בקזחסטאן עוד לא קנינו

חברות הנדל"ן הישראליות היו רגילות לרשום ביצועים נאים בעסקי הנדל"ן, בעיקר בבריטניה, בארה"ב וקנדה. אך עליית המחירים והשחיקה בתשואות גרמה ליזמים להתפרש למקומות מסוכנים יותר - מזרח אירופה, לדוגמה - ובשנתיים האחרונות עבר מרכז ההתעניינות אף להודו ולרוסיה. חברות רבות מכוונות פעילות לאזורים המתעוררים. עליית המחירים הכלל עולמית מציתה התעניינות גם במדינות שבעבר איש לא ראה כמבטיחות. אפריקה ישראל כבר פועלת בתשתיות ונדל"ן בפיליפינים ובארגנטינה, ומחפשת אחר השקעות נוספות בסין ובסינגפור. סין כבר אותרה על ידי חברת קרדן, דלק נדל"ן וגזית גלוב כבר פועלות בפינלנד ודירקט קפיטל משביחה נכסים בקזחסטאן. כדי להבין את התפרשות הכוחות הנדל"ניים על המפה, מוגשת תמונת מצב עדכנית של אזורי הנדל"ן הבולטים.



רוסיה: כמה אנשי נדל"ן ישראלים שזיהו את פוטנצאיל הפריחה הכלכלית ברוסיה, מיהרו למקם את עצמם כשחקני מפתח בערים הגדולות, שבהן הורגש מחסור אמיתי במשרדים ודירות. חברות כמו אפריקה ישראל וקבוצת פישמן מבססות חלק ניכר ממנועי הצמיחה העתידיים שלהן על שוק הנדל"ן הרוסי. הסיבה: למרות עליית המחירים ברוסיה והיקפי הבנייה הגדולים נראה כי השוק שם עדיין לא הגיע לשיווי משקל.







"ב-2006 הסתיימה בנייתם של יותר ממיליון מטר מרובע של משרדים במוסקווה. למרות זאת, שיעור השטח הפנוי, לפי הערכת חברת השמאות הבינלאומית ג'ון-לאנג-לאסל, יהיה מתחת לשלושה אחוז. שוק שיש בו יותר מ-90% תפוסה הוא שוק שיש בו מקום ליוזמות נוספות ולעליית מחירים", קובע אורי וויסבורד, אנליסט נדל"ן מאי.בי.אי.



נתונים שפירסם אי.בי.אי מצביעים על מחסור בשוק המשרדים במוסקווה: גודלו של השוק הוא רק חמישה מיליון מ"ר. בהשוואה לשווקים מתפתחים בערים כמו ורשה ופראג, מדובר בשליש משטח המשרדים (ביחס למספר התושבים).



בשוק מפותח כמו ברלין יש שטח משרדים גדול פי עשרה ביחס למוסקווה. המחסור גדול אף יותר כשבוחנים את המשרדים בסטנדרט מערבי: שם שיעורי התפוסה הם 100%, וגם מחירי השכירות גבוהים מאוד - 1200 דולר למ"ר לשנה. מדובר במחיר גבוה במיוחד - 60% יותר ממחירי המשרדים במרכז במנהטן.



וויסבורד מאמין ברוסיה, אך מוסיף הסתייגות מוכרת: "פוטנציאל ההשקעה ברוסיה גדול, אך מדובר במדינה שאינה בעלת מסורת דמוקרטית והשלטון בה אינו מקפיד על זכויות הקניין של האזרחים. יש סיכון לפעילות לא שגרתית מצד השלטונות, שעלולה לפגוע בחברות שפועלות באזור".



מרכז-מזרח אירופה: מלך הקניונים של מרכז-מזרח אירופה הוא מוטי זיסר (אלביט הדמיה), שרשם רווחים של מאות מיליוני דולרים מהשקעותיו באזור. האזור נהנה מהתעוררות כלכלית: מדינות מצטרפות לגוש היורו, רמת החיים עולה ותרבות הצריכה המערבית מאומצת בהדרגה.



