בתקופה שבה חברות הנדל"ן הבורסאיות נוהרות לשווקים המתעוררים יש גם כאלה שמעדיפים להשקיע בשווקים יציבים יותר

בתקופה שבה חברות הנדל"ן הבורסאיות נוהרות אל עבר השווקים המתעוררים - רוסיה, מזרח אירופה והמזרח הרחוק - במרדף אחר התשואות, יש גם כאלה שמעדיפים להשקיע בשווקים יציבים יותר, אשר מאפשרים שינה שקטה. היטיב להגדיר זאת בשבוע שעבר אבי גולדנברג מנכ"ל חברת מדיפאוור המשקיעה בסקנדינוויה: "אני לא רוצה למצוא עצמי מתעורר יום אחד על ביצה. אני מעדיף עבודה קשה, גם אם התשואות אינן הכי גבוהות שיש".



עד היום השקיעו בסקנדינוויה רק שתי חברות בורסאיות בישראל: דלק נדל"ן מקבוצת דלק של איש העסקים יצחק תשובה שמשקיעה בשוודיה, וגזית גלוב של חיים כצמן ודורי סגל שפועלת בעקיפין, דרך אחזקותיה בחברת סיטיקון, בפינלנד.



בקרוב יצטרפו לבורסה שתי חברות נוספות שמשקיעות בשוודיה, PMS ומדיפאוור. הראשונה קיימה באחרונה מכרז מוסדי ראשון ונותר לה לעבור את השלב הציבורי בדרך לשערי אחד העם. החברה השנייה היא מדיפאוור שהשלימה כבר את הנפקתה ותתחיל להיסחר בקרוב.



שתי החברות מתהדרות בסוללת משקיעים מרשימה: ב-PMS שותפים אילן ניר, יזם נדל"ן ותיק, הפרסומאים אדלר-חומסקי, ואנשי שוק ההון רונן צלניר מייסד חברת החיתום הגדולה בשוק פועלים אי.בי.אי וכן שניים מעובדי החברה ארז בלגה וירון מוזס. במדיפאוור אפשר למצוא את משה גביש, מי שהיה נציב מס הכנסה בעבר, ואת יאיר גולדפינגר מיזמי מיראבליס שנמכרה ל-- AOL אחד המימושים המתוקשרים בהיסטוריה של תעשיית ההיי-טק הישראלית.



באחרונה הצטרף למדיפאוור שותף אטרקטיוווי נוסף - היזם הוותיק נתן חץ מחברת אלוני חץ הבורסאית. אלוני חץ הקימה עם מדיפאוור חברה בת שתשקיע בנדל"ן בשוודיה.



מה הם מוצאים שם



מבחינה פוליטית, שוודיה מתאפיינת ביציבות שלטונית ובהיעדר משברים מדיניים. הכלכלה השוודית היא הגדולה בסקנדינוויה ונחשבת לאחת המפותחות בעולם, עם דירוג AAA שקיבלה מחברת הדירוג סטנדרד אנד פורס, ב-2003, כמו מדינות רבות אחרות שהתאוששו מפקיעת הבועה ומהמיתון הגדול, חזרה המדינה להציג צמיחה, וב-2006 היא צמחה בכ-4.3% - קצב מכובד בהתחשב בכך שמדובר במדינה הנמנית עם קבוצת המדינות המפותחות, אם כי היתה זו שנת בחירות שבה ביצעה הממשלה השקעות גדולות וגויסו עובדים רבים.



בשנה הקרובה התמ"ג השוודי צפוי לצמוח ב-3.6% וב-2008 ב-2.9% נוספים. גם יחסי החוב לתמ"ג בשוודיה מרשימים - ב-2007, לפי סטנדרד אנד פורס, יחס זה צפוי לרדת לכ-12%. בישראל, לשם השוואה, היחס הוא 80%-90%.



האינפלציה בשוודיה היא מהנמוכות באירופה עם קצב שנתי של 1.5% בממוצע ב-5 השנים האחרונות. גם הריבית במדינה נמוכה ביחס לאיחוד האירופי, אם כי היא עלתה בשנה האחרונה ל-3.25%. המטבע המקומי - הקרונה השוודית - נחשב יציב מאוד.



שוודיה מזכירה קצת את ישראל, לפחות מבחינת המובילות בתחום כלכלות מבוססות ידע. ואולם שלא כמו ישראל, מובילה המדינה הצפונית את טבלת ההשקעות במחקר ופיתוח, עם השקעה של כ-4% מהתמ"ג במחקר ופיתוח.



