איתרתם דירה נהדרת במרכז תל אביב. מציאה. 100 מ"ר, שלוש כניסות נפרדות ואתם כבר חולמים על חלוקה לשלוש דירות ותשואה של כ-10% בשנה - מה אפשר לבקש יותר? מתברר שאפשר.
מי שהשקיע 100 אלף שקל בתחילת 2006 בתעודת סל על מדד הנדל"ן (שמחזיקה את כל 15 מניות המדד המוביל בענף) הרוויח 66,400 שקלים בסוף 2006. כיום הוא כבר מחזיק ב-196 אלף שקל - כמעט כפול מההשקעה בתוך שנה וחצי.
אותה תשואה הייתם משיגים רק אחרי כ-7.5 שנים של השכרת דירה במרכז תל אביב.
המדד המוביל של ענף הנדל"ן בבורסה בתל אביב נקרא מדד תל אביב נדל"ן 15. הוא כולל את 15 המניות של חברות הענף בעלות שווי השוק הגבוה בבורסה. המניה הכבדה ביותר במדד - זו שאחראית לאחוז הגדול ביותר מהרכבו (15%) - היא אפריקה ישראל אשר בשליטת לב לבייב. אם הייתם משקיעים את אותם 100 אלף שקל באפריקה ישראל, הייתם מחזיקים היום ב-293 אלף שקל - כמעט פי 3 מההשקעה. זאת, שכן מניית אפריקה עלתה ב-100% ב-2006 ובעוד כ-45% מתחילת השנה.
אפריקה ישראל היתה ב-2006 אחת המניות עם התשואות הטובות ביותר במדד הנדל"ן ובמניות של החברות הגדולות בבורסה בכלל. ב-2007 היא עד כה הכוכבת הבלתי מעורערת של מדד זה וגם של מדד המעו"ף, הכולל את 25 החברות בעלות שווי השוק הגבוה בבורסה. אבל גם אם היינו לוקחים את אחת המניות שנתנו את התשואה הנמוכה במדד - למשל את מנייתה של חברת גב ים מקבוצת אי.די.בי של נוחי דנקנר - שמהווה רק כ-3.3% מהמדד - גם אז היינו מגיעים לתשואה מסחררת ביחס לתשואה שמניבה דירה בתקופה דומה. גב ים עלתה ב-2006 בכ-29% ומאז תחילת השנה היא ירדה בכ-5%: תשואה של כ-24% בפחות משנה וחצי.
האם זה אומר שכדאי לרוץ ולקנות מניות נדל"ן?
ראשית כדאי להסביר את הרקע לעליות החדות. רונן זכריה, סמנכ"ל ההשקעות הראשי בבית ההשקעות מיטב, מסביר כי השנים האחרונות היו שנים מצוינות לכלכלה הישראלית: שנים של צמיחה בתמ"ג, ירידה בריבית, אינפלציה נמוכה, ירידה באבטלה וכל מה שבורסה צריכה בשביל לשגשג ולפרוח.
כתוצאה מכך, ענף המגורים המקומי היה אחד הנהנים הגדולים, בשל הריביות הנמוכות שמדרבנות נטילת משכתנאות ובנוסף מאפשרות מימון זול בריביות נמוכות לפרויקטים. הריביות הנמוכות מצטרפות לרווחה כלכלית משתפרת, ובעקבותיהן לביקוש גדל. לצד היצע נכסים נמוך, מתקבל הצד שני של המשוואה: ענף נדל"ן משגשג.
וזה לא רק בענף המגורים. גם ענף הבנייה למסחר נהנה מהשיפור בכלכלה שמביא לשיפור בכוח הקנייה ומכאן לתנועת קונים גדולה יותר במרכזים המסחריים ולגידול משמעותי בפדיון. הנדל"ן המניב נהנה מהשיפור במצב העסקים שהביא לעלייה חדה בשיעורי התפוסה ועלייה חדה של פי 2 כמעט במחירי השכירות למשרדים.
אבל זהו לאו דווקא השיפור במשק המקומי שמשפיע על מדד הנדל"ן בבורסה בתל אביב, אלא המאפיינים הדומים גם בענף הנדל"ן העולמי בכלל ובשווקים המתעוררים במזרח אירופה או רוסיה בפרט. זאת, כיוון שחלק הארי מפעילות חברות הנדל"ן מרוכז דווקא מעבר לים - ובעיקר בנדל"ן מניב או מסחרי (פחות בנדל"ן למגורים).
שווי הנכסים המניבים מושפע מדמי השכירות. מאחר שהשכירות עלתה, היתה עלייה משמעותית בשווי הנכסים המניבים, וממנה התקבלה הצפת הערך בשווי החברות בשוק.
אל מול כל אלו יש להביא בחשבון גם את הסיכונים בהשקעה בנדל"ן.
ראשית, העלייה החדה שהשיג מדד הנדל"ן עד כה. גם ב-2005 הציג מדד הנדל"ן עלייה מרשימה של כ-40%: כלומר בתוך קצת יותר משנתיים הוא הניב תשואה של 174%, וייתכן שכבר התקרב למחירי השיא שלו. שנית, הקושי להעריך כעת שווי מדויק של החברות - ממנו נגזר המחיר של מנייתן. ושלישית, החששות מבועת נדל"ן בארה"ב שעשויה להשפיע על פעילותן של החברות.
