חשיפה לצפון (תל אביב)

לפני כשנה חיפש קונה דירה ב[[רמת אביב החדשה]] שתתאים לצרכיו, אך בכל סיוריו באזור לא הצליח למצוא אפילו פרויקט אחד שמצא חן בעיניו. לבסוף, באחד הסיורים עם המתווכים הצביע על בניין ואמר שבו, מכל הבניינים, היה מוכן לרכוש פנטהאוז - אף כי שום דבר לא הצביע על כך שבבניין מוצעת דירה למכירה.

המתווכים לא נרתעו והזדרזו ליצור קשר עם בעלי אחד הפנטהאוזים באותו בניין, שכלל לא התכוונו למכור אותו, הצליחו להסדיר פגישה עם הרוכש ושיכנעו את בעלי הפנטהאוז לצאת מדירת היוקרה שלהם תמורת סכום של 1.6 מיליון דולר. לא פחות.

במהירות מרשימה יחסית לנוף המקומי, בלי בעיות, דרישות מהממשלה או תלונות מיותרות צמחה בשנים האחרונות עיר חדשה בשולי תל אביב - בצפון החדש. מאות דירות הוקמו, כבישים נסללו, מוסדות ציבור ופארקים נבנו והציבור הגיב בהתאם.

עד לפני כחצי שנה היה עדיין השוק של אזור הצפון החדש אחוז תזזית, הביקושים עלו בהתמדה ואיתם מחירי הדירות. למרות מיקומן הסמוך לשדה דב, לארובת [[רדינג]] ולצירי האורך של דרך נמיר ודרך אשכול העמוסים והרועשים, השכונות במקום נהפכו למבוקשות ביותר, עד כדי מאבקים מרים בין קבוצות רכישה, שמהם יצאו נשכרים בעיקר בעלי המגרשים, ושמהם נולדו גם סיפורים על עסקות שהשתנו בפתאומיות, או שנוצרו יש מאין.

סיפור אחד כזה, למשל, הוא של עסקה למכירת דירת 4 חדרים יוקרתית בקומה גבוהה עם נוף לים ברחוב סמבורסקי ב-535 אלף דולר, שעמדה להיסגר. שעות ספורות לפני החתימה הסופית התקבלה הצעה על 550 אלף דולר - והיא זו שזכתה בסופו של דבר.

חצי שנה קודם התנהל באזור מאבק קשה, עתיר תככים ומזימות. מארגני קבוצת רכישה אחת גילו שקבוצת רכישה מתחרה הכניסה לתוכם "חפרפרת" לקראת הליך התמחרות על קרקע בשכונת כוכב הצפון. בעקבות זאת הם הפיצו בין חברי הקבוצה שהם עומדים להציע מחיר מקסימלי של 7 מיליון דולר על אותה קרקע; בהליך ההתמחרות הם הגיעו ל-7.4 מיליון דולר - וזכו.

במכרז אחר, שנערך לפני שנה וחצי ב[[רמת אביב ג']] החדשה, נקלעו שתי קבוצות רכישה לסכסוך משפטי, שבסופו נפסלה הקבוצה שזכתה במכרז, ואילו הקבוצה שהגיעה שנייה - זכתה.

השאלה כיום היא האם המספרים הללו עתידים לצמוח עוד או להתיישר על רמתם הנוכחית. פעילים בשוק הנדל"ן טוענים כי החגיגה עומדת להסתיים. לטענתם, המצב בשוק הנדל"ן בצפון החדש של תל אביב נרגע באחרונה וההערכה הכללית היא שהשוק הגיע לאיזון.

"אנשים תמיד חושבים שהמחירים ימשיכו לעלות לנצח, והם תמיד טועים. בשלב כלשהו עליית המחירים נעצרת. כך יקרה בעתיד הקרוב באזור של רמת אביב החדשה: גם אם נראה עוד עליות מחירים מסוימות בקרוב, הן כבר לא יהיו דומות להיסטריה של השנתיים האחרונות", אומר מארגן קבוצות רכישה. גם אנשי נדל"ן אחרים הפועלים באזור סבורים שמחירי הקרקעות והדירות הגיעו פחות או יותר להתייצבות.

עסקה במחיר גבוה יחסית מהשבוע שעבר ממחישה את חוסר הבהירות. קבוצת רוכשים שאורגנה על ידי עידו חג'ג' רכשה זכויות על מגרש של שני דונמים בפינת הרחובות קדושי השואה ועמיחי פאגלין ברמת אביב ג' החדשה לשם הקמת בניין יוקרה בן 24 יחידות דיור, לפי מחיר קרקע של 240 אלף דולר ליחידת דיור.

לכאורה, ממשיכה עסקה זו את מגמת עליית המחירים שהתבטאה בשתי עסקות קודמות שבוצעו באזור. בראשונה, מיולי בשנה שעברה, רכש הקבלן יוסי אברהמי מגרש להקמת 42 דירות בכוכב הצפון, לפי מחיר של 257 אלף דולר קרקע ליחידת דיור; בשנייה, שבוצעה בדצמבר בשנה שעברה, רכשה קבוצת רכישה בראשות עופר היבלום וליאור ארדיטי מגרש להקמת 32 יחידות דיור ב-253 אלף דולר ליחידת דיור.

