מה לעשות עם הדירה?

הדילמות בשוק הדיור רק הולכות ומחריפות בעקבות צניחת שער הדולר. מילא שמצב הדולר לא ברור, אבל מה עם הנגיד?

סמי פרץ

רוצים לקנות דירה? מעולה, זה הזמן. הדולר מתקרב במהירות לכיוון ה-4 שקלים וריבית המשכנתאות היא מהנמוכות אי פעם. לכו על זה.

רוצים למכור דירה? עצרו רגע. זה לא הזמן. כמה כבר תקבלו בשקלים כשהדולר כל כך נמוך? חכו קצת.

זו, על רגל אחת, הדילמה שמלווה את שוק הדיור בחודשים האחרונים. ואם התחזית של הנגיד סטנלי פישר תתממש - והדולר לא ינוע ממקומו באופן מהותי בתקופה הקרובה - הדילמה הזו רק תחריף ותעמיק את תקופת ההמתנה שבה מצוי שוק הדירות.

הדולר הנמוך הוא הסיוט הגדול של הקבלנים, בוני הדירות החדשות. הם מתפרנסים ממצטרפים חדשים למעגל רוכשי הדירות, אך גם משיעור גבוה של "משפרי דיור". אלה, האחרונים, צריכים למכור נכס כדי לקנות אחר, ואם הם לא מוכרים - אין עסקות.

לכאורה, לא צריכה להיות בעיה עם ירידת הדולר, כי המחירים יכולים לעבור התאמה לשער החדש. אם מחירה של דירה מסוימת הוא 200 אלף דולר והדולר נשחק ב-10%, אפשר להעלות את מחירה ל-220 אלף דולר ולפצות על השחיקה. אבל זה לא קורה תמיד וגם לא במלוא גובה השחיקה.

מחיר הדירה מזגזג

הפיצוי על הירידה בשער הדולר מתרחש רק במקומות שבהם הביקוש חזק מספיק, כדי לקבוע מחיר שמדלג מעל המכשול של הדולר השחוק והתמורה השקלית הנמוכה שמתקבלת ממנו. במקומות שבהם הביקוש נמוך יותר, השוק ממילא חלש וירידת שער הדולר שוחקת גם את מחירי הנכסים.

האנומליה הזו מחייבת את רוכשי ומוכרי הדירות להכניס למשוואות שלהם את אלמנט ההגנות. אמנם בכל חוזה לרכישת דירה נכללים סעיפים שמתייחסים לשינוי בשער הדולר וקובעים מהו השער הרלוונטי, אבל כעת - כששער הדולר הוא הנמוך ביותר זה שש שנים - הצורך בהגנות מתעצם.

זאת בעיקר אם חושבים על האמירה של הנגיד השבוע: "שער הדולר לא ישתנה מהותית בתקופה הקרובה; אם וכאשר ישתנה, קשה להעריך את כיוון השינוי ואת עוצמתו". מה שהנגיד אומר בעצם הוא שבינתיים מזג האוויר יציב, אבל הוא יכול להשתנות. ייתכן שיהיה חמסין, או שלג, או סתם גשם. ואולי רוח חזקה. לא ברור מה וגם לא ברור מתי. אחרי תחזית כזו מדויקת, אין מנוס אלא לקנות מטריה, צעיף וכפפות - אבל גם מכנסיים קצרים, גופיה ומאוורר.

ואם נחזור לחוזה הדירה, מה שנדרש כעת הוא ליצור סימטריה מוחלטת בין עסקת הקנייה לעסקת המכירה. להתאים ככל שניתן את מועדי התשלום ואת השער הקובע לצורך כל תשלום. אם יש פער זמנים בין הקנייה למכירה, כדאי לבדוק בבנק איך להגן על התמורה ממכירת הדירה, כדי שלא תישחק עד שתגיעו לשלב הקנייה. הדולר השחוק והאפשרות שהוא ישנה כיוון ועוצמה, עשויים להיות ההבדל בין רכישת דירה של ארבעה חדרים לרכישת דירה של חמישה חדרים.

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    לוגו - פיקוד העורףפיקוד העורף

    התרעות פיקוד העורף

      walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully