בשנת 2002 רכשה חברת הנדל"ן המניב דנישרא-רניטק את מתחמי תדיראן בקרית עקרון, חולון, פתח תקוה ועפולה מחברת כור תעשיות תמורת 57 מיליון דולר. מדובר בחמישה מתחמים, שעליהם 130 אלף מ"ר בנוי של מפעלים ותיקים.
במשך עשרות שנים עבדו שם מפעלי סוללות, מזגנים ומקררים שזיהמו את הקרקע במתכות כבדות ובכימיקלים מזיקים. במשך ארבע שנים השקיעה החברה 5 מיליון שקל בטיהור הקרקעות, וביוני 2006 מכרה ארבעה מן המתחמים המטוהרים לעוגן נדל"ן תמורת לא פחות מ-100 מיליון דולר.
"עלינו על נישה? נדמה לי שכן", אומר מנכ"ל החברה עמיקם ברמן. "היזמים רואים היום את הפוטנציאל שבטיהור קרקעות מזוהמות. במבט ראשון זה אמנם נראה מפחיד - אבל אחרי שעושים זאת פעם-פעמיים, לומדים, מבינים את הבעיות שבדרך - ויודעים לגדר את הסיכונים ולהתמודד עם ההתכתשות הביורוקרטית הנדרשת".
ברמן אינו יחידי בתחום. במבואות חיפה טיהרו יזמים קרקע ספוגה בחומרי נפץ מימי המנדט ובנו עליה בניין משרדים. באחד המגרשים בשכונת אם המושבות בפתח תקוה פעל בעבר מפעל לבידים מזהם, והיה צורך לטהר את הקרקע בטרם יבנו בשטחה בנייני מגורים.
הגאות בשוק הנדל"ן אינה רק פרי ביקושים גוברים, אלא גם תוצר של עתודות קרקע הולכות ומצטמצמות. במדינה שממילא אינה משופעת בקרקעות לבנייה ושאזורי הביקוש בה מצומצמים, זיהום הקרקעות הוא בגדר פשע.
"איפה שלא תניח את ידך על המפה אמצא לך אזור מזוהם", אומר ד"ר רפי מנדלבאום, מנכ"ל חברת שיקום הקרקעות LDD, ומהמומחים הישראלים הבולטים בנושא. "מפעלים אזרחיים, מחנות צבא, מפעלי תע"ש ותחנות תדלוק - בכולם תמצא קרקעות מזוהמות בהיקפים גדולים".
בישראל פועלות 850 תחנות דלק ציבוריות ועוד מאות פרטיות. בכל תחנה שכזו יש 4-6 מכלים, כאשר הסטטיסטיקה אומרת שאחד מכל ארבע מכלים דולף. כלומר, כמעט כל תחנת תדלוק מזהמת את הקרקע תחתיה וכמעט כולן גורמות גם לזיהום מי תהום. "קשה למצוא תחנת דלק ותיקה ללא זיהום", מאשר ניר קדמי, ראש אגף כלכלה במשרד להגנת הסביבה.
אם זיהום הקרקעות מוגדר כפשע - הרי שאת הותרתן ככאלה, תוך ויתור מראש על שיקומן, ניתן להגדיר כלא פחות מטמטום. מתחם תע"ש מגן שבמשולש הערים תל אביב, גבעתיים ופתח תקוה משתרע על שטח של כ-50 דונם באחד מאזורי הנדל"ן היקרים בישראל - אך נותר מוזנח ומזוהם מבלי שאיש ייטול את היוזמה לידיו. כך גם מתחם תע"ש לשעבר בסמוך לשכונת נוף ים היוקרתית בהרצליה, או 70 הדונמים שפינה צה"ל בצומת בית דגן, ששימשו בעבר סדנה לתיקון טנקים.
כל אלה קרקעות שזוהמו לאורך שנים במתכות כבדות, אזבסט, שמנים ודלק - וניצבות שנים כאבן שאין לה הופכין, למרות הפוטנציאל הכלכלי הגדול שלהן. החידלון הזה עומד בניגוד משווע ומקומם לפופולריות הגוברת של הליכי שיקום הקרקעות במדינות אחרות בעולם ולהתפתחות הטכנולוגית בתחום.
ללמוד מאמריקה
עו"ד עדית רייטר, שותפה במשרד יובל לוי ושות' וחלוצה בנישת איכות הסביבה בשוק עורכי הדין הישראלי, מספרת כי בארצות הברית שסבלה מקיומם של שטחים תעשייתיים מזוהמים ונטושים רבים (Brown Fields) כבר למדו כי כדי להתמודד עם הבעיה יש להסתייע במגזר הפרטי, וליצור את התנאים להפיכת הליך השיקום לכדאי כלכלית.
לדבריה, "זיהום הקרקעות מטופל בארצות הברית בקפידה: הממשלה הקימה שם קרן ממשלתית לאיתור קרקעות מזוהמות, ולפני כשני עשורים אף נחקק שם חוק חמור, גורף וראשון מסוגו - שהטיל אחריות רטרואקטיווית בגין זיהום הקרקע על בעליה".
עו"ד רייטר מספרת עם זאת כי החמרת הענישה והגברת האכיפה הביאו דווקא לנטישת קרקעות משום שעזיבתן היתה זולה יותר מאשר עלויות הטיהור בהן נדרשו הבעלים לשאת. "התוצאה", היא מוסיפה, "היתה החלטה לעודד חברות קבלן פרטיות להשביח את הקרקעות ולמוכרן ברווח.
המשרד לאיכות הסביבה התווה נהלים ברורים להליכי הטיהור, העניק שיפוי על תביעות עתידיות והנחות במס - וכך נהנית כיום ארצות הברית מתוכנית לאומית מוסדרת המאפשרת לממש את הפוטנציאל הגלום בקרקעות מזוהמות, תמורת שיקומן. כשהכל מוסדר, ברור ומעוגן בחקיקה - אפשר לעשות מזה עסק".
ומה באשר לישראל? כאשר המדינה (וצבאה) היא הגורם המזהם הדומיננטי, וכאשר 93% מן הקרקעות בשטחה מוחזקות בידיה, מופנות העיניים למינהל מקרקעי ישראל. המשרד להגנת הסביבה בשיתוף המינהל מנסים לקדם מודל שיווק קרקע מזוהמת - במסגרתו תוצא הקרקע לשוק, כאשר תנאי המכרז כבר כוללים את הגדרת מצב הקרקע, ייעודה העתידי, נתוני סקר מקדים ראשוני, פירוט הסטנדרטים לניקויה והגדרת טיהור מדויקת.
שלב א' בפיתוח הקרקע יחייב את הזוכה במכרז בשיקום הנדרש - והיזם יתמחר בהצעתו הכספית את עלויותיו (בהתאם למפרט המוגש בתנאי המכרז). הוועדה הבין משרדית אמנם מדשדשת, אך כבר קבעה שלושה פיילוטים לבחינת אפשרות שיווק במתווה זה באזורי הביקוש שבמרכז הארץ.
עם זאת, טוענת עו"ד רייטר, לא ניתן לייסד בישראל מודל עסקי מוסדר בהיעדר חקיקה שתעגן באופן ברור את ההבחנה בין "קרקע מזוהמת" ל"קרקע מטוהרת", תגדיר את האחראי לזיהום ולטיהור, תקיף את שלבי השיקום הנדרשים ותקבע סטנדרטים ראויים.
יוזמה כזו מקודמת בידי עמותת "אדם טבע ודין", המגבשת בימים אלו הצעת חוק לשיקום קרקעות מזוהמות. ההצעה תפרט את הצעדים לטיפול בקרקע החשודה כמזוהמת (תקנון, יידוע, צווי שיקום וכו'), תקבע על מי תוטל האחריות לבצע פעולות הערכה ושיקום, תחייב רישום אזהרה בטאבו לקרקע מזוהמת, תטיל סמכויות פיקוח ואכיפה על מוסדות התכנון ואף תקבע מתווים לפעילות וולונטרית ומניעתית בתחום.
