מעלות: המשך המתיחות הבטחונית והמשבר בענף הטכנולוגיה עשויים להשפיע באופן שלילי על פעילות ישרס

חברת דירוג האשראי מעלות הודיעה היום על הענקת דירוג פומבי Api לאיגרות החוב (סדרה ג') ולאיגרות החוב להמרה (מסדרה ד') של ישרס .

האנליסט יעקב אקילוב מציין כי החברה מחזיקה בנכסי נדל"ן מניב הפזורים ברחבי הארץ אשר מניבים הכנסות שנתיות של כ-85 מיליון שקל. כמחצית מההכנסות מגיעות משני הפארקים הטכנולוגיים - הר החוצבים והגן הטכנולוגי בירושלים.

אקילוב מעריך כי קיימת ריכוזיות גיאוגרפית בפעילות החברה בירושלים, אשר השפעת המתיחות הבטחונית עליה רבה בהשוואה לאזורים אחרים בארץ. כמו כן, אקילוב סבור כי חשיפת החברה למגזר הטכנולוגיה, מגזר הנתון במשבר, גבוהה יחסית. בשל כך סבור אקילוב כי המשך המתיחות הבטחונית והמשבר בענף הטכנולוגיה עשויים להשפיע באופן שלילי על פעילות החברה.

בתחום היזמות למגורים פועלת ישרס באמצעות החברה הבת רסקו, הנמצאת בבעלותה המלאה. אקילוב מציין כי בעקבות מצב ענף הנדל"ן הודיעה החברה על צמצום ובנייה בשלבים ובמנות קטנות. לרסקו מלאי קרקעות של כ-900 יחידות דיור זמינות לבנייה, כ-500 יחידות דיור בלתי זמינות, ועוד מספר פרויקטים בלתי זמינים לתעשייה, מלונאות וחקלאות.

אקילוב מעריך כי המשך המשבר הבטחוני והמדיני עלול להשפיע לרעה בטווח הקצר והבינוני על היקף ההכנסות ושיעור הרווחיות של פעילות ישרס בתחום הנדל"ן למגורים, וכן להקטין את היקף ההכנסות המניבות של החברה מנכסים קיימים ולפגוע ביכולתה להשכיר נכסים בהקמה ו/או שטחים פנויים.

באשר לתחום הדיור המוגן, אקילוב מציין כי החברה הינה הבעלים של בית אבות הממוקם בכפר שמריהו על שטח של למעלה מ-8 דונמים. בשנים האחרונות יישמה החברה תוכנית ארגון מחדש של בית האבות שעיקרה הגדלת מספר החדרים. תפוסת בית האבות עמדה בתום הרבעון הראשון של השנה על כ-80%, בהשוואה לשיעור תפוסה של כ-81% בשנת 2000 וכ-88% בשנת 1999. אקילוב סבור כי חלק מהירידה בשיעור התפוסה בבית האבות נובע מהגידול במספר החדרים, וכי שיעור התפוסה הנדרש בנכסים דומים על מנת להגיע לאיזון תפעולי הוא גבוה יותר.

אקילוב מתייחס לסיכון הפיננסי של החברה, ומציין כי באוגוסט 2001 הנפיקה ישרס איגרות חוב להמרה בהיקף של כ-25.6 מיליון שקל ואופציות לאיגרות החוב הללו, שאם ימומשו תגייס החברה כ-82.6 מיליון שקל. לדעת אקילוב, גיוס ההון, אשר תמורתו מיועדת לפעילות השוטפת של החברה, שיפר את רמת הנזילות.

אקילוב מוסיף כי לחברה החזקה של כ-17.5% ממניות בית גיל הזהב, אשר מסווגת בדו"חות החברה תחת סעיף השקעות אחרות. עלות ההשקעה במניות בית גיל הזהב הסתכמה בכ-12.9 מיליון שקל, בעוד שווי השוק של המניות מסתכם בכ-15.4 מיליון שקל. אקילוב מציין כי רמת הנזילות של החברה נמוכה יחסית לענף הנדל"ן, אם כי רמה זו סבירה ביחס להיקף הפעילות של החברה.

בהתייחסו לאיתנותה הפיננסית של החברה, מציין אקילוב כי איתנות זו גבוהה מהממוצע בענף הנדל"ן, אם כי בטווח הקצר והבינוני עלולה האיתנות הפיננסית להיפגע בשל מימון הפרויקטים שבהקמה ובתכנון.

אקילוב מתייחס גם לסיכון הניהולי של החברה, בעקבות הגשת כתב האישום במאי 1999 כנגד שלמה אייזנברג - יו"ר דירקטוריון החברה - בגין אשמות לכאורה המתייחסות בין היתר לקבלת דבר במירמה ולרישום כוזב במסמכי תאגיד. אקילוב מציין כי אייזנברג כופר באשמות המיוחסות לו, וכי החברה אינה צד בכתב האישום. לאור כל השיקולים האמורים מעניק אקילוב דירוג Api לאיגרות החוב של החברה.