נדמה שאחד הסיוטים הגדולים של רוכש/שוכר דירה פקד לפני כשנה את העיתונאי רפי רשף ובני משפחתו. בעת שתיקן את המזגן בדירתו של רשף בקומה ה-15, צנח טכנאי המזגנים אל מותו. משפחת הטכנאי תובעת כעת כמעט 6 מיליון שקל מרשף וממעורבים נוספים.
מכתב התביעה מתברר כי המקום שבו הונח המזגן היה מעין מרפסת עם מעקה בטון הצמוד לחלון, שמעברה השני היה מנוע המזגן. במבט ראשון נראתה הרצפה במרפסת הקטנה יציבה, אך למעשה היתה כיסוי אזבסט דק, שנפער בו חור, והטכנאי נפל דרכו אל מותו. על פי כתב התביעה מדובר בתוספת מרפסת בלתי חוקית, ומשפחת הטכנאי טוענת שרשף, ששכר את הדירה, צריך היה להזהיר את הטכנאי מפני הבנייה הבלתי חוקית. אך מה אם הוא לא ידע עליה?
אם ידע או לא, האם הוא אחראי ואם כן מהי מידת אחריותו - זאת יקבע בית המשפט. ואולם הסיפור הזה מצביע על הקלות שבה ניתן להסתבך, אפילו בטעות, וממחיש את הצורך לבדוק באופן מפורט מה מתרחש בדירה שקונים או שוכרים. מצבו של השוכר קל יותר בדרך כלל, כיוון שהאחראי על הדירה, בעניינים רבים, הוא הבעלים - אך מי שקונה דירה, רוכש גם אחריות כבדה.
לשלם על עבירה של אחר
זה מה שקרה למשל לאם חד הורית שרכשה לפני שלוש שנים דירה קטנה בחיפה. היא לקחה משכנתא גדולה מהבנק, ומשהוצע לה שעורך הדין של המוכר יערוך את חוזה המכר, ניאותה, כיוון שקיוותה לחסוך מעט כסף. לאחר מעשה, התברר כי עוד לפני הרכישה, ובלי שאיש יידע אותה על כך, נוצלו כל אחוזי הבנייה בדירה, ואף הוסף חטא על פשע - ובדירה בוצעה בנייה בלתי חוקית. עורך הדין שערך את החוזה הציג לה נסח טאבו ישן שלא תאם את המציאות, כשלמעשה, עקב הבנייה הלא חוקית, הדירה היתה קטנה מזו ששילמה עליה. כך, בתמימות, מצאה עצמה האישה חייבת בגין עבירה שעשה מישהו אחר בדירה שכעת שייכת לה, חסרת כל חופש בנייה בדירתה ובעלת נכס בעל ערך קטן מזה שעליו שילמה.
התביעה שהגישה לפני שלושה שבועות נידונה כעת בבית המשפט השלום בחיפה, אך גם אם, בעוד שנים אחדות, תסתיים ההתדיינות המשפטית בניצחונה - ספק אם הדבר יפצה אותה על עוגמת הנפש שנגרמה לה.
אלפי סיפורי רמייה והטעיה מסתובבים בשוק הנדל"ן, חלקם כלל אינם מגיעים להיכלי הצדק, כמו למשל, נוכלים שמכרו דירה לרוכשים תמימים, אף שזו כלל לא היתה בבעלותם, בעלי דירות ש"שכחו" לספר על בעיות הקשורות בדירה, כמו בנייה לא חוקית או נוכחות מפגעים בסמוך אליה או כאלה המתוכננים להיבנות בקרוב. על מנת להפחית את הסיכויים למקרים דומים, על כל רוכש דירה עתידי לערוך סדרת בדיקות, אפילו בעצמו, ולדאוג להופעת סעיפים חיוניים בחוזה, שישמרו על זכויותיו.
למרות שחלק מהבדיקות ניתן לערוך לבד, החשיבות של עסקת רכישת דירה וריבוי הפרטים שיש לתת עליהם את הדעת הופכת את המשימה למורכבת ולכן כדאי להיעזר בעורך דין שיטפל ברכישה. "אנשים משקיעים כל כך הרבה מחשבה וזמן ברכישת דברים טריוויאליים כמו טלוויזיה - אז על אחת כמה וכמה הדבר נחוץ כשרוכשים דירה. יש לשכור עורך דין, ואפילו להקפיד כי מדובר במישהו שמתמחה בנדל"ן. לא להתפתות לקנייה חפוזה כשמישהו מציע 'דירה בהנחה גדולה כי אני חייב לעזוב את הארץ'. רוב הסיכויים שמסתתרת פה איזו קנוניה. יש להתעקש על בדיקות שיערוך עורך הדין, אפילו במחיר של ויתור על העסקה שנראית כדאית מאוד", אומר ברנרד רסקין, מנכ"ל רשת התיווך רימקס-ישראל.
אז מה יש לבדוק?
ראשית בידקו מי הם המוכרים, ומה הן זכויותיהם בנכס. למשל, האם הקרקע שייכת למינהל מקרקעי ישראל או שהיא קרקע פרטית? יש לבקש אישור חתום בידי המינהל, או נסח טאבו שיאשש את טענות המוכרים לגבי זכויותיהם בנכס.
