מה אירע לשכונות הראשונות שהוקמו בישראל הצעירה?

מה אירע לשכונות הראשונות שהוקמו בישראל הצעירה? כיצד ובאיזו מידה החזיקו מעמד יצירות הנדל"ן הראשונות של מדינת ישראל? סיור בין מקצת השכונות הישראליות הראשונות שהוקמו בסוף שנות הארבעים ותחילת החמישים מגלה מציאות רב גונית. בצד שכונות שמעמדן השביח עם השנים, ניתן למצוא שכונות שנהפכו במהלך הזמן למשכנות עוני, וגם כאלה שמעמדן היה ירוד, אולם בשנים האחרונות חלה בו תפנית.



בניגוד לשכונות שהוקמו עד קום המדינה, ושמאופיינות בתכנון ואדריכלות מיוחדים, חלק גדול מהשכונות הישראליות הראשונות רחוקות מלהלהיב או להדיף ניחוחות רומנטיים או נוסטלגיים. מדינה ענייה, בראשית שנותיה, שנתונה כל העת בבעיות ביטחוניות קשות, ושקלטה בפרקי זמן קצרים מאות אלפי עולים, לא יכלה להרשות לעצמה פרויקטים מתוכננים, מושקעים ויקרים מדי, אלא ללכת אך ורק על הפונקציונלי, הקל, המהיר והזול. התוצאה היא שכונות של שיכונים שהוקמו בישראל במהלך שנות החמישים.



בירושלים של אז, המצב הזה בלט במיוחד. הגבול, שהקיף את העיר משלושת עבריה, הצורך לפתח את מוסדות הממשלה והלאום והרצון ליישב ולפתח את העיר, באו לידי ביטוי מאוחר יותר בהקמת מוסדות לאומיים כמו הכנסת ומוזיאון ישראל.



בשלב הראשון, בסוף שנות הארבעים ותחילת החמישים, צריך היה לבנות בתים, ומהר, כדי ליישב את מפוני העיר העתיקה, את פקידי הממשלה שהגיעו לירושלים מכל קצות הארץ ואת העולים החדשים.



בונים גשר כדי לחסוך מעלית



כמה שכונות הוקמו באותה תקופה: קרית היובל, שהוקמה על אדמת הכפר הערבי בית מזמיל ב-54'; הקטמונים א'-ח', שהוקמו במהלך שנות החמישים דרומית מערבית לשכונת קטמון הישנה; עיר גנים וקרית מנחם הוקמו במערב, שכונת שמואל הנביא הוקמה בסמוך לגבעת התחמושת, ותלפיות - לאורך דרך חברון.



חלק גדול מהשכונות הללו מוכרות כשכונות של שיכוני רכבת מכוערים ומוזנחים. "השיכונים הוקמו לפי העיקרון של מקסימום יחידות דיור במינימום שטח, ובמינימום עלויות, בדומה לשיכונים שהוקמו בערים המופצצות של אירופה שלאחר מלחמת העולם השנייה", מסביר דוד קרויאנקר, אדריכל וחוקר תולדות הבנייה בירושלים.



וכך, בכל השכונות הירושלמיות שנוסדו בשנים הראשונות שלאחר הקמת המדינה ניתן למצוא שיכונים משנות החמישים, אבל לא רק: המבנים הראשונים בקרית היובל, לדוגמה, היו בני שתי קומות על שטח של כחצי דונם, כשבכל מבנה כזה ארבע דירות קטנות של כ-35 מ"ר. מבנים אלה מאוד מבוקשים כיום, משום שהם בנויים על פיסת קרקע גדולה יחסית, ובתיאום בין ארבעת הבעלים ניתן לבצע עבודות שיפוץ והרחבה שלהם. רק לאחר הקמתם, נבנו במקום אסבסטונים ולאחר מכן השיכונים.



למרות קיומם של מבנים מסוגים שונים, בקרית יובל, כמו גם בקרית מנחם ועיר גנים הסמוכות, מה שנותן את הטון הארכיטקטוני והנדל"ני הם שיכוני הרכבת. חלקם בנויים כ"מבני גשר", כלומר מבנים על רכס ההר, שהכניסה אליהם מתבצעת באמצעות גשר, שמגיע לקומה הרביעית מתוך שמונה קומות הבית. בדרך זו הצליחו לחסוך מעלית.



מחירן של דירות שלושה חדרים בשיכונים הגדולים ברחובות ברזיל, שטרן ואביבית בקרית יובל נע בין 90 ל-120 אלף דולר. הבתים צמודי הקרקע מעטים ומחיריהם נעים בסביבות 500-550 אלף דולר, כשהם משופצים.



