המשבר בשוק הדיור מגיע לאירופה: חשש מהתפוצצות בועה הנדל"ן בספרד לאחר זינוק של 270% במחירי הבתים תוך עשור

חששות כי בועת הנדל"ן בספרד, אשר הזניקה את שווי השוק של כמה מחברות הנדל"ן והבנייה במדינה ביותר מ-100% בשנה שעברה, הולכת להתפוצץ, הפילו היום את בורסת מדריד בקרוב ל-3%. החששות מפני סוף הגאות שממנה נהנה שוק הדיור הספרדי בשנים האחרונות, התעוררו בשבוע שעבר על רקע שמועות כי כמה מבעלי המניות הגדולים של חברת הנדל"ן אסטרוק מדיטרנו (סימול ASTR.MC) מתכוונים לחסל את החזקותיהם בחברה. מאז נפלה המניה ביותר מ-60%, מהם 10% היום. הירידות החדות במניות אסטרוק מדיטרנו גררו היום אחריהן את מרבית מניות מגזרי הנדל"ן, הבנייה והמשכנתאות.



מחירי הבתים בספרד זינוק ב-270% בתוך עשור, על אף שמספר הבתים הנבנים בספרד עולה על מספר הבתים הנבנים בצרפת, גרמניה ואיטליה גם יחד. הבנק המרכזי של ספרד הזהיר לא פעם מפני התחממות יתר של שוק הדיור, אולם מאז הצטרפות ספרד לגוש היורו, אין לבנק עוד אפשרות לקבוע את המדיניות המוניטרית, ומכאן שאין באפשרותו לפעול לצינון השוק. יתר על כן, למעלה מ-93% מהמשכנתאות בספרד הן בריביות משתנות, ומכאן שמדינה זו חשופה במיוחד למשבר בשוק המשכנתאות במקרה של העלאת הריבית באירופה.



החששות מפני משבר בענף הנדל"ן האירופי אינם מסתיימים בספרד. התחלות הבנייה בצרפת נפלו בחודש פברואר ביותר מ-15%, ומחירי הבתים במדינה - אשר זינקו פי שלושה בתריסר השנים האחרונות - החלו לרדת. מחירי הבתים בצרפת, אשר זינקו ב-210% מאז שנת 1995 (לעומת זינוק של 190% באותה התקופה בארה"ב), עלו בשנה שעברה בשיעור של 7.2% - לאחר שנים של גידול דו-ספרתי - ומתחילת השנה הנוכחית החלו לרדת. עם זאת, לעומת ספרד, המצב בצרפת נראה פחות חמור. כמעט כל המשכנתאות בצרפת הן בריביות קבועות, והגבלות מחמירות בחוק על מתן הלוואות מנעו את היווצרותו של שוק משכנתאות סאבפריים - כלומר אלו שניתנות ללווים בעייתיים, בדרך כלל בריביות גבוהות - מהסוג הקיים בארה"ב.



בנוסף לצרפת וספרד, נהנו מגאות בשוקי הדיור שלהם גם בריטניה, איטליה, הולנד, אירלנד ומדינות סקנדינוויה - ובעקבותיהן גם שוקי נדל"ן במזרח אירופה. המדינות יוצאות הדופן היו גרמניה ושווייץ, שבהן נותרו מחירי הנדל"ן ללא שינוי זה עשור.



שוק הנדל"ן האמריקאי ידע בשנים האחרונות שגשוג עצום ונסק לגובה של 10 טריליון דולר. זאת, לאחר שהבנק הפדרלי הוריד את הריבית לשפל היסטורי של 1% בין 2001 ל-2004, והחל להעלותה רק ביוני 2004. הריבית הנמוכה הביאה לפריחה אדירה בשוק הנדל"ן. עם זאת, ככל שהריבית עלתה, ולאחר שהגיעה ל-5.25%, החלו מחירי הבתים לרדת, ובחודשים האחרונים, חששות מפני התפוצצות של בועת הנדל"ן בארה"ב השפיעו לרעה על חברות הקשורות לשוקי הנדל"ן והדיור.