אולי בגלל שער הדולר שצנח, אולי בזכות הביקושים הגדלים ואולי מדובר פשוט בתהליך טבעי של השוק. כך או כך, יזמים של מגדלי יוקרה טוענים כי בחצי השנה האחרונה עלו בהתמדה מחירי הדירות בשוק. על כך מעידות גם העסקות האחרונות שבוצעו: פנטהאוז בפרויקט בארי נהרדע בתל אביב נמכר תמורת 4 מיליון דולר המשקפים 18 אלף דולר למ"ר, ובפרויקט ממילא בירושלים נמכרה באחרונה דירת פנטהאוז של 300 מ"ר עם מרפסת פתוחה של 600 מ"ר ב-9 מיליון דולר, שמשקפים מחיר משוקלל של 15 אלף דולר למ"ר.
מתווכים, יזמים ואנשי שיווק מעריכים שמחירי דירות המגה-יוקרה עלו ב-5%-10% בחודשים האחרונים. "המחירים עולים ריאלית כל הזמן ויש מכירות", אומר ירון צוברי, מנהל אגף השיווק והמכירות של אפריקה ישראל מגורים. "אני רואה את זה בפרויקט סביוני רמת אביב - קצב המכירות גבוה במידה ניכרת מהצפוי. המחירים מתחילים ב-6,000 דולר למ"ר, המחיר הממוצע הוא 8,000 דולר למ"ר והפנטהאוזים מוצעים למכירה ב-19-20 אלף דולר למ"ר. מתנהל משא ומתן עם תושבי חוץ על שני פנטהאוזים בפרויקט, וזו רמת המחירים".
לא רק בגלל הדולר
"מתחילת השנה נרשמה עליית מחירים בפרויקטים שלנו בשיעור של כ-10% בדולרים", אומר גם הרצל חבס, מנכ"ל וממלא מקום יו"ר קבוצת חבס, הבונה בין היתר את מגדלי YOO בתל אביב
וברוטשילד 1. "עשינו זאת כי שער הדולר יוצר עיוות שקלי וכתוצאה מזה מעלים את המחיר הדולרי". לדברי חבס, במגדלי YOO המחירים נעים בין 6,000 ל-15 אלף דולר למ"ר לדירות מיוחדות, וברוטשילד הם בסביבות 10,000 דולר למ"ר, "ויש דירות שנמכרו אפילו ביותר מזה".
אבי גינדי, מנכ"ל ומבעלי גינדי אחזקות המשווקת את מגדל G תל אביב, אומר כי החברה העלתה לעתים את המחירים בפרויקט בשיעור גבוה יותר מהירידה בשער הדולר. "אנחנו מוכרים כיום דירה תמורת 9,000 עד 11 אלף דולר למ"ר, לפי חישוב שטח הנטו של הדירה. מחיר הדירות המיוחדות עשוי להגיע ל-15 אלף דולר למ"ר. יש לנו כיום למכירה דירה אחת שמחירה הוא 18 מיליון דולר, והיא הגדולה ביותר בפרויקט. יש התעניינות, אבל אין משא ומתן מתקדם. מעבר לזה יש לנו עוד פנטהאוז שמחירו נע סביב 9 מיליון דולר, גם לגביו יש התעניינות אבל עדיין לא משא ומתן מתקדם.
האם הדבר נובע מעלייה בביקושים?
"לדעתי, עליות המחירים בחודשים האחרונים לא לוו בעליות תואמות בביקושים. המחירים עלו כי שער הדולר ירד, כי הקרקעות למגדלי יוקרה נמכרות כיום במחירים פנטסטיים, ולא מכיוון שהביקושים עלו באמת", אומר מנהל השיווק של חברת קרבונה, ארז גולדברג. לחברה היו שני פרויקטים ברחוב הירקון שאחד מהם, בירקון 126, נמכר לקרן פייר שמתמחרת אותו לפי 15 אלף דולר למ"ר לדירה. קרבונה נותרה עם הפרויקט השני ברחוב הירקון 96, שבו נמכרו רוב הדירות לתושבי חוץ במחירים של 7,000-10,000 דולר למ"ר.
"ציפינו לראות את תושבי החוץ מגיעים לכאן בקיץ והתאכזבנו, ציפינו לראות אותם בפסח וגם אז לא הגיעו בכמויות המצופות, אבל אנחנו סבורים שהם יגיעו בקיץ, ויבצעו כאן עסקות", אומר גולדברג.