אם רוכשים את הדירה מקבלן, כדאי לוודא שהקבלן רשום אצל רשם הקבלנים או במשרד הבינוי והשיכון. בהתאחדות הקבלנים מציינים כי החוק מחייב את הקבלנים להיות רשומים; היתרון עבור הרוכשים הוא בכך שקבלן רשום מחויב לחוק מכר דירות, ולכן עליו לעמוד בהתחייבויותיו מול הרוכשים, גם אם אינן מצוינות בבירור בחוזה.
יש לבדוק גם אם קבלני המשנה, שמעסיק הקבלן הראשי, רשומים. בנוסף, יש לוודא את הסיווג של הקבלן - ישנם קבלנים שמורשים לבנות רק עד גובה מסוים, ומי שמתכנן לגור בקומה גבוהה, לפני שייכנס למעלית - כדאי שיידע שבנה את הבניין מישהו שגם יודע לעשות זאת.
"כדאי לבדוק את המצב הכלכלי של הקבלן לפני שמתקשרים איתו בחוזה", מזהיר רסקין, "אם הוא מקבל ליווי בנקאי לעסקה, הבנק כבר בדק אותו, אך אם לא - כדאי לנסות לרחרח בנושא".
בקניית דירה מיד שנייה, צריך גם לבדוק את הזכויות והעיקולים על הנכס: "יכול להיות שהרשות המקומית עוד לא 'עלתה' על חריגת בנייה, למשל, או שיש עיקול", אומר עו"ד אלי גליקמן ממשרד דורון-טיקוצקי, "לכן כדאי גם לבדוק את הרישומים בטאבו, וגם להצטייד באיש מקצוע - אדריכל/מהנדס/שמאי - ובעזרתו לבדוק ברשות המקומית את התוכנית של הדירה ולהשוות למה שקורה בפועל במקום. כדאי לסייר בדירה, ולבדוק, למשל שכל החלונות דומים לאלה של שאר הבניין, שאין משהו שנראה כמו תוספת בנייה וכדומה". הסתייעות בבעלי מקצוע תאפשר, במידת הצורך, להעביר את האחריות על כתפיהם במקרה של טעות מקצועית.
לדברי עו"ד צבי שוב, המתמחה בדיני מקרקעין, חריגות הן בעיה די נפוצה ויש לבדוק זאת לפני שמגיעים לבקש משכנתא. "הבנק בדרך כלל שולח שמאי מטעמו כדי לבדוק אם יש בעיה בדירה וכתוצאה, לא לתת הלוואה. לכן כדאי לגשת אל הבנק אחרי שכבר בדקתם הכל, כדי להימנע מסחבת". בעת עריכת חוזה המכר, כדאי לשלב בו הצהרות של המוכר כי אין בדירה חריגות בנייה. יש לקחת בחשבון, שלסעיפים האלה לא יהיה ערך אם החריגות נעשו בידי בעלים קודמים.
סבלנות ואורך רוח
בדיקה נוספת שכדאי לערוך היא בתב"ע (תוכנית בניין עיר) שמצויה במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית. כדאי לבדוק מהן התוכניות של העירייה בשטחים שמצויים מול חלונות הדירה. "צריך גם לוודא אם ישנה איזו החלטה בתב"ע שמצויה בזמן הרכישה בתהליכי שינוי", אומר גליקמן. "יש לבדוק גם אם אין בתב"ע איזו תוכנית להפקיע בעתיד חלק מהחצר לטובת הציבור או משהו דומה", מדגיש עו"ד שוב.
בדיקה כזו עשויה למנוע עוגמת נפש לא רק במקרה של בניית קניון במקום פארק - די שיתגלה כי מבנה ציבורי בעל פוטנציאל לרעש או להרעת תנאי החניה עתיד לקום בסמוך כדי להפוך קניית בית באזור לבלתי כדאית עבור אנשים מסוימים. בנוסף גליקמן מזהיר מפני הפיתוי לרכוש דירה שהוסבה לשתי יחידות דיור, כפי שמקובל במקומות עם ריבוי שוכרים, דוגמת תל אביב. "יש לבדוק אם ניתן לפעולה כזאת היתר מפורש, כיוון שלמרות שזו פעולה בתוך הדירה - היא מנוגדת לחוק".
כדי להימנע מתרגילי עוקץ וזיופים, כדאי לבדוק לעומק מיהו המוכר. "צריך לבקש ממנו כמה שיותר מסמכים שמעידים על הקשר שלו, לאורך השנים, לנכס. רישומי טאבו ישנים, חוזי שכירות, ותשלומי מסים. אין להסתפק באיזו תעודת זהות ונסח טאבו מזמן המכירה, כי את אלו קל לזייף", מזהיר עו"ד שוב. "כדאי גם לגשת לבניין ולתשאל את השכנים, אם הם מכירים את המוכר. אם מישהו מביא ייפוי כח מבעלי הדירה זו נורה אדומה שמחייבת בדיקות", הוא מוסיף.
בכל מקרה של רכישת דירה כדאי לגשת לבניין, לשוחח עם השכנים וועד הבית, לבדוק את התשריט של הבניין ולבדוק אם ישנן תוכניות לשיפוץ או שינוי שהוחלט עליהן לפני הרכישה וכעת מחייבות את הבעלים החדשים. אחד הדברים החשובים ביותר שכדאי לזכור הוא כי רכישת דירה דורשת סבלנות ואורך רוח, ובמקרים רבים, מי שנפלו בפח הם מי שהתפתו להנחות, הקלות ודרכים עוקפות ולא שעו לנורות האדומות. לפעמים, דרך המלך באמת מובילה למנוחה בנחלה.