תושב זר, שעמד לחתום על עסקה לרכישת דירה בפרויקט יוקרה בלב תל אביב תמורת קצת יותר ממיליון דולר, לא האמין למשמע אוזניו. בתוך פחות מחודש עלה מחיר הדירה בכ-200 אלף דולר. אנשי המכירות ניסו לשווא להסביר לו שהמחיר בשקלים למעשה נותר כשהיה והשינוי נובע כולו מהירידה החדה בשער הדולר. הזר, שמרוויח וחושב בדולרים, לא התרצה ואיים שללא הנחה מתאימה העסקה תבוטל. באותה עת, במרחק כמה עשרות קילומטרים, איים אדם חרדי לבטל את העסקה שעליה חתם לרכישת דירה חדשה בבית שמש. הסיבה: האיש, הנתמך בכספי גמילות חסדים שמגיעים מארה"ב, משלם בדולרים, ולכן לא סייעה לו העובדה שהמחיר בשקלים נשאר זהה.
נראה כי הירידה המתמשכת בשער הדולר איחדה לרגע את גורלם של התושבים זרים, החרדים ותושבי הפריפריה - כולם נפגעו ממנה ונאלצו להתאים עצמם במהרה למציאות המשתנה כדי להגן על כספם. הזרים, שעמדו לרכוש דירה בפרויקטים יוקרתיים ומשלמים בדולרים, ביטלו עסקות או דרשו הנחה; החרדים, שנסמכים על כספי גמילות חסדים, עברו לדבר בשקלים; ותושבי הפריפריה, המתקשים ממילא למכור את דירותיהם, נאלצו לספוג את ההפרשים.
"הירידה בשער הדולר פגעה יותר בשוק דירות היוקרה מאשר בדירות העממיות", טוען אבי גינדי, מנכ"ל ומבעלי השליטה בגינדי אחזקות. בדירות היוקרה, "הדבר בולט במיוחד כאשר מדובר ברוכשים זרים. בפרויקט G תל אביב נרשמו כמה ביטולים. שער הדולר השתנה משמעותית ביום החתימה על החוזה לעומת מועד ההרשמה ואנשים נבהלו - פתאום הם התבקשו להוסיף עוד 200 אלף דולר לדירה". לדברי גינדי, כתוצאה מכך אנשים רבים ביקשו לפתוח את המשא ומתן וניסו להוריד את המחיר. "הם למעשה ביקשו להתאים את המחיר בשקלים לשער כיום, ואני נאלצתי לתת הנחה של כמה עשרות אלפי דולרים כי איימו בביטול העסקה".
לדברי גינדי, גם ישראלים שרכשו דירות יוקרה הרגישו נפגעים: "ככל שמחיר הדירה גבוה יותר, גם תוספת הדולרים גדלה בהתאם. המחירים אמנם נקובים בשקלים אבל יש השפעה פסיכולוגית. רוכשי דירה ברמת גן בפרויקט שלנו ידעו שהמחיר לחדר הוא 115 אלף דולר. פתאום המחיר קפץ ל-125 או ל-130 אלף דולר וזה נראה להם יותר מדי. הם לא לוקחים בחשבון שבשקלים זה אותו דבר. לכך יש להוסיף את העובדה כי לחלק מהם יש דירה למכור בדולרים. אז הלקוח יודע שהדירה החדשה עולה 400 אלף דולר והישנה 200 אלף דולר, פתאום כיום הדירה החדשה עולה 460 או 450 אלף דולר, והישנה נשארה במחיר של 200 אלף דולר, אז ההפרש עלה.
פנחס זלצמן, מבעלי חברת נאות הפסגה שבונה לעולם החרדי, מסכים כי הנפגעים העיקריים גם בשוק החרדי הם תושבי החוץ: "תושבי חוץ קונים וחושבים בדולרים ולכן הירידה בשער הדולר העלתה את המחיר הנקוב בדולרים והפגיעה בהם היא אמיתית. בשוק החרדי המקומי היתה פגיעה, גם בגלל הכספים שמגיעים מחו"ל, ובחודשים הראשונים נוצר בלבול רב. אבל השוק השתנה והתאים עצמו למציאות החדשה".
זלצמן טוען כי העולם החרדי יודע להסתגל במהירות למציאות משתנה. "הנה למשל יש קשת רחבה של מוצרים שנקובים בדולרים כמו תשמישי קדושה ונסיעות לקברי צדיקים. הירידה בשער הדולר פגעה מאוד בסוכנים והם תיקנו את המחירונים לשקלים. תהליך דומה מתרחש כיום גם בתחום הנדל"ן - השוק בבני ברק למשל מתחיל לעבור לשקלים".
"המהירות שבה השוק הזה הסתגל למציאות בשקלים הפתיעה גם אותי", מוסיף זלצמן, "אני הייתי בטוח שזה לא יקרה כי הכסף שמגיע מגמילות חסדים נקוב בדולרים, אבל מסתבר שבסופו של דבר כשאנשים נפגעים בכיס הם יודעים להגיב במהירות".
ומה לגבי מעמד הביניים, השוק שנמצא בין דירות היוקרה לפריפריה? על כך הדעות חלוקות. גינדי למשל טוען כי בפרויקטים המרוחקים מהמרכז כמו נס ציונה ופתח תקוה, הירידה בשער הדולר לא השפיעה במיוחד. "שם לא מרגישים את השינוי כי עם ישראל למד להכיר את המחיר בשקלים", לדבריו. "היתה אמנם האטה טבעית מסוימת עד שאנשים עיכלו את השינויים, אבל מאחר שכיום השוק עובד בשקלים וכולם מוכרים בשקלים אני מניח שלאט לאט אנשים יתרגלו והקצב יחזור לעצמו. אני מאמין שקצב המכירה יתיישר כי אין ברירה - אנשים ילמדו שאין להם למה להמתין כי הדולר יכול להמשיך ולרדת", אמר.