גם בקטמונים ישנם בניינים בני שתי קומות כמו בקרית יובל. "כינו אותם 'בתי התותח של גולדה', על שם מי שהיתה שרת השיכון אז, גולדה מאיר, ועל שם המכשיר שיצק את הבטון, שהיה דמוי תותח. בטכניקה ההיא, הצליחו ליצוק בית בתוך לילה", מספר קרויאנקר. צפיפות המבנים ההם היתה קטנה במיוחד, בשל מיקומם הרגיש ליד קו הגבול ומול הכפר הערבי בית צפפא. "החשיבה אז היתה, שלמבנים אזרחיים יש חשיבות בטחונית, וזו היתה הסיבה לצפיפות הנמוכה שלהם", מסביר קרויאנקר.



עם הזמן הפך הדבר ליתרון גדול. "היו תושבים בבתים כאלה שרכשו את הקומות שמתחת או מעל והפכו את הבתים למעין וילות עם גינות גדולות. לאחר מכן דיברו על 'גמישות תכנונית', שניתנה לאותן שכונות, אבל ברור שהאמת היתה אחרת. המרווחים הגדולים וזכויות הבנייה היו תולדה של הנסיבות ומערך התכנון של הימים הראשונים להקמת המדינה".



יתרון נוסף שיש למבנים הללו הוא קירבתם לקטמון הישנה, היוקרתית. המבנים ממוקמים בסביבת רחוב בן-זכאי ומחירי הדירות בהם הם 250-300 אלף דולר. מחירן של דירות שלושה חדרים בשיכון רכבת יכולות לנוע בסביבות 120 אלף דולר. "קיימת תכנית לפינוי-בינוי בשכונה, משום שערכי הקרקע שלה עולים כל הזמן. לא ברור, מתי התכנית הזו תמומש", אומר זכיין אנגלו-סכסון בירושלים, בני לובל.



עמדות ירי על הגג



שמואל הנביא הוקמה כהמשך לשכונת מוסררה, שאף היא הוקמה בקו התפר, בין היתר מתוך שיקולים בטחוניים. בעוד שבמוסררה אוכלסו בתים ערבים ישנים בידי עולים, בשמואל הנביא הקימו שיכוני רכבת גדולים, ממש בסמוך לגבעת התחמושת. "חלק מהגגות שימשו עמדות ירי של צה"ל, במלחמת ששת הימים", מספר לובל.



בעשרות השנים האחרונות הלכו שתי השכונות לכיווני נדל"ן שונים: מוסררה צופה אל העיר העתיקה, ויש בה בתים ערבים, כך שערך נכסיה עלה מאוד. מחירי הנכסים במקום עשויים להגיע ל-100 אלף דולר לחדר ומעלה.



שמואל הנביא עברה הליך של שיקום שכונות לפני כ-20 שנה, שבמסגרתו שופצו והורחבו הדירות. לאורך ימים זה לא הועיל, משום שהאוכלוסייה דלת האמצעים, שלא הצליחה לתחזק את המבנים עוד קודם לכן, לא הצליחה לתחזק אותם לאחר השיפוץ.



בנוסף, השכונה עברה הליך התחרדות, ורבים מתושביה שייכים לשכבה סוציו-אקונומית נמוכה, מה שהוסיף להידרדרות במצבה. מחירי דירות של שלושה חדרים בשכונה נעים סביב 70-100 אלף דולר.



שיכונים עם פוטנציאל נדל"ני



גם בתל אביב נמשכה הבנייה הפרטית בשכונות הוותיקות במרכז העיר, במקביל להקמת שכונות חדשות בשטחים ציבוריים, במיוחד בצפון, בדרום ובמזרח העיר. בין השכונות היו הדר יוסף, נוה שרת, קרית שלום, מעוז אביב ויד אליהו, וכן צהלה, שכונה יוצאת דופן אז ועתה.



"באותה תקופה הגיעו ארצה מאות אלפי עולים והיה צורך לשכן אותם באופן מיידי. בשלב ראשון שיכנו אותם בבתים ערבים ישנים בכפרים שהיו מסביב לתל אביב וביפו, ובשלב שני הקימו את השיכונים", מספר האדריכל שמואל יבין.



הדר יוסף נמצאת בצפון-מזרח תל אביב, והיא קרויה על שמו של יוסף ש. אלישר, שיזם את רכישת האדמות מידי הערבים. השיכונים הראשונים שהוקמו בה היו, כמו בחיפה ובירושלים, בתי שיכון דו-קומתיים משני טיפוסים: הראשון, שיכונים במבני רכבת ברחובות קהילת וארשה, קהילת לבוב וקהילת לודג'. כל מבנה בן שמונה דירות, ארבע בכל קומה.



מבנים אלה מיועדים כיום להליכי הפינוי בינוי. הם כוללים דירות של חדר וחצי, 30 מ"ר, שאין עליהן זכויות בנייה נוספות. פה ושם ניתן להיתקל בתוספות בנייה בלתי חוקיות. כיום עולות הדירות בשיכוני הרכבת 130-150 אלף דולר, בין השאר בעקבות הפרויקט שמתוכנן להתבצע בשכונה.