וכמו בכל מקום בעולם, כשהכלכלה פורחת, גם שוק הנדל"ן מלבלב. על פי דירוג של פירמת גונס לנג לסל, מי שהעריכה באחרונה את שווי עסקי הנדל"ן של לב לבייב ברוסיה, שוק הנדל"ן השוודי ניצב במקום הרביעי בדירוג היקף השקעות הנדל"ן באירופה.



מגמה עולמית



מסתבר שחברות הנדל"ן הישראליות לא היו הראשונות שגילו את השוק השוודי. לפי התשקיף של PMS, בשנתיים האחרונות גילו חברות בינלאומיות גדולות את הפוטנציאל העסקי בשוודיה והתחילו להשקיע ברכישת נכסים. החברות הזרות אמנם ניצבות בפני תחרות עזה בשוק המקומי, אבל הנתח שלהן בהשקעות בשוק הנדל"ן השוודי גדל פי 5 בחמש השנים האחרונות, והגיע ל-44% ב-2005 ול-40% במחצית הראשונה של 2006 - לעומת 32% ב-2004.



ב-2004 הסתכם ההון שהושקע בנדל"ן בשוודיה בכ-10 מיליארד יורו. ב-2005 סכום זה כבר הגיע ל-13.2 מיליארד יורו. במחצית הראשונה של 2006 הסתכמו ההשקעות ב-8.2 מיליארד יורו, כולל 50 עסקות בסך יותר מ-40 מיליון יורו לעסקה.



גולדנברג מנכ"ל מדיפאוור מספר על ההחלטה להיכנס לשוק הנדל"ן השוודי: "שוודיה נהפכה לכלכלה חזקה בשלוש השנים האחרונות, והמשקיעים התחילו לזרום אליה. מדובר במדינה מפותחת עם מערכת רכבות טובה, שמרבית תושביה מדברים אנגלית ואשר פיתחה מערך אינטרנט מתוחכם.



"שוודיה נהנית גם מהשקעות הזורמות מנורווגיה השכנה והעשירה בנפט. גם הסביבה העסקית שם נוחה מאוד. שוק הנדל"ן נהנה משקיפות רבה ומנגישות מידע גבוהה - החוזים פשוטים ואחידים והעלויות של אנשי מקצוע, עורכי דין ורואי חשבון, אינן גבוהות כמו בארה"ב", מסביר גולדנברג.



יתרון משמעותי נוסף שמציע השוק השוודי לחברות זרות טמון בכך שהעברת מניות של חברות פטורה ממס רווחי הון. כך, אפשר למכור נכס דרך חברה ייעודית ולא לשלם מס על רווח ההון שנוצר מהמכירה. מאחר שחברות נדל"ן רבות פועלות באמצעות חברות ייעודיות, שמוקמות לצורך אחזקה בנכס, הרי שמדובר ביתרון משמעותי.



גולדנברג אומר כי התשואה על ההון המושגת בתחום הנדל"ן למגורים בשוודיה עשויה להגיע ל-14%-15% בשנה. בנוסף, אפשרויות המימון במדינה מגוונות ואטרקטיוויות. שיעור המימון מגיע לכ-85% והפריסה יכולה להתבצע על פני עשרות שנים - מה שלא מכביד על תזרים המזומנים. בנוסף, מס החברות במדינה נמוך - כ-28% בלבד.



במדיפאוור מעדיפים להתרכז בתחום הנדל"ן למגורים. גולדנברג מסביר: "מגזר הבנייה בשוודיה משגשג בעיקר בתקופות שבהן הממשלה המקומית מסבסדת חלק מהפעילות על ידי הפחתת ריבית המשכנתאות או מתן תמריצים למשקיעים - ונכון להיום היא הפסיקה לעשות זאת, ולכן היקף הבנייה צפוי לרדת, והביקוש לדירות הקיימות צפוי לגדול".







בנוסף, גולדנברג אומר כי רוב דירות המגורים במדינה נמצאות בידי הרשויות המוניציפליות, שמרכזות יותר כוח בתחום מאשר השלטון המרכזי. בשנים האחרונות התחזקו המפלגות הימניות בשוודיה והן לוחצות על הרשויות למכור דירות במקום להעלות מסים לתושבים - ולכן גופים ציבוריים רבים מוכרים נכסים, כמו דירות למגורים, בתי אבות ומעונות לסטודנטים. "בשוודיה שיעור הריבוי הטבעי אמנם נמוך מאוד, אבל המדינה דואגת שלאוכלוסייה הזקנה יהיה דיור הולם", מספר גולדנברג.



מזכיר את תל אביב



עם זאת נראה כי הסיבה העיקרית שהביאה את גולדנברג להיכנס לשוודיה היא שמדובר בשוק יציב. לדעתו, שוק זה לא צפוי להיפגע משמעותית בימי משבר - שמכה בשוקי הנדל"ן בעולם מדי כמה שנים.