"הביקושים בפרויקטים שלנו נאים מאוד וזה מצב טבעי של השוק, אין עלייה דרמטית בביקושים ואין התחממות", אומר חבס. "אני חושב שלהבדיל מכל מיני התבטאויות כמו בועה יש כאן דווקא התפכחות. שוק דירות היוקרה דוכא הרבה מאוד שנים, וכשהתחילו עליות המחירים זה נראה כדהירה לעומת שפל של הרבה שנים. ואז מה שקורה בעצם זה עיוות כי משווים לתקופה לא נכונה. כשמשווים למדינות יקרות בעולם, המחירים אצלנו זולים או שווים להם למרות שבמגדלי היוקרה האמיתיים פה הרמה גבוהה מאוד. זאת הסיבה שלרוכשים הזרים המחירים אטרקטיוויים".
אין מגדל אין קונים
המצב שונה בפרויקט בארי-נהרדע של קבוצת הרשי פרידמן. פרויקט זה מלכתחילה שונה מאחרים בזה שהשלב הראשון שלו כלל מבנים נמוכים, שהביקושים להם היו נמוכים יחסית בקרב האוכלוסייה שמעוניינת לגור בגבהים. לאחר מכן החל הסכסוך בין השותפים לקבוצה, שפגם בשיווק הפרויקט, ורק באוגוסט האחרון, עם רכישת מלוא הבעלות על ידי קבוצת פרידמן, השיווק חודש והרוכשים שבו לפקוד את המקום.
מאיץ רציני לביקושים ולעליות המחירים היה שלב ב' של הפרויקט שהוא מגדל, וכך יכול מנהל השיווק של הפרויקט, משה קורן, להתגאות בעליות מחירים של כ-35% מאז שהחל במסע השיווק הנוכחי, לפני כתשעה חודשים.
לעומת תל אביב, בשוק הדירות הירושלמי מדווחים על עליות מתונות. "המחירים שומרים על יציבות, עם זחילה כלפי מעלה, אבל אין נוסחה בדוקה. מדי פעם השוק נתקל בהפתעות, בצורה של קפיצות מחירים לנכסים שנחשבו ברמות שווי מסוימות", מספר אורן כהן מסוכנות סנצ'ורי 21. "אם מודדים את היוקרה במחירי דולר למ"ר, ירושלים יקרה משמעותית מתל אביב, משום שהדירות שנמכרות בה אמנם זולות בדרך כלל מאלה התל-אביביות, אך קטנות בהרבה. לדוגמה דירת 4 חדרים, יד שנייה, בת 136 מ"ר נטו עם מרפסת, בפרויקט "לב רחביה" נמכרה תמורת 1.8 מיליון דולר - סדר גודל של 13 אלף דולר למ"ר.
"מחירים של 12-13 אלף דולר למ"ר בירושלים אינם יוצאי דופן, וכבר יצא לנו לבצע כמה עסקות מהסוגים האלה", מוסיף כהן שביצע את העסקה בלב רחביה. עם זאת, הוא מעריך שעליות המחירים התלולות מלפני שנתיים-שלוש מומשו במידה מסוימת.
כמה זה מ"ר?
כשמדובר בפרויקטים מבוקשים התמונה קצת שונה. פרויקט ממילא של אלרוב אטרקטיווי במיוחד, משום שהוא סמוך לחומות העיר העתיקה ומשקיף עליהן, מה שהופך אותו ליעד מבוקש על ידי יהודים דתיים תושבי חוץ. מנהל השיווק של אלרוב, דפנה הוכמן, מסרה כי באחרונה החברה העלתה את המחירים בעקבות ירידת שער הדולר, והם נעים בין 1.1 ל-13 מיליון דולר לדירה.
למרות ההשוואה המתבקשת במחיר למ"ר, טוען גינדי שמדובר במדד מבלבל: "אני חושב שצריך לבחון מה זה דולר למ"ר. כל אחד עושה את החשבון בצורה שונה, חלק עושים לפני שטח הדירה נטו, שטח פלדלת, יש אנשים שלוקחים את החלק היחסי בקומה, יש כאלה שמתייחסים גם ללובי ויש כאלה שלוקחים בחשבון גם את החלק היחסי בשטח הבריכה ובחדר הכושר. לכן להגיד שמוכרים דירה לפי 18 אלף דולר למ"ר, זה יכול להיות, אבל כשמחשבים לפי שטח ברוטו, זה לא נראה סביר".