ההצעה כוללת את חיוב מינהל מקרקעי ישראל באיסוף נתונים על הקרקעות המזוהמות שבבעלותו, וייסוד קרן שיקום קרקעות שתמומן באמצעות הטלת מיסוי על יבואני או משווקי דלק.
מאבק בביורוקרטיה
בשבוע הבא ייערך בגני התערוכה כנס בנושא "סביבה "2020. ואולם, עד שיסתיימו הדיונים המקצועיים בסוגיה - ועד שימוצו ההתכתשויות הפוליטיות בתחום - מנסה שוק היזמות הפרטי לפרוץ את מחסום האדישות, ולמצוא את דרכו בדרך אל הרווח המיוחל.
"בעיני הרגולטורים כל יזם הוא כריש, שאין לו כל כוונה אחרת פרט למקסום רווח תוך הפרת הסכמים", רוטן ברמן. "במפעל תדיראן סוללות בקרית עקרון נדרשנו לפנות קרקע שזוהמה במתכות כבדות. הסקר הראשוני דיבר על פינוי 200-300 טונות אדמה לרמת חובב, אבל בכל פעם שהגענו להסכם חזרו בהם אנשי המשרד להגנת הסביבה, שונו התנאים, בוטלו הסיכומים, הוגדלו המטלות - ובסוף פינינו 2,000 טונות אדמה".
"עד כדי כך היתה החלמאות גדולה, שאחרי שכבר הוצאתי את כל האדמה התוודה בפני אחד הפקידים כי הוגדרו מטלות בהיקף גדול פי כמה מן הדרוש משום שהיו בטוחים שאני אחפף. יזם עובר כאן עינוי גדול, משום שמאחורי השולחן יושבים פקידים קטנים שטועים לחשוב כי הם פועלים לטובת המדינה. במקום חודש ימים לקח לנו שנתיים, והקרקע המשיכה להזדהם ולפגוע בסביבתה".
ברמן למד את הלקח: "אני מחפש כיום קרקעות פרטיות בלבד משום ששם אני יודע שזה אני מול הקרקע ומול המשרד לאיכות הסביבה - ולא חלילה מול המינהל. המדינה צריכה להבין שכמו בענפים אחרים גם כאן יש צורך בהפרטה, משום שהיא לעולם לא תדע לטהר קרקעות. המינהל מפחד היום להוציא קרקעות מזוהמות לשיווק, וכך הקרקע תישאר במצבה לדיראון עולם, ומי התהום יוסיפו להזדהם".
"במאה ה-21 יש טכנולוגיות לכל דבר, והכל עניין של כסף - אבל נערי האוצר הרי לעולם לא יתנו את הכסף הדרוש לשיקום הקרקעות הללו. המדינה מחזיקה בקרקעות הכי יקרות, אך הדרך היחידה לטפל בהן היא למכור אותן ליזמים תוך דאגה לרווח: היות שאף אחד לא ייקח זאת לטיפולו מטוב לבו".
איך עושים זאת? "אולי צריך למכור בזול או למי שיש לו ניסיון מוכח בטיהור קרקע - ואפילו בפטור ממכרז. בנחלת יצחק עומד בור כבר 15 שנה, גורם נזק לכל גוש דן - והמדינה לא מציעה למכירה או למסירה את הקרקע, שלא שווה כיום כלום".
"הקרקע הזאת תגלם רווחי ענק לאחר שתפותח, תספק לעיריית תל אביב היטלי השבחה וארנונה ותמנף את כל הסביבה. אבל בישראל מסתכלים רק לתוך כיסו של היזם: חושבים כיצד הוא מתכנן לעשות מיליונים - ולכן מעדיפים שלא לעשות כלום ולהותיר את הנזק כפי שהוא. זה פשע שאין לו כפרה".
טיהור קרקעות: רווח נקי ליזמים זריזים
אבי בר-אלי
4.5.2007 / 11:40