120 מרכזים מסחריים עומדים לקום בשנים הקרובות בישראל, והשאלה היא איך הם יצליחו לשרוד?

הישראלי הממוצע נהנה מ-0.31 מ"ר של שטח מסחרי שבו הוא יכול לבזבז את כספו ולצרוך בהנאה. מדובר בשטח הנמצא בקניונים, מרכזים מסחריים ופאואר סנטרים למיניהם, ואם רק ייצא הצרכן מהקניונים העמוסים הוא יגלה שהוא יכול ליהנות מעוד 0.7 מ"ר של שטח קמעוני ברחובות הערים ובאזורי התעשייה.



למרות שרק 30% משטחי המסחר בישראל נמצאים במרכזים מסחריים, ישראל עדיין מדורגת במקום גבוה ביחס לעולם בשטחי מסחר לנפש. למעשה, רק שלוש מדינות נמצאות לפניה - ארה"ב קנדה ונורווגיה. מדובר בהישג מרשים במיוחד אם לוקחים בחשבון שהקניון הראשון בישראל - קניון איילון ברמת גן - הוקם לפני 20 שנה בלבד, ואילו בארה"ב חוגגים יותר מ-40 שנות קניונים.



ל-218 המרכזים המסחריים הפועלים כיום בישראל ומתפרסים על שטח של כ-2.1 מיליון מ"ר עומדים להצטרף עוד 120 מרכזים מסחריים בשטח של כ-850 אלף מ"ר, כך טוען תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר, במחקר שערכה החברה על ענף מרכזי המסחר בישראל שמפורסם ב-TheMarker. המחקר מתבסס על נתונים שנאספו בחברה במשך שנים במסגרת בדיקות כלכליות שבהן נבחן הפוטנציאל של 75% מהמרכזים המסחריים הקיימים והמתוכננים בישראל, כמו גם מנתוני הרשתות הקמעוניות אשר החברה מייעצת להן.







האם באמת יש מקום לתוספת של שטחי מסחר רבים כל כך בישראל? "ענף הקניונים נמצא בפרשת דרכים", אומר בן שחר. "מצד אחד הפדיונות של הקניונים עולים, שכר הדירה מגיע למספרים אסטרונומיים, מה שמלמד שיש ממי לקחת ויש מקום לעוד. אבל מצד שני הפדיונות עולים כי ההכנסה הפנויה עולה. אנחנו פשוט קונים יותר וניתן לראות לצד הקניונים העמוסים גם לא מעט קניונים כושלים. אין ספק שהחזקים ישרדו ושהקניונים הפחות טובים ייאלצו להיסגר".



מבין המרכזים המסחריים שעומדים לקום, 36% הם קניונים; 29% מרכזים מסוג לייף סטייל; 16% מסוג מרכז שכונתי; 9% הם פאואר סנטרים ו-9% מרכזי בילוי נושא. בתחילת האבולוציה של הקמעונות היו רק מרכזי המסחר השכונתיים, אחר כך עברנו לקניונים ולפאואר סנטרים, ועתה נראה כי מחפשים תשובות חדשות כיצד למשוך את הקונים אל המרכזים. לצד החזרה לשכונות שני מושגים חוזרים ונשמעים באחרונה: האחד הוא קניוני נושא והשני הוא קניוני לייף סטייל. למרות שבישראל ההבדל בין סוג המרכזים המסחריים נוטה להיטשטש, כדי להבין מה צופן לנו העתיד והיכן נבזבז את כספנו, ניתן להסתמך על ההגדרות של המועצה הבינלאומית למרכזים מסחריים (ICSC), כדי להבין את ההבדלים בין הסוגים השונים.



הקניונים: העיקר החוויה



הקניונים הם מרכזי קניות סגורים אזוריים הכוללים היצע גדול של חנויות הלבשה והנעלה, מוצרים לבית, צעצועים, מוצרי אלקטרוניקה וספורט ובשטח קטן יחסית. בקניון קיימת התייחסות למושג של "חוויית קנייה" - כל אותם גורמים המשלימים לביצוע הקנייה בפועל: אפשרויות בילוי, האפשרות והרצון להימצא בפועל בקניון ללא צורך בהכרח בביצוע קניות, אסתטיקה, מגוון ועוד. זהו הפורמט שרובנו מכירים, ומרכז עזריאלי, קניון רמת אביב והקריון, למשל, פועלים בפורמט הזה. לפי צ'מנסקי בן שחר, הקניונים אחראים ל-41% מכלל הפדיון שמחוללים כל שטחי המסחר בישראל.