ההבדל הגדול הוא ששתי העסקות האלה בוצעו לפי שערי דולר גבוהים יותר, כך, שלמעשה, העסקה מגלמת ירידה ריאלית של 10%-15% בהשוואה לשתי העסקות האלה מהשנה שעברה.

"לדעתי, הגענו לסדר הגודל הנכון של המחירים, והשוק מתחיל להתאזן. במצב הנוכחי איני רואה סיבה לעליית מחירים נוספת, אם כי כבר נתקלנו בהפתעות", סבור עו"ד יצחק חג'ג', שטיפל בעסקה האחרונה ובעסקות נוספות שבוצעו באזור.

"אני חושב שהמחיר הראוי לקרקע הוא 200-215 אלף דולר ליחידת דיור, אבל הכל תלוי במיקום. יש מגרשים טובים יותר, עם נוף לים - ואז יש הצדקה להעלאת המחיר לרמות של 250 אלף דולר", סבור מארגן קבוצות רכישה, עופר היבלום.

ומה קורה עם מי ששילם יותר? "אין מה לדאוג להם. חברי קבוצות שאירגנתי מדווחים לי שמציעים להם למכור את הדירות במחירים הגבוהים בעשרות אחוזים מאלה שהם שילמו, והם מסרבים. הם עשו עסקה טובה", אומר היבלום.

כיצד בכלל נהפך האזור, שעד לפני שנים מעטות עוד נחשב לשטח של אלפי דונמים בסוף העולם, למושא להיסטריה המונית? "השוק התל אביבי אומר את שלו, ובגדול. כל הדירות בשכונות החדשות מפוארות וממוזגות, עם מחסנים, מרפסות שמש, מעלית, חנייה, יחידות הורים משופרות וכדומה, והבניינים מפוארים, עם לובי מחופה שיש יוקרתי, קאנטרי וכדומה".

"אין מקום אחר בתל אביב שנבנות בו מאסות כה גדולות של דירות באזור שנחשב לטוב, ובהשוואה לבניינים המיושנים והמפויחים בצפון הישן, שברובם חסרי מעלית וחנייה, ללא פיסת ירק למשחק לילדים, בשכונות החדשות קיימת כמעט תחושה 'פרוורית' של יציאה מהעיר, עם מדשאות, מרווחים בין הבתים, מרפסות ופחות אוטובוסים", מסביר עורך מחירון הדירות לוי יצחק את הנהירה לשכונות החדשות.

עם הזמן, נוספו לתופעה גם היבטים של אופנתיות. תושבי רמת אביב הישנה, שמאסו במבנים הישנים שבהם התגוררו, מצאו הזדמנות לחצות את דרך נמיר ולרכוש לעצמם במחירים נוחים יחסית דירות חדישות. משהו מהשם "רמת אביב" דבק גם בשכונות החדשות, ואף שעדיין רמת אביב "הקלאסית" מדורגת גבוה יותר מבחינת השם, השכונות החדשות סיפחו לעצמן חלק מהדימוי המכובד. אולם גם השכונות החדשות אינן מקשה אחת - לא באופיין ולא בביקושים שלהן הן זוכות.

שכונת כוכב הצפון היא הדרומית באזור. עד לשנים האחרונות לא זכתה השכונה לפופולריות רבה, וזאת למרות היותה הסמוכה ביותר למרכז העיר ואחת מהשכונות הסמוכות לים. לוי יצחק סבור שהסיבה לכך היתה מחסור חמור במרכזי מסחר ובמבני ציבור בשכונה.

"הקרבה לצירי התנועה הראשיים - אבן גבירול, דרך רוקח ורחוב ש"י עגנון - הבנייה שלא כללה שום תשתית של מבני ציבור ומבנים מסחריים, הקרבה הגדולה לרדינג ולשדה התעופה הורידו מאוד את האטרקטיוויות של כוכב הצפון הוותיקה", מוסיף המתווך דני ברי.

אחרים מוסיפים שהבניינים הראשונים בשכונה נבנו לפי תוכנית שהתירה בנייה צפופה, ללא מרפסות. כיום המצב השתנה: המבנים החדשים בשכונה נבנים עם מרפסות, בתכנון מודרני יותר וברחוב מאיר יערי מוקמים מרכז מסחרי ובית ספר, שבמידה מסוימת עונים על המחסור במבני ציבור ומסחר.

כתוצאה מכך, דירות בנות 10 שנים ויותר בשכונה עדיין נמכרות במחירים נמוכים יחסית בהשוואה לדירות בשכונות החדשות יותר, כמו רמת אביב ג' החדשה, אם כי גם בהן נרשמו עליות: לפני שנתיים דירות כאלה היו נמכרות לפי מחיר של 70-80 אלף דולר לחדר בנוי, ואילו כיום מחיריהן עלו לרמות של 80-90 אלף דולר לחדר.

