גאידמק - יותר ציוני או יותר נדל"ני?

כמו לחמניות חמות אחרי פסח - כך נמכרות בחודשים האחרונים חברות הנדל"ן בשוק המקומי. מיליארדרים זרים ואנשי עסקים בולטים מגיעים, מתעניינים, משאירים צ'ק שמן והופכים לבעלים של קרקעות וחברות נדל"ן מקומיות. מאז תחילת השנה הספיק השוק לנפק שלוש עסקות בולטות שבמסגרתן עברו חברות נדל"ן לא גדולות לידי מיליארדרים ועוד כ-10 עסקות קטנות יותר של בעלי שליטה. אם מסכמים גם את העסקות של דצמבר, הרי שהמספרים רק גדלים.

מבט מהיר על השוק לא מגלה את הסיבה לכך: השוק אמנם יצא מההאטה שאיפיינה אותו בשנים האחרונות, אך עדיין מתנהל בעצלתיים במרבית הערים, הקבלנים ממשיכים להתלונן ורוכשי הדירות נזהרים.

את התשובה מנסה לספק אורן מולקנדוף, המנהל מספר קרנות נאמנות במגדל שוקי הון ובהן גם קרן נדל"ן: "שם המשחק הוא פלטפורמה ולא סתם, אלא פלטפורמה לגיוס כסף זול".

מולקנדוף גם אינו סבור שהתהליך נגמר. הוא צופה כי "עד לסיום 2007, אם הבורסות בעולם ובארץ ימשיכו לשמור על יציבות, נראה כאן עוד 5-10 עסקות רכישה של חברות נדל"ן ציבוריות - רובן המוחץ על ידי מיליארדרים יהודים מהניכר". שתיים מן החברות שכבר פורסם כי הן "עומדות על המדף" הן חברות לוינשטיין והכשרת הישוב של עופר נמרודי.

אז מה קרה בחודשים האחרונים? בתחילת פברואר רכש יגאל אהובי את השליטה ברבד לפי שווי של 55 מיליון דולר - וזאת אחרי שהמניה זינקה עוד לפני ההודעה בכ-85% בזמן קצר.

באותם הימים התבשר השוק גם על שתי עסקות נוספות: האחת, רכישת השליטה בישראלום לפי פרמיה של כ-20% על השוק במטרה להפוך אותה לזרוע הנדל"ן של קבוצת ברונפמן-פישר של מתיו ברונפמן ושולם פישר, ורכישת השליטה במנרב על ידי ארקדי גאידמק לפי שווי של כחצי מיליארד שקל - פרמיה של כ-90% על מחירה בשוק אז.

שתי העסקות הראשונות של רבד ושל ישראלום, כבר יצאו לפועל אבל השלישית, שבמסגרתה אמור היה גאידמק לרכוש את מנרב בוטלה. לא עברו חודשיים וגאידמק כבר הודיע על רכישה חדשה, הפעם של חברת אוסיף הבורסאית לפי שווי של כמיליארד שקל. שוב, בפרמיה עצומה של כ-80%.

כמה חודשים לפני כן, בסוף 2006, הודיע מיליארדר אחר בשם זיל פילדמן על כניסה להשקעה בפולאר השקעות כשמטרתו המוצהרת למקד את החברה בפעילות נדל"ן ולבצע השקעות של כמיליארד דולר בתוך שנתיים. זיל רכש את השליטה בפרמיה על השוק, אם כי בדיסקאונט (הערכת חסר) על הערכת השווי שפורסמה אז על ידי גמול, שהחזיקה גם היא במניות פולאר השקעות.

בסוף אותה השנה התבשר השוק על עסקה מדהימה נוספת שבמסגרתה רכש המילארדר שעיה בוימלגרין את השליטה בקבוצת לגנא של שלמה אנגל, בפרמיה שקבעה אולי שיא בשוק הישראלי - פי 3 על מחיר השוק. כמה חודשים לפני כן נורתה יריית הפתיחה בשוק כשבוימלגרין רכש את השליטה בחברת אזורים מאי.די.בי של נוחי דנקנר בפרמיה של 18% ממחיר החברה בבורסה.

