אולי גם בך חבוי יזם נדל"ני

עופר, צעיר בשנות השלושים לחייו, הוא יזם נדל"ן. הוא לא מושקע בפרויקט נדל"ן יוקרתי בתל אביב או ירושלים, וגם לא ידוע כחבר בקהילת הנדל"ן המזרח-אירופאית. עופר גם אינו מהכרישים הגדולים, שנוהגים להסתובב בשוק ההון באופן קבוע - הוא מעדיף את ההסתובבות באזורי הביקוש במרכז הארץ. באזורים אלה הוא וכמה מחבריו מאתרים דירות מגורים ישנות, רוכשים ומשביחים אותן, ומוכרים אותן ברווח - תוך ניצול של ההתעוררות הגדולה של שוק הנדל"ן התל אביבי בשלוש השנים האחרונות.

עופר וחבריו אינם היחידים. בשנים האחרונות, ההערכות בשוק הנדל"ן מדברות על הצטרפותם לשוק של אלפי משקיעים חדשים - רובם, משקיעים בסדרי גודל צנועים של לא יותר מ-200-300 אלף דולר. המשקיעים שמשתייכים לגל החדש אינם מסתפקים ברכישת דירה והשכרתה, בתשואה שנתית ממוצעת של 3%-5%. בהיותם מודעים לרמות המחירים בשוק ובעלי יכולת למפות אזורים בעלי פוטנציאל, הם מעדיפים לבצע שרשרת מניפולציות בנכסים שהם רוכשים, ולהמתין לזמנים שבהם מחירי הנכסים יקפצו.

מנהל חטיבת המגורים באנגלו סכסון תל אביב, כפיר זוהר, מספר כי גיל היזמים החדשים נע לרוב בין 30 ל-40, וכי מדובר באנשים שצברו הבנה וידע בנושאי נדל"ן - כל אחד מהם בדרכו שלו. יש ביניהם קבלני שיפוצים קטנים, שבמהלך עבודתם נחשפו להשקעות נדל"ן וראו כי טוב, וישנם גם מתווכי דירות שמעורים בשוק וצופים את ההשקעות שישתלמו באזורים מתפתחים.

דרך פעולה שכיחה שנוקטים היזמים בהשקעותיהם היא פיצול הנכס שבחרו לרכוש. שיטה זו מגדילה - לעתים באופן בלתי חוקי - את התשואה החודשית של בעל הנכס. אפיק השקעה אחר הוא רכישת קרקעות ספקולטיוויות: רכישת קרקע לא מופשרת לבנייה, שיש בסיס להאמין שתופשר בעתיד. זהו אפיק השקעה שבו הרווחים צפויים להגיע כתוצאה מעליית שווי הנכסים. גם במסלול השקעה עיקרי נוסף - שינוי הייעוד של מבנים תעשייתיים למבני מגורים - יזמים רושמים רווח כתוצאה מעליית שווי הנכס, אך במקרה זה נרשמת גם תשואה חודשית, שמקורה בהשכרת הנכסים שייעודם שונה.

אפיק השקעה עיקרי אחר של היזמים הוא השבחת הנכס. הליך זה מלווה לרוב בהשקעה גדולה יחסית, ויכול לכלול בין השאר תכנון מחדש של הדירה, הוספת חדרים, ובנייה על הגג. יש לשים לב להבדל בין השבחה, שהיא הליך כולל שמיועד להעלאת שווי הנכס, לבין שיפוץ - הליך נקודתי שמיועד לרוב לצרכים טכניים ספציפיים.

כאן המקום לחזור לעופר מיודענו, פעיל בתחום ההשבחה שמתאר את שיטת הפעולה בבהירות: "אנחנו מחפשים דירות שנראות רע עד נורא, כך שנוכל לשכנע את בעל הדירה שהדירה שלו שווה 30-40 אלף דולר פחות ממחיר השוק. אנחנו קונים את הדירה, משפצים ומשביחים אותה בעלות של עד 25 אלף דולר, ומנסים למכור אותה ב-30-40 אלף דולר מעל למחיר השוק. אחר כך אנחנו מתחלקים בהכנסות".

לא תמיד הדברים הולכים כמתוכנן. "כבר קרה לנו פעם או פעמיים, שהערכות ראשונות שלנו בנוגע לעלויות השיפוצים התגלו כמוטעות, ובמהלך העבודות התברר שמצב הדירות היה גרוע יותר ממה שחשבנו. העלויות צמחו באלפי דולרים, מה שקיזז את הרווחים שלנו. גם קורה לנו לפעמים שהשוק אינו מוכן לשלם לנו את המחיר הנדרש, ואז צריך להמתין עם הדירה במשך חודשים עד למכירה, ולעתים, בלית ברירה, להתפשר - מה שפוגע ברווחיות".

בעיני עופר, עסקה טובה היא כזו שבה הרווחיות נטו - לאחר החזר המשכנתא לבנק - מגיעה לרמות של 20% מההשקעה. הקבוצה שבראשה הוא עומד פועלת בזהירות, ואינה רוכשת דירה חדשה לפני שהצליחה למכור את הדירה הקודמת. "בדרך שבה אנחנו פועלים, היזמות שלנו היא לא העבודה השוטפת שלנו - אבל היא מוסיפה לכיס עשרות בודדות של אלפי דולרים בשנה, שבהחלט משפרים יפה את איכות החיים", מסכם עופר.