מדובר במחירים שנמוכים ב-10%-15% ממחירי דירות חדשות ברמת אביב החדשה, בגוש הגדול וברמת אביב ג' החדשה. מחירי הקרקעות בחלק החדש של השכונה, לעומת זאת, מגלמים ערכים של 100-115 אלף דולר לחדר בנוי, שהם פחות או יותר המחירים הנהוגים בשכונות החדשות באזור. זכיין רימקס נכסים, ישי בסרגליק, מציין, כי הדירות המבוקשות ביותר הן אלו בנות ה-3 חדרים, שיכולות להגיע למחירים של 400 אלף דולר או יותר בשל ההיצע הנמוך.

שיכון ל' הוותיקה סבלה מתדמית ירודה יחסית במשך שנים ארוכות. המיקום שלה, בצמוד לשדה דב, העשן מארובת רדינג וגם החזות העייפה של חלק גדול מהמבנים שם הרתיעו רבים מלרכוש בה דירות. "אי אפשר להתעלם מכך שהשכונה והבתים ישנים, השכונה נחשבת רועשת, אין בנייה חדשה, אין חניות תת-קרקעיות ולכן הביקושים נמוכים למדי", מסביר בסרגליק.

עד היום שיכון ל' נחשבת לשכונה הזולה ביותר באזור. מחירי הדירות בשיכון ל' זולים משמעותית מאלה שבשכונות הסמוכות - 70-80 אלף דולר לחדר. מצד שני, בשיכון ל' יש דירות מרווחות של 140-150 מ"ר - מהסוג שקשה למצוא בשכונות החדישות.

הגוש הגדול הוא השכונה שנמצאת מערבית לדרך אשכול. מדובר במתחם שמשתרע על שטח של 1,000 דונם בין דרך נמיר לים, שעתיד לכלול גם את שדה דב, לאחר שיפונה. בסך הכל קיימות במקום עתודות בנייה ל-13 אלף יחידות דיור.

ענייני הגוש התנהלו במשך עשרות שנים בבתי משפט, וזאת עקב סכסוכים מכל הסוגים שהתגלעו בין כ-2,000 בעליו המקוריים, ולאחר מכן גם בין יורשיהם. כיום יש במתחם מספר קטן של מבנים מאוכלסים. כ-20 מבנים נוספים נמצאים בהליכי בנייה, כשמחירי הדירות בהם נעים בין 90 ל-120 אלף דולר לחדר. חלק גדול מהמבנים המתוכננים האחרים תקועים ואינם יכולים להיבנות עדיין עקב המשך חילוקי הדעות בין בעלי הקרקעות השונים.

רמת אביב החדשה ורמת אביב ג' החדשה, הצפונית לה, שומרות על רמות ביקושים גבוהות, אם כי ברמת אביב ג' החדשה יש שני דברים שאין לרמת אביב החדשה - קו ראשון לים וקצת פחות מטרדי רעש, עקב היותה שכונה סגורה, יחד עם אזורי חן. מסיבות אלה ג' החדשה נחשבת למבוקשת יותר.

"לפני שלוש שנים מכרנו דירות 5 חדרים ברמת אביב ג' החדשה ב-1.85 מיליון שקל, שהיו אז כ-400 אלף דולר. סיימנו באחרונה את שיווק הפרויקט במחירים של 2.25 מיליון שקל לדירה, שהם כ-535 אלף דולר. כלומר, במהלך התקופה הזו מחירי הדירות עלו בכ-20% שקלית, וביותר מ-30% דולרית", מספר סמנכ"ל השיווק של חברת צ.מ.ח. המרמן, רן בן אברהם. באחרונה סיימה החברה לשווק 34 דירות בשני פרויקטים שלה: אחד ברמת אביב ג' החדשה והשני בגוש הגדול.

הדינמיקה של רוכשי הדירות בפרויקטים האלה דומה, מספר בן אברהם. "השאלה הראשונה ששואל אותך הקונה היא 'יש לך פנטהאוז'? השאלה השנייה: 'מה עם נוף לים'? ואחר כך מתחילים לבדוק את המחירים ואת היכולות ולהתפשר על הדירה שתגשים את הרצון אך גם תעמוד ביכולות. אבל הנושא הזה, של נוף לים, מסביר, לדעתי, חלק ניכר מהביקושים הגדולים שנרשמו לשכונות האלה".

וכמה שווה אותו נוף לים, שלעתים אינו אלא פיסת תכלת מצומצמת שמציצה בין שני מבנים שמסתירים את היתר? לעתים אפילו 40%. בסרגליק מספר כי בסמוך לרחוב לוי אשכול ברמת אביב החדשה נמכרות דירות מיד ראשונה בכ-100 אלף דולר לחדר, ואילו בדירות הממוקמות בקו ראשון לים בגוש הגדול מגיעים המחירים ל-140 אלף דולר לחדר ולעתים אף ליותר.