והרשימה עדיין לא הסתיימה. גם המיליארדר הבריטי החרדי, ליאו נואי, בדרך לבורסה. לפני שלוש שנים הוא רכש מנוחי דנקנר את נכסי אזורים ומחק אותה מהבורסה. ואולם כעת נראה שהוא רוצה להיכנס בחזרה, והפעם ביחד עם רוני בירם וגיל דויטש מאקסלנס נשואה. כל אלה מתכוונים לבצע הנפקה ענקית של מניות חברת בריטיש ישראל, המחזיקה בקניונים של נכסי אזורים. השמועות העיקשות בשוק מדברות גם על גיוס הון קרב של דוד עזריאלי, אחרי שכבר גייס לפני כחודש מאות מיליוני שקלים באיגרות חוב.

אז מה מחפשים כל המיליארדרים בשוק ההון הישראלי, ויותר מזה בחברות הקטנות של הבורסה? ולמה הם מוכנים לשלם פרמיה של עשרות ואפילו מאות אחוזים על מחיר השוק? האם הם רואים משהו שהשוק מפספס?

המשותף כמעט לכל העסקות לדעת מולקנדוף הוא הרצון של הרוכשים בבמה או פלטפורמה לעסקים הפרטיים שלהם. כך, מדובר על אפשרות כי אהובי יכניס לרבד עסקות נדל"ן ענקיות שביצע, וגאידמק כבר דיבר על התוכניות לצקת לאוסיף את עסקי הקרקעות שלו במוסקווה.

הרצון לפלטפורמה אולי מובן, אבל קצת פחות מכך הבחירה דווקא בפלטפורמות בשוק הישראלי.

לצד הדיבורים המרגשים על ציונות ובית לעם היהודי, לא בטוח שמדובר רק בסנטימנטים העומדים ברקע לרכישות. מה שמייחד את השוק הישראלי, לדעת מולקנדוף, הוא מחיר הכסף הזול בגיוס. "בעוד בבנקים בארץ ובעולם ינועו המחירים לאשראי סביב 18%, הרי שבשוק המקומי הם יכולים לגייס ב-9%, במקרה הגרוע. כמות הכסף העצומה שמחכה בשוק ומחירו הזול יוצרים את התחושה שאם אתה לא מגייס כסף עכשיו, אתה אידיוט. הנדל"ן המקומי עצמו פחות מעניין אותם שכן מספר השחקנים בשוק קטן והתחרות גדולה".

אז האפשרות לגיוס זול מגדילה את האטרקטיוויות של החברות ואת הפרמיה שהרוכשים מוכנים להציע עבורן, וזאת לצד אופיו של ענף הנדל"ן כפי שמסביר מולקנדוף: "רוב חברות הנדל"ן מתומחרות בשוק בחסר כלומר פחות מהערך ההוגן של נכסיהן. ההסבר לכך פשוט - בדיוק כמו רכב שיותר זול לקנות את המכלול מאשר את סך החלפים, כך גם זול יותר לקנות חבילה של נכסים מאשר כל נכס בנפרד". העסקות בשוק בוצעו לרוב במחיר המלא של הנכסים ולכן שיקפו פרמיות על השוק.

מולקנדוף מתייחס לעסקות האחרונות בשוק ואת עיקר ההתלהבות מגלה בעיקר בכל מה שקשור ליגאל אהובי: "מאחורי אהובי עסקות של מיליארדים וגם אם הוא פחות מוכר בארץ הרי שבאירופה בכלל ובבריטניה בפרט הוא נחשב לשם דבר. לדעתי, פעילותה הנוכחית של רבד פחות מעניינת בראייתו והוא פשוט רוצה במה ופלטפורמה שאליהן הוא יוכל להכניס את הנכסים שלו". ובאמת, בשוק סובבות כבר זמן רב שמועות על כך שאהובי עשוי ליצוק לתוך רבד את עסקת הענק שבמסגרתה הוא חתם בדצמבר 2006 ביחד עם שותפים, על רכישת בתי מלון של רשת מריוט ב-8.6 מיליארד שקל.