הטיפוס השני הוא שיכונים של בתים בני שתי קומות, עם שתי יחידות דיור בכל קומה. רבות מהדירות במבנים אלה שופצו והורחבו, ומחיריהן מגיעים לכ-280 אלף דולר.



בדרום העיר הוקמה יד אליהו. אמנם השכונה נוסדה עוד קודם לכן, בשנות הארבעים, אולם עיקרה הוקם בשנות החמישים. "באותה תקופה היא נחשבה לשכונה מבוקשת ביותר בקרב ציבור הפועלים", מספר האדריכל והמתכנן ישראל גודוביץ'. "מרכז העיר היה לבורגנים, אבל ציבור הפועלים ראה את השכונה הזו כמשאת נפש, הרבה יותר מאשר הדר יוסף, לדוגמה, שנחשבה באותה תקופה לסוף העולם".



כיום השכונה פופולרית במיוחד אצל משקיעים, שמנצלים את מחיריה הזולים - מחיר דירת שלושה חדרים מגיע לרמות של 90-120 אלף דולר בלבד. חלקם עוסקים בפיצול דירות ובהשכרה.



נוה שרת הוקמה על מה שהיתה מעברת יד המעביר, ואף היא מתאפיינת באותם שיכוני רכבת, שמכילים דירות של שלושה חדרים, בשטח של כ-60 מ"ר. גם שם, כמו בהדר יוסף, מדברים על פרויקטים של פינוי בינוי למבני הרכבת, כך שמחירי הדירות עלו והדירות מגיעות לרמות של 130 אלף דולר, מספר רפי טולדנו, מסוכנות התיווך רפאל.



בסמוך נמצאת מעוז אביב. בשכונה ישנם שיכוני רכבת לא יפים, שנהפכו להצלחה נדל"נית, המוכיחה כי מה שעושה את השכונה בסופו של דבר אינם המבנים - אלא מי שגר בהם. השכונה החלה את דרכה בתחילת שנות החמישים, כשכונה לאנשי קבע, וכיום מבוקשת מאוד בקרב צעירים.



שיכוני הרכבת כוללים כמה כניסות, במבנים של ארבע קומות, שהדירות המקוריות בהם נחשבו לגדולות: 97 מ"ר. עם השנים חלקן הורחבו ל-120 מ"ר ולמקצתן אף הוסיפו מעליות.



חני שטיינבאום מסוכנות תיווך רפאל אומרת כי "הסוד של השכונה הוא התכנון שלה שכלל הרבה ירוק. יש בה פארקים עם מרחבים גדולים לילדים, אין בתוכה כבישים, רק דרכי גישה לחניות. המרווחים בין המבנים גדולים מאוד ואינם נוטעים בתושבים תחושת מועקה כפי שיש לעתים בשכונות שיכונים".



התוצאה: דירות מקוריות לא משופצות נמכרות במינימום של 250 אלף דולר. דירות מורחבות ומשופצות בבתים עם מעלית מגיעות לרמות של 400 אלף דולר.



ולבסוף - צהלה. השכונה הוקמה ב-1953 בעקבות תכנית ציבורית לבניית שיכון עבור אנשי צבא קבע בצה"ל, ומכאן שמה. "בזמנו זה נחשב למקום מעבר להררי החושך, וגם הבתים של אז לא היו הווילות המוכרות לנו מהיום", מספר גודוביץ'.



מאז הקמתה של השכונה הלכה העיר והתקרבה אליה, וצמודי הקרקע על המגרשים הפרטיים נהפכו לנדירים ולמבוקשים. עם השנים נהרסו הווילות המקוריות, ותחתן הוקמו וילות חדישות ומפוארות, שמחיריהן נעים, לפי מחירון המיליון של חברת נאות שירן, בין 1.8 ל-4.5 מיליון דולר, תלוי במיקום. מגרשים של דונם ברחובות שקטים בצהלה יכולים להגיע ל-2.5 מיליון דולר.



השכונות התחתיות מזדקנות



העיר חיפה, שכיבושה הושלם באפריל 48', נמצאה בשיאה הכלכלי עם הקמת המדינה. המפעלים הגדולים שהקימו הבריטים בעיר, שכללו את בתי הזיקוק, הנמל ומפעלי תעשייה במפרץ כגון וולקן ושמן, הם שגרמו לכך. לפיכך, ההגירה אל העיר היתה חיובית, ובמיוחד הגיעו אליה עולים חדשים שירדו בנמל.



