שבוע חלף מאז הודיעה על ההנפקה בלונדון של הפעילות הבינלאומית שמרוכזת בחברת דלק גלובל, ובמהלכו התקבל חיזוק נוסף לקשיים שנתקלה בהם בהנפקה. גם אחרי שחתכה את המחיר, הצליחה דלק גלובל - שמנהל איליק רוז'נסקי - לגייס 100 מיליון ליש"ט (כ-200 מיליון דולר) בלבד. זאת, לעומת תכנון מקורי לגיוס 150 מיליון ליש"ט, שבהמשך עודכן כלפי מטה ל-100-120 מיליון ליש"ט. אבל זה לא מסתיים בכך. ביום חמישי בלילה הודיעה דלק בינלאומי לבורסה כי בהנפקת החברה הבת רכשה 6.25 מיליון מניות מתוך 50 מיליון מניות שהונפקו. כלומר, דלק עצמה השקיעה בגיוס 12.5 מיליון ליש"ט (25 מיליון דולר), שהם 12.5% מסך כספי הגיוס.
באופן תיאורטי במהלך הנפקה ראשונה לציבור, המטרה של בעלי המניות היא להכניס שותפים בדרך של דילול, ולא להשקיע עוד כספים (במיוחד כשמדובר בבעלות מלאה, כמו במקרה של דלק). המקרים שבהם משקיעים בעלי המניות בהנפקה יכולים להיות כשאינם מצליחים להשלים את ההנפקה, או שיש כמה בעלי מניות גדולים ואחד מהם מעריך ששווי החברה בהנפקה מספיק כלכלי כדי להגדיל את השקעתו.
ההשקעה של דלק בינלאומי בגיוס ועוד בסכום לא מבוטל מעידה על כך שהיא נאלצה בעצמה להזרים את הביקושים כדי לעמוד אפילו ברף התחתון שקבעה, 100 מיליון ליש"ט.
ההסכם עם אהובי
השווי שנקבע לדלק גלובל בהנפקה (לפני כספי הגיוס) היה 420 מיליון ליש"ט. שווי זה נמוך ב-25% משווי הנכסים נטו (NAV), כפי שהוערך בידי שמאים - 561 מיליון ליש"ט. כלומר, המשקיעים לא נתנו לדלק פרמיה על שווי הנכסים, אלא קיבלו הנחה משמעותית.
ואולם מסתבר שיש מי שהצליח להגן על עצמו מרוב הירידה בשווי. יזם הנדל"ן יגאל אהובי, שהיה שותף בפרויקטים עם דלק ומכר לדלק נדל"ן לפני ההנפקה זכויות בנכסים משותפים, יקבל אחרי ההנפקה את התמורה בהנחה של 10% בלבד על השווי הנכסי.
בתחילת דצמבר 2006 דיווחה דלק נדל"ן על הסכם עם חברת בלנהיים שבשליטת אהובי, ולפיו תרכוש דלק מאהובי אחזקות ב-15 חברות זרות שבהן יש לדלק נדל"ן ולאהובי אחזקות משותפות. מטרת ההתקשרות היתה ליצור לדלק נדל"ן שליטה או שליטה משותפת באותן חברות זרות לצורך הנפקת דלק גלובל בלונדון. ביצוע העסקה היה מותנה בהנפקה.
תמורת העסקה הסופית בין דלק לאהובי לא נקבעה אמנם באותו זמן, אבל צוין כי היא תיקבע "בהתאם לשווי האחזקות הנמכרות כפי שיהיו בתשקיף ובניכוי הוצאות שונות לפי נוסחה שנקבעה בהסכם". בשלב זה הוערך שווי האחזקות ב-91 מיליון ליש"ט ועוד כ-10 מיליון ליש"ט גולמו באופציה שמימש אהובי בינואר למכירת נכסים נוספים. עוד נקבע כי התמורה לאהובי תשולם בדרך של הקצאה פרטית (4.9%) ממניות דלק גלובל לפי המחיר שבו תונפק, והיתרה תשולם במזומן.
בעקבות הירידה בשווי ההנפקה, ובהתאם למנגנון ההתאמה, התמורה של אהובי - שווי אחזקותיו - ירדה ב-10 מיליון ליש"ט לכ-90 מיליון ליש"ט. כלומר, על אף שהשווי בהנפקה היה נמוך ב-25% מהשווי הנכסי שהוערך בידי השמאים, התמורה של אהובי קוצצה רק ב-10%. במלים אחרות, דלק שילמה לאהובי יותר ממה שקיבלה על הנכסים שרכשה ממנו, כך שרוב ההנחה שניתנה למשקיעים בהנפקה גולמה בידי דלק.
המניות של אהובי בדלק גלובל (4.9%) שוות כ-26 מיליון ליש"ט, כך שהיתרה שתשולם לו במזומן היא 64 מיליון ליש"ט. בהנחה שגם הקצאה של 1.9% ממניות דלק נדל"ן שקיבל אהובי בדצמבר בשווי 10 מיליון ליש"ט תתקזז כחלק מהתמורה, אהובי יקבל במזומן 54 מיליון ליש"ט - כמחצית מהיקף הגיוס.
אילו הצליחה ההנפקה לפי התכנון המקורי, אהובי היה מקבל על אחזקותיו 100 מיליון ליש"ט לפי החלוקה הבאה: מניותיו בדלק גלובל היו שוות 34 מיליון ליש"ט (4.9% מתוך השווי הממוצע שתוכנן של 692 מיליון ליש"ט), ובניכוי ההקצאה במניות דלק נדל"ן היה נשאר עם 56 מיליון ליש"ט במזומן. כך שבסך הכל היו היה נשאר עם אותו סכום במזומן ואותו שיעור מניות (ששוות יותר). במקרה של הצלחה דלק היתה מגייסת 150 מיליון ליש"ט - כך שהסכום שהובטח לאהובי היה מהווה רק שליש מהיקף הגיוס.
אתמול וביום שישי לא התקיים מסחר בלונדון, כך שביום חמישי נסגר המסחר במניית דלק גלובל במחיר של 202 פני - ב-1% יותר ממחיר ההנפקה.
מי כן הרוויח מההנפקה של דלק נדל"ן בלונדון? יגאל אהובי
אפרת נוימן
10.4.2007 / 7:41