מניות רבד עלו מאז תחילת השנה בכ-270% והן נסחרות כבר בפרמיה של 150% על מחיר העסקה עם אהובי. מולקנדוף נשאל על הפרמיה הגבוהה שאינה פרופורציונאלית למחיר העסקה: "מדובר בפרמיה על שותפות עם אהובי. השוק מוכן לשלם מחיר גבוה יותר בשל השותף. אבל שם טוב אי אפשר לתמחר".

מאיזו פרמיה הופך המחיר למוגזם? למולקנדוף אין תשובה ברורה, אבל הוא סבור כי בכל מקרה אחרי פרמיה של 150% על העסקה "צריך לעצור ולחכות להוכחות שלפיהן השם אכן שווה זהב". הוכחות שכאלו יתקבלו כשאהובי יכניס את הנכסים שלו לתוך החברה".

בכל מקרה מולקנדוף די בטוח שאהובי יוכיח את עצמו וכי בעוד שנה רבד תיסחר במחיר גבוה יותר ממחירה כיום, אפילו אם הדרך תהיה רצופת מהמורות בשל התנודתיות שממנה סובלת המניה. בקרב המשקיעים עד כה מתגלעת מחלוקת: אלו שמאמינים באהובי ואלו שסבורים ש"עם כל הכבוד צריך כבר לראות כיסוי".

מולקנדוף מגלה פחות ביטחון בכל הקשור לרכישת השליטה באוסיף על ידי גאידמק. במגדל שוקי הון אמנם בטוחים למדי כי שלא כמו במקרה של מנרב או בהכשרת הישוב עוד לפני כן, העסקה של אוסיף אכן תיסגר: "ארקדי רוצה להוכיח את עצמו בשוק ההון. הוא לא ירצה שהשם שלו ייהרס. אכפת לו מהתודעה הציבורית".

ואולם גם הם יודעים ש"חידת גאידמק" - המסתוריות האופפת את איש העסקים שנחת בארץ לפני שנים ספורות בלבד ומלווה ברעשי רקע של תביעות אפשריות בעולם - הופכת את ההשקעה בחברה להשקעה ב"סיכון גבוה".

באוסיף יש קצת יותר פעילות משמעותית מבחברת רבד, כמו מגדלי אביב למשל או אחזקות בחברת עוגן נדל"ן הבורסאית, אבל גאידמק לא הסתיר את הרצון להפוך אותה לפלטפורמה לעסקים אחרים שלו וכבר הספיק להפריח באוויר אמירות הקוראות תיגר על האימפריה של לב לבייב - אפריקה ישראל. בשוק כבר פורסם כי בכוונת גאידמק להעביר קרקעות ברוסיה, בעיקר במוסקווה, לחברה הציבורית.

לגאידמק, כך עושה רושם, היה גם מאוד דחוף להשיג פלטפורמה ציבורית לעסקיו. את רכישת מנרב הוא ביטל בשל עיכוב שעשוי היה להיגרם בלוח הזמנים, כאשר לו היה חשוב לסגור את העסקה "בן לילה".

גם מתיו ברונפמן ושולם פישר, סבור מולקנדוף, היו מעוניינים בפלטפורמה לעסקי הנדל"ן ולא בעסקי הליבה של ישראלום אם כי להם עדיין אין הוכחות בתחום הנדל"ן, לפחות לא בשוק המקומי וכך גם זיל פלדמן בפולאר השקעות.

יוצא הדופן בחבורה זו הוא שעיה בוימלגרין שרכש כאמור מידי דנקנר את אחת מחברות הבנייה הגדולות בשוק הישראלי - אזורים - ולאחר מכן את לגנא (ששולטת באנגל אירופה, אנגל מזרח אירופה ובאנגל משאבים). בוימלגרין שילם פרמיה של מאות אחוזים על השוק, כשהוא בונה ככל הנראה על הערך החבוי בקבוצת אנגל - האפשרות להנפקת אנגל משאבים. בינתיים הנפקה כזו לא יוצאת לפועל.