רוב היזמים שפועלים בתחום השיפוץ והפיצול מעדיפים להגיע עם הון עצמי של 20%-30% ולהשיג את היתר באמצעות משכנתא - תוך ניסיון לשמור על עלויות השיפוצים בדירה מתחת לטווח ה-40 אלף דולר (שיפוצים יקרים יותר יקזזו בצורה ניכרת את הרווחים המתוכננים). הרווח השכיח של יזם על כלל ההשקעה - רכישת הדירה, עלויות נלוות ועלויות השיפוץ - יגיע לרוב לכ-15%-20%. כמו תמיד במקרים של תחומי השקעות המתפתחים, בשוק מסתובבים סיפורים על יזמים שגרפו רווחים גבוהים אף יותר.

עומרי (28) הוא דוגמא ליזם קטן שמרוויח לא מעט מהשכרת דירה מפוצלת במרכז תל אביב. הוא רכש את הדירה לפני כשנתיים במחיר נמוך - מכיוון שהדירה היתה ממוקמת סמוך לאנטנה סלולרית - ופיצל אותה לשתי דירות קטנות. הוא ביצע את רוב השיפוץ בעצמו, תוך הסתייעות מינימלית באנשי מקצוע. את הכסף עבור הדירה קיבל מהוריו, וכעת הוא משכיר כל אחת מן הדירות ב-650 דולר לחודש.

עומרי אינו יזם נדל"ן - הוא לא בקי ברזי המקצוע וזה אינו עיסוקו המרכזי. מבחינתו, הוא עשה עסקה טובה, שמאפשרת לו לשכור דירה נחמדה וחדשה במרכז תל אביב ואפילו ליהנות מהעודף. כמובן, הוא לא לבד: פיצול דירות הוא תחום שתפס תאוצה בשנים האחרונות, בעיקר בתל אביב הצפופה.

מדובר באפיק השקעה נוח, שמניב רווחים גבוהים - גם אם הוא לא תמיד חוקי. כך, נמכרה באחרונה דירה במרכז רחובות ב-100 אלף דולר. היא שופצה וחולקה לשלוש יחידות נפרדות בעלות של 25 אלף דולר נוספים, והושכרה בדמי שכירות כוללים של 1,200 דולר לחודש. בסופו של יום, מדובר בתשואה של 11.5% על ההשקעה הכוללת (רכישה ושיפוץ).

גם בגבעתיים נרשם מקרה מוצלח של פיצול: דירת 2.5 חדרים ברחוב סירקין, בשטח של כ-60 מ"ר, נמכרה בכ-135 אלף דולר. הדירה שופצה וחולקה לשתי דירות נפרדות בעלות של כ-20 אלף נוספים והושכרה במחיר שכירות כוללת של 1,050 דולר לחודש - תשואה של 8.1%.

דוגמה נוספת היא של דירת ארבעה חדרים ברחוב אחד העם בתל אביב: קומת קרקע הרוסה לחלוטין שופצה לשלוש דירות גן-סטודיו מושקעות, כל אחת מהן בעלת יציאה לגינה משותפת. עלות הרכישה היתה 260 אלף דולר, עלות השיפוץ 40 אלף דולר, והדירות מושכרות כיום ב-750 דולר לחודש כל אחת. התשואה השנתית על ההשקעה הגיע במקרה זה ל-9%.

"משקיעים שבוחרים לפצל דירות חייבים לקחת בחשבון שבחלק ניכר מהמקרים מדובר בצעד שאינו חוקי, ושקיים סיכון שיום אחד העירייה תפעל בנושא", מדגיש דקל יצחק מסוכנות הומלנד. "יחד עם זאת, עד היום העירייה לא פעלה במרץ כנגד התופעה, ויותר ויותר אנשים מוכנים לקחת על עצמם את הסיכון".

אפיק פעילות נוסף של יזמי הנדל"ן שהצטרפו לשוק בשנים האחרונות מוצא ביטוי נרחב בדרום תל אביב. בתוך הרעש וההמולה של בתי המלאכה הקטנים והמזוהמים בינות לשדרות הר ציון, רחוב הרצל ורחוב המסגר, מתגוררים צעירים בדירות משופצות ומרהיבות ביופיין. גם כאן, מדובר לא פעם בהשקעות קטנות ורווחיות ביותר, שאחראים להן יזמים צעירים שהחליטו להשקיע קצת בנדל"ן.

"אתה יכול להיתקל בלופטים יפהפיים שהוקמו במבני מלאכה מכוערים, שנרכשו במחירים נמוכים מאוד. גם כאן, בחלק לא מבוטל מהמקרים, שינוי הייעוד נעשה שלא באישורי העירייה - אם כי במקרים אחרים ניתנו למשקיעים היתרים לשימוש חורג", מספר יצחק.