מרכז שכונתי: קנייה נוחה



המרכז השכונתי מתוכנן לספק אפשרות קנייה יומיומית נוחה לקהלי יעד המתגוררים בשכונה הסמוכה למרכז. בכמחצית ממרכזים אלה סופרמרקט ובשליש דראגסטור. יתרת השטח נתפס על ידי חנויות מסוגים שונים. לפי המחקר, מרכזים אלה אחראים ל-3% בלבד מהפדיון של שטחי המסחר, אך נראה כי קרנם עולה בימים אלה. חברת גזית גלוב לדוגמה, הכריזה בעבר כי היא מתמקדת בעיקר ברכישת מרכזים שכונתיים, רשתות המזון עושות מאמצים לחזור למרכזי השכונות ובתכנונים של שכונות חדשות תמיד מופיע מרכז מסחרי קטן.



מרכז לייף סטייל: בעיקר לעשירים



מרכז הלייף סטייל הוא בדרך כלל ללא חנויות עוגן וממוקם בסמיכות לשכונות בעלות מאפיינים סוציו-כלכליים גבוהים. המרכז מכיל חנויות יוקרה, מסעדות אופנתיות ומוצרי בידור, ומעוצב ברמה גבוהה עם חנייה מיידית. מרכז לייף סטייל שנמצא בהקמה בימים אלה הוא big fashion בנצרת שמוקם, על ידי חברת אפריקה ישראל וביג מרכזי קניות, ויפנה בעיקר לקהל חובב מותגים.



פאואר סנטר: מגיעים במיוחד כדי לקנות



הפאואר סנטר מרוחק בדרך כלל ממרכז העיר, מכיל מספר עוגנים בשטחים גדולים, חנויות כלבו מוזלות ומחסנים לממכר מוצרים שונים. זהו מקום שמגיעים אליו כדי לקנות. בישראל הפאואר סנטרים הם לא קלאסיים במונחים העולמיים, שכן ניתן למצוא בהם גם רשתות אופנה שנוכחות גם בקניונים. הם אחראים ל-10% בלבד מכלל הפדיון של שטחי המסחר בישראל, למרות שהם מהווים 20% מהשטח. השחקנית המרכזית בתחום היא חברת ביג מרכזי קניות, שמפעילה תשעה פאואר סנטרים ומקימה עוד 11 נוספים. גם שם יודעים שהפוטנציאל קרוב למיצוי ובוחנים כיום התפתחות במדינות אחרות, כמו הודו.







קניוני נושא: העיקר הסגנון הייחודי



מרכזי בילוי נושאי הם מגוונים בנושאים ובגדלים אך נבדלים בסגנונם הייחודי, בארכיטקטורת החנויות ובהיצע מסחרי מיוחד. הסינמה סיטי, שקם כמרכז קולנוע ולאט לאט התחיל להתפתח סביבו מסחר, הוא דוגמה לכך. המהפכה שמתכנן קניון לב המפרץ, שישקיע 200 מיליון שקל בהפיכתו למרכז בידורי שיכלול 23 בתי קולנוע, היא דוגמה נוספת.



בענף הקניונים יודעים כי היצע שטחי המסחר קרוב למיצוי וכי בעיקר יש יותר מדי קניונים שנראים אותו דבר. קניון שירצה למשוך אליו קונים יצטרך להציע חוויה מיוחדת ושונה, ואם כיום כל הקניונים מתפארים בפעילויות שהם מציעים כדי למשוך את המשפחות לקניון, ספק אם בעתיד זה יספיק. מה גם שכמו בתחום הקמעונות קשה לשמור על ייחוד לאורך זמן וכולם מחקים את כולם - עלוני הקניון שנשלחים לבתים, ימי המכירות המיוחדים לפני סוף עונה ופעילויות שונות למשפחות כבר הפכו לנחלת הכלל.



כל עוד שכר הדירה עולה והפדיונות עולים, סביר שלא נראה כאן מהפכה ממשית. אבל עם תוספת של 120 מרכזים מסחריים לצד העובדה שיש עיריות שמבינות את הפוטנציאל הגלום ברחובות ומשקיעות בשיפוצם - יצטרכו הקניונים להמציא את עצמם מחדש. חלקם צריכים לעשות זאת כבר כיום או שייהפכו לפילים לבנים.