גם איליק רוז'נסקי מדלק נדל"ן, שהיקף נכסיה בשוודיה מסתכם כיום בקרוב למיליארד שקל, מסכים עם הערכה זו: "שוודיה היא מדינה מאוד יציבה ומפותחת. העסקות שם יכולות להיסגר במהירות בשל השקיפות וזמינות המידע, שמזכירות את הסטנדרטים בבריטניה. המדינה נהנית גם ממערכת בנקאות ידידותית, שמאפשרת רכישת נדל"ן מניב בתשואות טובות עם מימון של כ-90% מהעסקה".



דלק נדל"ן פעילה בשוודיה כבר 3 שנים דרך דלק בלרון, אבל עוסקת יותר בתחום הנדל"ן המניב - בנייני משרדים ותחנות דלק. גם תחום זה, מספר רוז'נסקי, נהנה מהנטייה של שוק הנדל"ן השוודי לחוזי שכירות ארוכי טווח. החוק בשוודיה, למשל, אינו מאפשר לשבור חוזה שכר דירה בלא הודעה של 9 חודשים מראש, בהינתן שאין סיכום אחר, ולדברי רוז'נסקי, 77% מחוזי שכר הדירה במדינה הם ל-11 שנה.



בדלק בלרון השיגו עד כה, לדברי רוז'נסקי, תשואה ממוצעת של כ-7% על ההשקעה וכ-15% על ההון. הוא גם אופטימי באשר לעתיד: הנדל"ן התייקר בשנה האחרונה - אבל השוק השוודי עדיין אינו סובל ממחירים גבוהים כמו בשוק הבריטי.



כמו רוז'נסקי גם בחברת PMS סבורים דווקא שהפוטנציאל בשוק הנדל"ן המסחרי בשוודיה גבוה - אם כי בעיקר בערים הגדולות, גטבורג, מאלמו וכמובן שטוקהולם הבירה. על פי תשקיף החברה, שוק הנדל"ן המסחרי בשטוקהולם כולל יותר מ-1.43 מיליון מ"ר של משרדים, כששיעור הנדל"ן הפנוי להשכרה הוא 5% בנכסים חדשים או משופצים ו-15% בישנים או מוזנחים.



יותר מ-10% מהנכסים בשטוקהולם עוברים שיפוץ והשבחה מתוך ציפייה לעלייה נוספת בביקוש. שטוקהולם מדורגת במקום השלישי באירופה מבחינת נזילות הנדל"ן.



בנוסף, שדה התעופה הבינלאומי ממוקם כ-50 ק"מ ממרכז שטוקהולם, ושדה התעופה הפנים-ארצי מרוחק 10 ק"מ ממרכז העיר. אוכלוסיית מחוז שטוקהולם צמחה בכ-25% בשלושת העשורים האחרונים ומונה כיום כ-1.9 מיליון תושבים - עלייה המיוחסת להגירה לעיר ולשיעור האבטלה במחוז, הנמוך מהממוצע במדינה. בנוסף, ההתאוששות מהמיתון הביאה לירידה בהיצע המשרדים להשכרה.



הרוב המכריע של המשרדים הפיננסיים, משרדי עורכי הדין ורואי החשבון וכן חברות ניהול הנכסים, ממוקמים בשטוקהולם - בדומה לתל אביב.



פוטנציאל מוגבל



למרות היתרונות הרבים, אי אפשר להתעלם מכמה חסרונות בשוק השוודי בעבור חברות הנדל"ן הישראליות. ראשית, לא בטוח ששוק זה יכול להכיל הרבה יזמים, שכן אוכלוסיית שוודיה מונה כ-9 מיליון תושבים - שוק קטן עם פוטנציאל מוגבל, שגם לא צפוי ליהנות מגידול משמעותי.



גם המע"מ עלול להכביד על הפעילות במדינה. כיום מסתכם שיעורו ב-25% - גבוה בכ-10% מבישראל. שכר העבודה בשוק השוודי גם הוא גבוה מאוד, אם כי הוא מסביר מדוע שיעור האבטלה שם נמוך בשנים האחרונות.



בשורה התחתונה, נראה כי הסיבות העיקריות להשקעות שמבצעות חברות בשוודיה הן: שוק יציב, לא מסוכן ופתוח לעסקים נוספים באירופה. תשואות של עשרות אחוזים והרבה סיבובים מהירים סביר להניח שלא ימצאו שם, אבל יש סיכוי טוב, לפחות על פי החברות הפועלות שם, לתשואות נאות וליציבות.