עסקות הנדל"ן עברו לשקלים

הירידה בשער הדולר הורידה במקצת את האטרקטיוויות של השקעות בנדל"ן מניב עבור משקיעים אמריקאים, ומנסחי חוזי השכירות התחילו לעבור לשקלים או לקבוע שער דולר מינימלי לחישוב שכר הדירה. אלה הם השינויים העיקריים שגרמו התמורות בשער הדולר בשנה האחרונה.

עם זאת, בענף טוענים כי מדובר בשינוי קל בלבד. המרוויחים הגדולים, בכל מקרה, הם שוכרים שחתמו על הסכמים צמודי דולר.

דוגמה בולטת לכך נרשמה באחרונה בקניון רמת אביב, שם הועלו מחירי השכירות לרמה ממוצעת של 155 דולר למ"ר. אמנם מדובר על עלייה דולרית של 15% במחירים, אולם לשוכרים זה לא שינה הרבה - הם ימשיכו לשלם בשקלים את אותם דמי השכירות. "שער הדולר לא כל כך השפיע עלינו ועל השוק, משום שהוא מדבר בדולר אבל מתנהל בשקל. ברוב הסכמי השכירות שחתמנו בעבר עם דיירים נקבע שער דולר מינימלי, ולגבי הסכמים חדשים - כבר לפני חצי שנה עברנו לעבוד בצורה שקלית", מספר מנכ"ל גזית גלוב ישראל, רונן אשכנזי.

"ההשפעה פסיכולוגית יותר מאשר ממשית", סבור עופר שחטר, מנכ"ל חברת אריאל פרומול לשיווק וניהול מרכזי מסחר. "שוכרים אולי מרגישים שהם משלמים יותר דולרים, אבל אם בעבר חתמו על הסכמי שכירות לפי שער של 4.7 שקל לדולר והיום מחדשים להם את ההסכמים במחיר דולרי יותר גבוה - הם הרוויחו במהלך הזמן כ-14% בגלל ירידת שער הדולר לרמות של 4.05 שקל".

גם באמות לא מדווחים על זעזועים רבים. מנהל אגף השיווק בחברה, גיא אליאס, מדווח כי רק חוזים בודדים נקובים בדולרים, ורובם שייכים לחברות אמריקאיות. חלק גדול מהחברות עובדות בשקלים, משום שזה נוח יותר גם מבחינת דו"חות חשבונאיים. "לרוב אנחנו מבצעים הגנות בחוזים על ידי קביעת שער דולר מינימלי", הוא אומר, "אולם בסך הכל עליית מחירי השכירות התקזזה במידה רבה עם ירידת הדולר, והשוכרים לא נפגעו".

יורם בלומנטל, מבעלי קבוצת אינטר ישראל המייצגת בישראל את קבוצת הנדל"ן העולמית קושמן וויקפילד, אומר כי ירידת הדולר מזרזת סגירת עסקות בתחום הנדל"ן העסקי. "עליית המחירים בשנה החולפת, שהיתה בשיעור של 25% בערכים דולריים במגדלי המשרדים בתל אביב ורמת גן, היתה בפועל - בשקלים - כ-15% בלבד", הוא מספר. "משקיעים מאירופה לא נפגעו, משום ששער האירו ביחס לדולר עלה בשנה האחרונה. משקיעים אמריקאים נפגעו במידה מסוימת, אולם הדבר קשור לכלכלה האמריקאית ולא למצב אצלנו".

עמיתו, ג'קי מוקמל ממ.א.ן נכסים, נחרץ עוד יותר: "עסקות בנדל"ן מניב מבוצעות לרוב מתוך הסתכלות ארוכת טווח. לא נתקלתי בשום עסקה שנפסקה באמצע כי שער הדולר ירד", הוא אומר. "מה משעניין את היזמים והמשקיעים בתחום זה התשואות שהם מפיקים מהעסקות, לעומת ההתחייבויות שלהם לגופים המלווים. אם המחיר הדולרי של הנכס עלה, והתשואה הדולרית לא ירדה, אין שום סיבה שהעיסקה תיעצר".

בסופו של דבר, סבורים בשוק, מה שקובע באמת זה לא שערי המטבע אלא המצב האמיתי של השוק, כלומר ביקוש לעומת היצע - וכאן המצב מבטיח למשקיעים: ההיצע של שטחי משרדים ומסחר במקומות המבוקשים קטן מאוד, ושום מניפולציה דולרית לא תשנה את עובדת היסוד הזו.