקטים. באזורים הרגילים מחירי הקרקעות מגיעים לרמות של 1,200-1,500 דולר למ"ר; באזורי היוקרה, למשל בסביבת הרחובות למרחב ובוסתנאי, מחירי מגרשים יכולים להגיע גם לרמות של יותר מ-1,800 דולר למ"ר.



מחירי הקוטג'ים עלו בכ-20% בשנה האחרונה, והטווח המקובל הוא 800 אלף עד מיליון דולר. כמקובל בנכסים יוקרתיים, נרשמו עסקות במחירים נמוכים יותר וגבוהים יותר, הכל תלוי בגודל המגרשים, בהיותם חד או דו משפחתיים, במיקומם ובמצבם הפיסי.

כרמיאל: הבעיות בצפון יימשכו שנה נוספת



מחירי הדירות בעיר הצפונית המשיכו לרדת גם השנה, בשיעורים של כ-5% בממוצע. הירידה האמיתית אף גבוהה יותר, עקב ירידת שער הדולר. טראומת המלחמה אמנם עברה, אך העיר עדיין סובלת מבעיות העמוקות של כלכלת הצפון וממחסור במקומות עבודה.



בהמשך לירידות מחירים קודמות, ירידת המחירים בעיר נעה בין 15% ל-40% בשנים האחרונות, כששיעורי הירידה הגדולים ביותר נרשמו בדירות הישנות.








בשכונה הראשונה של כרמיאל, שכונת המייסדים, שהוקמה בשנות ה-60 וה-70, הביקושים ממשיכים לרדת. שכונה זו כוללת בעיקר דירות קטנות בבנייה מיושנת ומחירי דירות 2 חדרים בה מתחילים ב-38 אלף דולר, מחירי דירות 3 חדרים מתחילים ב-52 אלף דולר ודירות 4 חדרים נמכרות במחיר של החל ב-60 אלף דולר.



שכונות קצת יותר חדשות, מגדים במערב ואשכול בדרום, שהוקמו בשנות ה-80, מקבלות מחירים גבוהים קצת יותר, ודירות 4 חדרים בהן נמכרות במחירים של החל ב-65 אלף דולר.



השכונות החדשות גבעת רם במערב ורמת רבין החדשה הן המבוקשות ביותר בעיר, אך גם בהן מחירי הדירות מתאפיינים בשפל גדול: דירת גן של 4 חדרים בשכונות אלה, שעלתה לפני כשנתיים 150 אלף דולר, עולה כיום 125 אלף דולר בלבד; פנטהאוז 4 חדרים עולה כ-125 אלף דולר. דירות 4 חדרים רגילות עולות כ-100 אלף דולר.