יזמי נדל"ן פועלים גם מחוץ לקרקע התל אביבית הרוחשת - לרוב, בקרקעות חקלאיות שאין עליהן תכניות לבנייה, שממוקמות ליד ישובים עירוניים. כך, נמכרה באחרונה קרקע פרטית של 20 דונם, סמוך למושב שדה ורבורג, לפי מחיר של 29 אלף דולר לדונם. מגרש פרטי נוסף, של 3.5 דונמים במושב צופית, נמכר לפי 32 אלף דולר לדונם.

"סביר להניח שביום מן הימים הקרקעות האלה ייהפכו לקרקעות למגורים. תוכניות המתאר, ובמיוחד תוכנית המתאר הארצית תמ"א 35, מחזקות את הדעה הזו. גם בשטח אפשר לראות את זה: לדוגמה, צופית סמוכה ביותר לכפר סבא ודי ברור שבעתיד היא תהיה שכונה בעיר. לכן השאלה האקוטית מבחינת קוני הקרקעות האלה היא מתי הן יופשרו, ומה יהיו זכויות הבנייה שיינתנו עליהן", אומר המתווך תומר הורן מסוכנות TH נכסים, שביצעה את העסקות בשני המגרשים.

גם בתל אביב נסחרות הקרקעות הספקולטיוויות: שטח של 284 מ"ר בצפון העיר, ליד מגדלי נאמן, נמכר באחרונה ב-130 אלף דולר. השטח הוא חלק מגוש של 420 דונם שעוד מחכה לביצוע פרצלציה - הליך שאמור להימשך לא מעט שנים. המתווך שביצע את העסקה, דוד פרל מסוכנות יוניברס, מסביר כי המשקיע לקח בחשבון שהשטח נמצא במרכז קידום תוכנית שבמסגרתה יוקמו 8-10 יחידות דיור בדונם - מה שישאיר אותו עם זכויות ל-2-3 יחידות דיור שנסחרות כיום בכחצי מיליון דולר. כאן אין שאלה האם הקרקעות יופשרו, ברור שכך יקרה - השאלה היא רק מתי. על כך אין לאף אחד תשובה בדוקה, אך לכשיתבצע ההליך, המשקיע עשוי לגרוף רווח נאה.

נכון לעכשיו, עושה רושם שתחומי הפיצולים וההשבחות ימשיכו לצבור תאוצה - במיוחד בתל אביב. שוק השכירות הגואה שם ידרבן את המפצלים, והביקוש הרב למגורים ברמה סבירה בעיר, לעומת המצאי הגדול של הדירות המוזנחות, יגדיל את מספר המשקיעים בתחום ההשבחה. הקרקעות הספקולטיוויות, בינתיים, יחכו למעטים מבינינו שצוידו בעצבים מברזל - שיהיו להם לעזר בזמן ההמתנה להודעה על גורל השקעתם.

השקעה נדל"נית, כמו כל השקעה, טומנת בחובה סיכונים רבים. שוק הנדל"ן של השנים האחרונות הוא שוק גמיש: לא כל הציפיות מתגשמות והפתעות רבות - לא כולן נעימות - ממתינות בדרך.

בכל זאת, אפשר למנות כמה כללי יסוד המשותפים לכל העסקות המוצלחות. ברשף נכסים ממליצים להקפיד על הנקודות הבאות:

הכרת השוק: רצוי לרכוש נכסים להשקעה שמחירם נמוך משמעותית ממחירי השוק. רכישת נכס במחיר השוק או במחיר הקרוב למחיר השוק לא תאפשר מימוש מהיר ורווח גדול. לכן כדאי להתייעץ עם אנשי מקצוע, לרבות מתווכים ושמאים.

תחשיבי ההשקעה: חשוב לא להשקיע בשיפוץ יקר מדי של הנכס, אלא לבצע שיפוץ סטנדרטי שהכרחי עבורו. יש להקציב סכום לשיפוץ ולא לחרוג ממנו: כל חריגה בתקציב השיפוץ תביא לפגיעה ברווחיות.

כשמחשבים אחוזי תשואה, יש לכלול בתחשיב את כלל העלויות - מחיר הדירה, הוצאות הרכישה (מתווך, עו"ד) ועלויות השיפוץ. יש לכלול בתחשיב גם את המשכנתא. אין טעם בתחשיב כולל שאינו מביא בחשבון את החזרי המשכנתא, ואת העובדה שחלק מהנכס "שייך" לבנק.

מיסוי: משקיעים רבים אינם ערים דיים לנושא המיסוי ולא לוקחים אותו בתחשיב העסקה הכוללת. רכישת נכס מלווה במס רכישה, ובשנים האחרונות, גם במס מכירה - לאנשים שרכשו נכסים ללא זכאות לפטור. לכן, שווה להבין יחד עם אנשי מקצוע את השלכות המיסוי ןלשקללן בתחשיב הכולל.

בחירה ומיון: בדרך כלל, הנכסים הטובים להשקעה הם הנכסים הישנים, שמחירם זול יחסית. רכישת נכס יוקרתי לרוב תניב עסקה כדאית פחות. כדאי גם לשים לב לאזור הרכישה ולהקפיד כי הנכס יהיה ממוקם באזור מבוקש.