בשנות ה-50 היו בעיר שתי מגמות התפתחות. המגמה הראשונה היתה המשך הבנייה בשטחים הפרטיים - שהחלה עוד בימי המנדט הבריטי - בהדר הכרמל ועל הכרמל, במיוחד לאורך הציר שבין מרכז הכרמל לאחוזה ובשכונות הסמוכות בכרמל מערבי ובאחוזה.



בנייה זו אופיינה במבנים של שתיים עד ארבע קומות בדרך כלל, עם גינות. פה ושם הוקמו גם בתים פרטיים. הדירות היו מרווחות, בנות שניים עד ארבעה חדרים, בשטחים גדולים יחסית, והמתיישבים באותם מקומות היו בעיקר בני המעמד הבינוני.



סוג הבנייה השני היה בנייה ציבורית מואצת של שיכונים. בין 51'-ל-54' הוקמו שיכוני הרכבת במערב קרית חיים, שכונת רמות רמז שנמצאת בשיפולים המזרחיים של העיר, שכונות רמת שאול וקרית שפרינצק בשיפולים המערביים של ההר, וקרית אליעזר, שנמצאת בסמוך לעיר התחתית.



השיכונים שהוקמו בקריות חיים, שפרינצק, אליעזר ורמת שאול היו בעיקר שיכוני רכבת; השיכונים ברמות רמז היו בחלקם מבני רכבת, אולם בסמוך הוקמה גם שכונת "הגגות האדומים", שכשמה, הצטיינה בגגות רעפים אדומים. בשכונה זו הוקמו, כמו בירושלים, בתים של ארבעה דיירים: שניים בקומת הקרקע ושניים בקומה ראשונה.



עם השנים הלכו וגדלו הפערים בין מחירי הדירות שהוקמו בבנייה פרטית לבין אלה שהוקמו בבנייה ציבורית, כשגם למיקום נוספה חשיבות בקביעת שווי הנכסים.



רוב השיכונים התבלו מאוד עם השנים, וקלטו לתוכם אוכלוסיה חלשה. מחיר דירת שלושה חדרים בקרית חיים מערב נע סביב 50 אלף דולר; בקרית אליעזר המצב דומה, אם כי השכונה מסודרת ושקטה יותר, ומחירי הדירות במקום מגיעים לרמות של 70 אלף דולר; קרית שפרינצק, אף היא שכונה לא מבוקשת בחיפה, מחזיקה במחירים דומים, ואילו ברמת שאול שנמצאת מעליה, עולות דירות שלושה חדרים בשיכונים כ-80 אלף דולר.



ברמות רמז המצב שונה: מיקום השכונה, בין האוניברסיטה לטכניון, הפך אותה לפופולרית במיוחד בקרב סטודנטים שמחפשים דירות להשכרה, ועקב כך למבוקשת בעיקר אצל משקיעים. האוכלוסייה במקום נתפשת כטובה יותר מאשר ביתר שכונות השיכונים.



האפשרות להרחיב בתים, שאושרה בתחילת שנות התשעים, נקלטה היטב אצל בעלי בתים במתחם הגגות האדומים והם שיפצו ושידרגו את הבתים הישנים: "בדרך כלל הדיירים הגיעו להסדר, לפיו קומות הקרקע מקבלות את הגינה, ואילו הקומות העליונות מקבלות את הגג. בנוסף, ניתנו לדירות הגג אפשרויות להקים עליות גג. כך יצא, שמדירות מקוריות של 55-60 מ"ר הגיעו לדירות של 130 מ"ר בקומות התחתונות, ו-160-170 מ"ר בקומות הגבוהות", מספר כרמל עדה מסוכנות התיווך כרמל נכסים.



ההסדר הקפיץ את מחירי הדירות במתחם. דירות משופצות נמכרות ב-220-240 אלף דולר, לעומת דירות מקוריות שטרם שודרגו שנמכרות ב-90-120 אלף דולר.



דירות בבתים פרטיים שהוקמו בשנות החמישים בהדר הכרמל, ירדו מאוד בערכן בשנים שלאחר מכן, מכיוון שהחיפאים העדיפו להעתיק את מגוריהם אל שכונות הכרמל המתפתחות. "ככלל, השכונות התחתיות בחיפה מתאפיינות בהזדקנות גדולה של התושבים, ובכניסה של תושבים משכבות חלשות. להדר הכרמל נכנסת אוכלוסייה דתית, משום שהשכונה סמוכה לשכונת גאולה הדתית, וגם אוכלוסייה ערבית, שמגיעה מהשכונות הערביות של העיר התחתית", מסביר האדריכל ד"ר מיכאל ברודניץ מאיר. התוצאה - ירידה מתמשכת במחירי הדירות בהדר כרמל. כיום ניתן למצוא דירות שני חדרים ישנות במחירים של 40 אלף דולר, ודירות שלושה חדרים ב-60-70 אלף דולר. דירות מקבילות בכרמל עולות סכומים כפולים.