זהר לוי, מנכ"ל אמפא, מסכים אתו וטוען כי לירידה בשער הדולר היתה השפעה יחסית מינורית על שוק הדירות החדשות: "מי שמגיע לאתר מקבל מראש את המחיר בשקלים ויודע שלדולר אין השפעה", הוא אומר, "יחד עם זה, לפני חודשיים היתה האטה כי הירידה בשער הדולר היתה דרמטית, הוא ירד ברציפות ובחדות ופסיכולוגית זה השפיע. מסיבה זו חלפו כמה שבועות שבהם נראה היה שהשוק מעכל את זה, ואז באמת היתה הפסקה קטנה. בסופו של דבר אני חושב שלאורך זמן זה לא ישפיע יותר מדי, אנחנו כבר מרגישים שהעניין השתחרר ואני צופה שזה ימשיך להיות ככה".
יעקב גונצ'רובסקי, מנכ"ל חברת ד. רוטשטיין הבונה בין היתר בנתניה, ירושלים, פתח תקוה ובאר יעקב, אפילו יותר נחרץ: "כבר שנים שאנחנו מוכרים בשקלים ולכן שער הדולר לא משפיע כלל". מעבר לזה טוען גונצ'רובסקי כי במקומות רבים במדינה יש עלייה משמעותית במחירי הדירות, ולכן הן ממילא התייקרו בצורה משמעותית גם בדולרים.
עוד הוא טוען כי גם עם אוכלוסיית משפרי הדיור אין בעיה. "אנשים מרוויחים יותר כסף אז יותר קל להם לקנות דירה. בנוסף, עליית המחירים מתקזזת עם ירידת הריבית על המשכנתאות, זה אפילו יותר משמעותי מהירידה בשער הדולר".
שמשון הראל, מנכ"ל משותף באמריקה ישראל, טוען שדווקא בערי הלווין של תל אביב השפעת הירידה בשער הדולר ניכרת: "בעיר כמו תל אביב לא מרגישים את השפעת הדולר. לעומת זאת ברמת גן, פתח תקוה, ראשון לציון וחולון זה מורגש ביותר. השער הנמוך עוצר אנשים ומלחיץ אותם, אפילו שזה פסיכולוגי בלבד". לדברי שמשון, היזם למעשה מפסיד פעמיים: עלויות הבנייה מצד אחד מתייקרות ומצד שני בגלל ירידת שער הדולר יש ירידה במכירות והיזמים נאלצים לתת הנחות ולמעשה לספוג את הירידה.
מנכ"ל בוני התיכון, עמי פרץ, מתאר תהליך הפוך. בוני התיכון פעילה בנתניה, בבת ים על חוף הים, ראשון לציון ובמרינה באשדוד. למרות ששער הדולר נמוך, באתרי החברה מתבצעות מכירות רבות. לכאורה העלייה במחיר הדולרי אמורה להרחיק אנשים מסיבות פסיכולוגיות, אבל זה לא קורה. אנשים אומרים לעצמם כי שער נמוך זה טוב, ואם הוא יעלה אז גם מחיר הדירה יעלה - מעין פסיכולוגיה הפוכה. בכל מקרה, בכל האתרים שלנו יש מכירות והציבור מתרגם את ירידת שער הדולר למחיר נמוך בשער השקלי, למרות שהמחיר השקלי נשאר זהה.
אייל חכם, שותף ומנכ"ל אמבסדור ישראל המשווקת בימים אלה פרויקטים של חפציבה, דלק נדל"ן, מנרב, אזורים ואמריקה ישראל, אומר כי לרוכשי הדירות ולמוכרים יש כמה דרכים להגן על כספם, כדי למזער סיכונים. לדבריו, אפשר לקבע את שער הדולר, סביב 3.85-4.15, לקבוע מחיר קבוע בשקלים או להעלות את המחיר בדולרים. את האפשרות השלישית והמקובלת יותר לא כל אחד יכול לעשות - באזורי ביקוש בעלי הדירות לא ממהרים ואין להם בעיה לעלות את המחיר, בפריפריה זה יותר בעייתי.
חכם טוען כי השוק דווקא מתאושש בחודשים האחרונים. "פתאום היתה קפיצה באפריל ועלייה של עשרות אחוזים במכירה ורכישת דירות דווקא בנתניה, חופים ונס ציונה. לדעתי המוכרים חוששים שהדולר ימשיך לרדת ומעדיפים למכור עכשיו. למעשה, הירידה המתמשכת בדולר זירזה עסקות. אנשים כנראה הפנימו שהמצב לא הולך להיות יותר טוב. חלק אומרים שהתחזיות יהיו טובות וחלק אומרות שלא, מי שיש לו דירה יחידה לא יכול להמר. באזורים מסוימים כמו נס ציונה, חדרה ופתח תקוה, עסקות נסגרות.
למרות ההאטה טוען חכם כי היזמים לא ביצעו פעולות של ממש כדי להתמודד עם הירידה בשער הדולר: "באזורי ביקוש כמעט לא עושים כלום, עובדים על תדמית הפרויקט והמחירים עולים. גם מוכרי דירות יד שנייה באזורים אלו לא רק העלו את המחיר הדולרי, אלא אפילו הוסיפו מעבר להתאמות הנדרשות מהירידה בשער. בפריפריה, בעלי הדירות ספגו את הירידה. בכל מקרה, זה זירז את תהליך קבלת ההחלטות בשוק.
אבי גינדי: "הירידה בשער הדולר פגעה יותר בשוק דירות היוקרה מאשר בדירות העממיות"
ענת ג'ורג'י
18.5.2007 / 12:29