התפוצצות בועה שכזו בארה"ב עלולה להביא להאטה או אפילו מיתון בכלכלה הגדולה בעולם - פגיעה שעשויה להשפיע לרעה גם על הכלכלה הגלובלית כולה, ובכלל זה גם בשוק המקומי, ולפגוע בפעילותן של חברות הנדל"ן.
בנוסף לכך מסביר זכריה: "נכון כי אף אחד מהפרמטרים הכלכליים החיוביים לא השתנו. הסביבה הכלכלית עדיין חזקה וייתכן שנראה המשך עליות במניות הנדל"ן בבורסה, אבל הבעיה היא הקושי לתמחר (להעריך שווי) את הנכסים או הפעילות בחו"ל.
"בישראל אני יודע כמה שווה דירה במרכז תל אביב או בפריפריה. בחו"ל לעומת זאת קשה לי מאוד להעריך. אני לא יודע האם הנכס ממוקם בפריים לוקיישן (מקום מרכזי) או לא, והאם בימים קשים תהיה בעיה להשכירו. אני גם לא יודע את משוואת הביקוש או את מחירי השכירות".
זכריה נתן כדוגמה את הנפקת הנכסים הצפויה של נכסי אפריקה ישראל ברוסיה בבורסה בלונדון. החברה פירסמה כמה הערכות שווי, והמניה עלתה בכל פעם. בתוך חודשים מספר עלתה הערכת השווי שביצע שמאי לנכסים בכמיליארד דולר, בלי כל שינוי בנכס. "למעשה, אין אף אנליסט שיודע לתמחר לבדו את הנכסים", הוא אומר, "וצריך לסמוך על הערכות שמאי שאינן תורה מסיני".
לדעת זכריה, כיום כבר קשה למצוא חברות נדל"ן עם מחירים אטרקטיוויים בבורסה - כלומר מחירים נמוכים שעתידים לעלות באופן משמעותי. "על פי שווי הנכסים כרגע, אין שום נכס במדד הנדל"ן ובענף הנדל"ן בכלל בבורסה כרגע שנראה לי כראוי להמלצת קנייה חזקה. פוטנציאל העלייה במניות אלו אינו עולה על כ-10% במקרה הטוב". מצד שני, זכריה שב ומדגיש כי "הקושי להעריך את הנכסים והתנודתיות בענף עשויים להביא לסטיות משמעותיות מהתחזיות - וזו בדיוק המשמעות של הקושי לתמחר".
השורה התחתונה
אין ספק כי דירה מספקת תחושת ביטחון שאין לה מחיר. אבל לא בטוח שהיא כל כך מוצדקת. מדובר בהשקעה שלרוב אינה מאפשרת לממשה לכסף נזיל בזמן קצר, במיוחד בימים קשים, לעומת השקעה בבורסה שהינה נזילה ואפשר לממשה במהירות. בנוסף לכך, דירה סובלת עם השנים מבלאי ולכן מצריכה עלויות נוספות (לשיפוץ למשל) שלא לדבר על כאבי הראש הכרוכים באחזקתה (כמו למשל החיפושים אחר שוכרים והקשר עמם).
אז נכון שהשקעה בבורסה יותר מסוכנת. אך עם זאת, רבים המודלים הכלכליים שיוכיחו כי השקעה בבורסה לאורך שנים - מבלי לצאת ולהיכנס בדרך - היא השקעה מנצחת במונחי תשואה.
דוגמה טובה לכך מתקבלת אם בוחנים את התשואות הממוצעות של מניות חברות מדד נדל"ן 15 שהיו ציבוריות בחמש השנים האחרונות: מבין עשר חברות אלו, רק אחת הניבה תשואה שנתית ממוצעת הנמוכה מעט מ-8%: מניית שיכון ובינוי. כל היתר הניבו תשואה שנתית ממוצעת של 15%-54%: תשואה חלומית לכל נדל"ניסט. אמנם ב-2002, שהיתה שנת המיתון האחרונה, התשואות כמעט בכל עשר החברות היו שליליות, אבל לאורך זמן התמונה שונה לחלוטין.
כדי ליהנות בכל זאת מהסיכוי העצום הטמון בענף, ולמזער את הסיכון הגדול, מציע זכריה להשקיע בתיק של כמה מניות ובדרך זו לפזר את הסיכון. הוא מציע גם שלושה מדדים שיסייעו בבחירת המניות: ראשית, הנהלה טובה ובעלת ניסיון - כזו שכבר הוכיחה עצמה בעבר ויודעת להשביח את ערכם של נכסים; שנית, הנהלה "משתפת", הדואגת למשל לחלוקת דיווידנדים (רווחים שצברה החברה) - מה שיבטיח תשואה גם במקרה של ירידות במניה; ובנוסף, שווי שוק נמוך במקצת מהשווי המתקבל לחברה ממודלים כלכליים.
איך לקבל תשואה של 96% בנדל"ן בתוך חצי שנה? והאם מגמת העליות הבלתי פוסקות תימשך?
שרון שפורר
27.4.2007 / 10:49