באזורים אלה נרשם ביקוש ער בערים המרכזיות לדירות מגורים, בעיקר משכבות האוכלוסיה הצעירות. ביקושים גבוהים גוררים עליות מחירים, והתשואות נשחקות בהתאם. וויסבורד מעריך כי התשואות על הנכסים המניבים (5%-7%) מתקרבות לרמה אירופית מערבית. המרווחים שנבעו מפרמיית הסיכון, שדרשו בעבר המשקיעים והיזמים, מצטמצמים. הם כבר מתקרבים לעלויות המימון - מה שגורם לירידה באטרקטיוויות של השקעות במזרח-מרכז אירופה.



"מדובר בתהליך עולמי, שיוביל לבידול גדול בין חברות יזמיות כגון אלביט הדמיה, מירלנד ואפריקה ישראל, ובין חברות כגון ארזים ודלק נדל"ן - שהן שחקניות תשואה שייתקלו בקשיים ליצר תשואות. עליית מחירי הנכסים בלונדון, למשל, הביאה למרווח אפסי בין התשואה מהנכס לעלות המימון", מסביר וויסבורד.



הלאה תרמילאי הודו, שלום לדיירי הקבע



הודו: אנשי נדל"ן ישראלים רבים איתרו את הודו כיעד האטרקטיווי הבא. אלקטרה נדל"ן ונכסים ובניין הסכימו על שיתוף פעולה אסטרטגי בהודו וכבר ביצעו את טבילות האש הראשונות באזור.



אלביט הדמיה הודיעה כי היא רואה בהודו את מנוע הצמיחה העיקרי שלה ובכוונתה לרכז מאמצים רבים בהרחבת הפעילות באזור. גם אלוני חץ, כלכלית ירושלים, גזית גלוב ובוימלגרין הן רק חלק מהחברות שהריחו את ההזדמנות ופועלות להרחבת פעילות בהודו. וויסבורד מסביר כיצד נהפכה הודו אטרקטיווית עבור היזמים: "תהליך האורבניזציה המואץ בהודו מוביל לעודף ביקוש לדירות למגורים בערים המרכזיות. מדובר בעודף ביקוש של 20 מיליון יחידות מגורים. זהו פוטנציאל אדיר למי שמתעסק ביזמות באזור".



ארה"ב: שוק הנדל"ן בארה"ב במגמה מעורבת. בעוד הנדל"ן למגורים בהאטה, הנדל"ן המניב נהנה מסנטימנט חיובי. עליות מחירים הורגשו במלונאות (עלייה של 9% ב-2006), משרדים (3%), ואפילו תעשייה (2%). החדשות הרעות מגיעות מכיוון שוק המגורים, שרושם ירידות מחירים וצרות של ממש בתחום המשכנתאות.



העליות החדות במחירי הבתים, שהורגשו לפני כשנתיים, הביאו יזמים רבים לבנות באופן מאסיווי - מה שיצר עודפי היצע. המשבר האמיתי שיורגש השנה ינבע מהמשכנתאות ללווים באיכות נמוכה. לווים שאינם עומדים בהתחייבויותיהם ייאלצו להעביר את הדירות שרכשו לבנקים - נושיהם.



הבנקים, שכל רצונם הוא לזכות בהחזר החוב, ימכרו את הדירות במחירים נמוכים יותר. אחד הכלים היעילים ביותר לטיפול במשבר הוא מהלך להורדת הריבית, אולם הורדת הריבית עלולה להאיץ את האינפלציה, ולכן הבנק הפדראלי אינו להוט לבצע מהלך שכזה. לדברי וויסבורד, "המגמה הכללית הממוצעת במגורים בארה"ב נראית שלילית, אולם אזורים מסוימים יכולים לספק הפתעות חיוביות. שוק הנדל"ן למגורים מורכב ממספר רב של תת-שווקים. כל אחד מתאפיין בנתונים שונים לגבי היצע, ביקוש ורמות מחירים". הסתייגותו של וויסבורד יכולה להסביר את המהלך של יוסף בודשטיין, מנכ"ל חברת הנדל"ן אלדן-טק. רק לפני שלושה שבועות רכש בורשטיין 14 בנייני מגורים ברובע הניו יורקי הכי פחות ידידותי - הברונקס.